（2015）兵八民二终字第318号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-01
案件名称
侯素贵与新疆金屋源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯素贵,新疆金屋源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2015）兵八民二终字第318号上诉人（原审原告）：侯素贵，男，1966年4月26日出生。被上诉人（原审被告）：新疆金屋源房地产开发有限公司。住所地：兵团石河子国家农业科技园*号。法定代表人：朱丽，该公司董事长。委托代理人：王宏诣，新疆君正律师事务所律师。委托代理人：李娜，新疆君正律师事务所律师。上诉人侯素贵为与被上诉人新疆金屋源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2015）石民初字第1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长、审判员孟令海、代理审判员朱秀梅参加的合议庭，于同年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人侯素贵、被上诉人委托代理人王宏诣、李娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年9月13日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订商品房预售合同一份，约定：一、出卖人以出让方式取得位于北泉镇锦绣花园的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：锦绣花园21栋；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为石河子市住房和城乡建设局；三、买受人购买的商品房为第21栋20-1号房；四、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12890元，总金额1499750元；付款方式及期限：客户于2013年9月13日付清全款1499751.5元；五、交付期限：出卖人应当在2013年11月15日前，将经验收合格商品房交付买受人使用；六、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。同日，被告办理备案登记，显示房屋面积为116.35平方米，房价为1499751.5元，被告实际向原告交付房屋面积为115.77平方米，原告实际向被告交付房款1492275.3元。2013年12月23日，被告向原告交付涉案房屋。2014年5月22日，石河子市北泉镇规划建设局出具关于督促办理锦绣花园C区房产证的通知。内容为：新疆金屋源房地产开发有限公司：2014年3月17日，新疆金屋源房地产开发有限公司交来锦绣花园C区办证资料（测绘报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、规划平面图、土地证、建设工程竣工规划认可书、门牌证明、竣工图等），尚缺少施工单位参与验收的竣工备案表，导致无法办理房屋产权证，请你公司督促相关单位尽快提交。原告于2015年4月14日向原审法院提起诉讼称：2013年9月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的北泉镇锦绣花园小区21栋20-1号商业用房买卖合同。合同约定：该房面积115.77平方米，每平方米12890元，共计价款1492275.3元，同时约定交房时间2013年11月15日，办理房产证时间自交付之日起90天内办理房产证。合同签订后，原告按约定支付全额款项，被告却延期交房38天，至今未给原告办理房产证手续。同时，在规划锦绣园小区内将公共花园绿地改建成商品房。故原告诉至法院，请求判令被告协助原告办理房产证手续、给付延期交房的违约金28353元、未按期协助办理房产证的违约金290993.6元，并由被告承担本案诉讼费及送达费。被告答辩称：1、关于原告的第一项诉讼请求，原告出具相应的办证资料后，我公司同意协助原告办理产权登记手续。2、关于原告的第二项诉讼请求，因为建设方的原因导致被告晚交房38天，原告计算违约金明显过高请求法院予以调整。3、关于原告的第三项诉讼请求，被告没有义务为原告办理房产证。双方合同第十五条约定，并不是被告为原告办理房产证，而是约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同中并未就产权登记问题约定违约金。被告早已将相关办证资料提交于北泉镇规划局，被告不承担违约责任。原审法院审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案的争议焦点为：1、被告延期交房是否构成违约，应否承担违约责任；2、被告是否存在延期办证的违约行为，应否承担违约责任。首先，关于延期交房的问题。双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2013年11月15日之前向原告交付房屋。庭审中，原、被告均认可被告实际向原告交付房屋的时间为2013年12月23日，被告亦认可存在逾期交房的违约行为，但抗辩双方约定的违约金数额过高，请求法院予以减少，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案中，原告的实际损失以2013年中国人民银行同期同类，一年人民币贷款基准利率5.6%为基础计算为宜，足以弥补原告的损失。因此，原审法院对原告要求被告支付延期交房的违约金28353元的诉讼请求，予以部分支持，数额为8821元（1492275.3元×5.6%÷12个月÷30天×38天（2013年11月16日至2013年12月23日）］。被告抗辩逾期交房并非被告的原因，但被告未提供证据予以证实，故对被告该抗辩理由，该院不予采信。其次，关于延期办证的问题。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告理应按约向原告交付房屋，并协助原告办理房屋产权登记手续。庭审中，被告同意协助原告办理房屋产权登记手续，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对原告要求被告按合同约定协助原告办理房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。原告要求被告给付未按期协助办理房屋产权证的违约金，因双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、双方协议解决，由于买受人没有提供办证资料、费用等，后果由买受人自负。办理房屋产权登记手续并非房地产开发企业的职能，且合同中仅约定被告应当在房屋交付使用后90日内将需要被告提供的资料报产权登记机关备案，原告亦未举证证实因被告的责任，造成原告不能在规定的期限内办理产权登记手续，故对原告要求被告给付未按期协助办理房产证的违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆金屋源房地产开发有限公司协助原告侯素贵办理石河子北泉镇锦绣花园21栋20-1号房屋的产权登记手续；二、被告新疆金屋源房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告侯素贵延期交房违约金8821元；三、驳回原告侯素贵其余诉讼请求。案件受理费6090元，送达费90元，合计6180元（原告侯素贵已交纳），由被告新疆金屋源房地产开发有限公司负担280元，与前款一并给付原告侯素贵，由原告侯素贵自负5900元。上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以因逾期交房违约金过高为由减少被上诉人应承担的违约金，属适用法律错误。合同约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按买受人支付已交付房价款之万分之五的违约金，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。二、关于延期办理房屋产权证的问题，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为缺少施工单位参与验收的竣工备案表，导致无法办理房产证，属于施工方的责任，根据《合同法》第一百二十条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故被上诉人应当承担延期办证的违约责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求，并承担一、二审诉讼费。被上诉人未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，双方当事人亦无异议。本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。关于原审调整违约金数额是否合适，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见违约金的性质以赔偿非违约方的损失为主要功能，违约金的约定不仅仅是双方当事人意思自治，还受到公平原则的限制，故一审法院对约定违约金的调整符合法律规定。关于延期办证的问题，办理房产证是房屋产权登记机关的职能，被上诉人只能在约定的时间将相关资料报房屋产权登记机关备案，所以合同中并未约定上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被上诉人将如何承担违约责任。二审中上诉人亦不能举证在规定的期限内未办理产权登记手续是被上诉人的责任，故对上诉人请求被上诉人延期办证的违约责任，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6090元（上诉人已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 娄战英审 判 员 孟令海代理审判员 朱秀梅二〇一六年一月二十二日书 记 员 文黎霞 来源：百度“”