（2015）青民三（民）初字第2557号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-06-27

案件名称

李雪强与王梅荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2015）青民三(民)初字第2557号原告李雪强。委托代理人齐小静，上海沃江律师事务所律师。委托代理人王虹，上海沃江律师事务所律师。被告王梅荣。委托代理人陈俊，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人顾啸岳，北京大成（上海）律师事务所律师。原告李雪强诉被告王梅荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后依法由审判员徐冬梅独任审理。本案于2015年8月7日第一次公开开庭进行了审理，原告李雪强及其委托代理人齐小静，被告委托代理人陈俊到庭参加诉讼。2015年9月26日，本案依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2015年12月1日本案第二次公开开庭进行了审理，原告李雪强及其委托代理人王虹，被告王梅荣及其委托代理人陈俊到庭参加诉讼。本案经分管领导批准延长审限一个月审理。本案现已审理终结。原告李雪强诉称：2013年7月13日原、被告签订场地租赁协议，约定由原告承租被告位于青浦区福泉山村石家厍（老码头）场地用于堆放橡胶，租期半年，自2013年8月8日至2014年2月7日，租金为人民币（以下币种均为人民币）18,000元。租期届满后，原被告达成继续租赁的口头协议，原告已交租金至2015年2月7日。原告租赁期间共搭建厂房面积400平方米。2015年6月2日青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组通知进行违章搭建拆除并给予适当补偿，被告与上海凯成动拆迁有限公司签署了《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，其中有包括应当属于原告的补偿款，但款项已由被告领取。为此，原告诉至法院请求判令被告向原告返还违章建筑补偿款596,616元（其中：电线费用27,072元，搬迁费3,085元、建筑物补偿款212,168元，构筑物补偿费131,370元，停产停业损失178,521元，产品损失44,400元），本案诉讼费由被告承担。被告王梅荣辩称：不同意原告诉请，原告诉请无事实与法律依据。原、被告的租赁期限是至2014年2月7日，被告收取租金至2014年2月7日；此后被告书面通知原告，因合同到期且政府要予以拆除故要求原告尽快搬离。由于原告迟迟不肯搬离遭到政府部门强行拆除，所造成的一切损失包括停产停业损失、产品损失均应由原告自行承担。原告诉称的被告已经领取的相关补偿费用与原告所租赁的场地无关，原告无权就该部分提出主张。截止目前，原告仍拖欠被告自2014年2月7日至2015年6月的相关场地使用费未支付，被告还为原告垫付了电费3,600余元。经开庭审理查明：被告王梅荣向案外相关权利人承租了青浦区福泉山村石家厍队（老码头）场地，并将此些场地出租给案外人张承堂使用，张承堂又将该地块分别转租给案外人程涛、原告李雪强等人使用。2011年8月时，案外人程涛欲退出向张承堂的土地租赁，由原告李雪强向案外人张承堂承租土地。2011年8月30日原告李雪强遂与案外人程涛签订了《房子厂棚及电缆转让协议》，由原告李雪强出资12,500元受让案外人程涛在“重固码头上租地搭建的拉丝厂彩钢棚及电缆线从配电房到厂区约50米”；受让款12,500元由案外人张承堂代收转交程涛。此后，原告李雪强即向案外人张承堂承租并使用土地。原告李雪强自述：自2011年8月向张承堂承租土地后，除出资受让上述彩钢棚、电缆等之外，原告又于2011年8月搭建了一个水泥池子、于2012年搭建了一间夹芯板房。2012年9月14日，被告王梅荣（甲方）与案外人张承堂（乙方）签订《终止租赁协议》，约定：甲方原租赁给乙方所有土地约4.5亩所有土地全部收回，包括收回承租权和地面资产（吊机、吊机的抓斗三个、地磅、房屋约8间），另外关于双方补充协议、协议全部终止，一次性补偿给乙方共计65万元整；乙方必须承诺原承租散户在合同期到期后不再续租，总甲方不作任何赔偿给乙方原承租散户，并且无条件立即搬离场地。后，被告王梅荣实际向案外人张承堂支付了上述65万元补偿款。案外人张承堂与被告王梅荣租赁合同到期及终止后，2013年7月13日，原告李雪强（乙方）与被告王梅荣（甲方）另行签订了《场地租赁协议》一份，由原告李雪强直接向被告王梅荣租赁上述青浦区福泉山村石家厍队（老码头）场地1亩用于堆放橡胶使用，租期半年自2013年8月8日至2014年2月7日，年租金36,000元，先付后租，乙方一次性付清半年租金18,000元，等半年合同到期后，乙方结清场地上的所有水电费用后乙方自行搬迁，将场地归还给甲方。若政府动迁甲方应提前二个月通知乙方，乙方必须服从搬离场地，甲方收取的租金按月计算，多余部分退还给乙方，甲方不做任何赔偿。上述合同约定的租期到期后，原告李雪强继续使用土地、被告王梅荣继续收取土地租金。2014年7月3日被告王梅荣收取了原告李雪强交付的2014年8月8日至2015年2月7日半年租金18,000元，此后未再收取租金，并明确2015年2月7日之后不再续租。2014年12月2日，因原、被告租赁地块涉及青浦区100万伏高压输电线路建设之需土地被征收，地上的建筑物、构筑物、装饰装修及机器设备价值等由上海东洲房地产估价有限公司受托进行评估。2015年5月22日，被告王梅荣作为上海荣建建筑材料有限公司（已于2010年9月被工商注销）的法定代表人（乙方）与上海市青浦区香花桥街道办事处（甲方）、实施单位上海凯成动拆有限公司签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，约定：乙方非居住房屋坐落香花桥镇福泉山村，房屋用途工业，房屋建筑面积6,117.44平方米；经上海东洲房地产估价有限公司评估，乙方房屋补偿总价为4,657,435元、乙方房屋装修补偿款250,305元、附属物补偿款7,509,170元、乙方设备搬迁和安装费用2,401,721元、乙方停产停业损失补偿计互成1,234,800元、洁浩906,304元;乙方应在2015年7月15日前搬离原址，并负责房屋使用人也如期搬迁，乙方按期搬离的给予一次性速迁奖励费4,324,732元，上述甲方应补偿乙方合计21,284,467元;甲方在签订协议日支付乙方50%补偿款，乙方搬离原址并向甲方完整移交房屋及相关资料后，甲方应在15日内向乙方结清剩余的补偿款。协议另对其他内容进行了约定。2015年5月26日，被告王梅荣张贴《违法搭建告知书》，告知原告李雪强：1、原告使用的位于青浦区香花桥街道福泉山村小高桥老码头南面1亩地，租赁土地协议已到期（2014年2月7日到期）至今未偿还土地。2、根据市政府和青浦区香花桥街道要求原告在2015年6月27日起立即拆除并搬离该场地，否则由此带来的一切后果自负。2015年6月2日，青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组向被告王梅荣任法定代表人的上海荣建建筑材料有限公司及原告李雪强发送《告知书》，告知：将对违法搭建（使用）的建（构）筑物实施拆除，对乱堆放的物品实施整治清理；望在收到告知书后于2015年6月8日前积极配合自行完成下列整改工作：1）自行撤离并搬离违法建筑内所有自身财物；2）自行拆除违法建筑；3）自行搬离乱堆放的物品。逾期未按上述要求整改的，香花桥街道将组织相关职能部门开展联合整治，依法拆除违法建筑、清理乱堆放的物品，届时所造成的损失和后果自负。2015年6月11日，青浦区香花桥街道相关职能部门将系争土地上的全部违法建筑拆除。2015年6月，原告李雪强诉至本院作如上诉请。另查明，《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》中载明的总补偿款21,284,467元，被告王梅荣已经全额领取到位。原告李雪强搭建房屋在2015年6月11日被强制拆除后，原告李雪强携家人又搭建了一个小木屋，目前仍居住于系争地块上。现整个地块仅有原告李雪强家居住，其他人员均已搬离。以上事实，有原、被告的陈述、场地租赁协议、收条、房子厂棚及电缆线转让协议、告知书、企业法人营业执照、上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议、房地产估价报告、照片、违法搭建告知书、终止租赁协议等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告表示：1）2014年12月2日上海东洲房地产估价有限公司现场勘查之时，原告李雪强仍在承租土地上正常生产经营，因此上海东洲房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》中包含了本应归属于原告李雪强的建（构）筑物及设备搬迁价值。其中：①电线费用27,072元是按照估价报告附件表格中第2页中第6、8、9项设备名称是“电线”的评估值总和计算的，当初评估人员来现场评估，原告李雪强特意将自己的名称标注为“青豫造粒”；②设备搬迁费3,085元是按照估价报告附件表格中第1页第11至18项评估值的综合计算的，同样也标注了“青豫造粒”；③建筑物补偿款212,168元是按照估价报告第8页第2、3、4项以及第27页中建筑物总面积与总评估值来计算的；④构筑物补偿款131,370元是按照估价报告第15页第7、8、10、11、12项计算的。2）2015年6月11日之前原告正常生产经营，2015年6月11日之后停止生产经营。根据原被告土地租赁协议之约定，若遇到政府动迁，被告应提前二个月通知原告由原告搬离，由于被告未按约提前通知房屋遭到政府相关部门强制拆除，导致2015年6月11日起原告的停产停业损失以及产品损失，那时起至今堆放的橡胶无法用于生产经营。停产停业损失是按照2015年6月11日至2015年12月1日期间若原告正常生产，可每月生产橡胶颗粒约50吨，每月销售金额29,753.5元，再乘以月数（6月算满月）；产品损失是原告有6吨颗粒的储存量因强拆导致该产品成为废品，按照7,400元每吨计算，被告王梅荣表示：1）2013年8月8日之前，原告李雪强是与案外人张承堂发生租赁关系，而非与被告王梅荣直接发生租赁关系；而被告王梅荣与案外人张承堂已书面约定由被告王梅荣收回全部土地承租权和地面资产并补偿张承堂65万元、由张承堂保证其下面的包括原告李雪强在内的承租散户在合同到期后不再要求被告王梅荣作任何赔偿。因此，原告李雪强在2013年8月8日前的任何受让资产或添附的建构筑物，均是与案外人张承堂就土地租赁关系所发生的，无权向被告王梅荣主张赔偿。2）因为地块上的房屋均是无证房产，因此评估时进行了价值折扣；而补偿协议上的补偿总额与评估报告所列的评估金额又不相同，是将评估报告上的评估金额再行商谈折扣后确定的。3）原告所述的停产停业损失及产品损失是因原告拒不理会政府部门通知以及被告的书面或口头通知导致，后果应由原告自行承担。2014年12月评估单位进行评估的事实已经明确此处不可能再继续租赁，且当时被告即已口头告知原告此处要搬迁。2015年2月7日之后被告不再收取租金的行为亦实际表明了不再续签合同的意思。根据庭审确认的事实，本院认为：从当事人陈述及提供的证据可见，2013年8月8日起原告李雪强才与被告王梅荣直接建立土地租赁合同关系。2013年8月8日之前被告王梅荣是与案外人张承堂建立土地租赁合同关系，原告李雪强则是与案外人张承堂再建立土地转承租赁合同关系。在被告王梅荣与案外人张承堂终止土地租赁合同关系时，被告王梅荣以一次性补偿案外人张承堂65万元的对价收回所有土地承租权及地面资产，并由案外人张承堂书面承诺原承租散户在合同到期后不再续租、被告王梅荣不作任何赔偿给张承堂的原承租散户。基于此，原告李雪强在与案外人张承堂租赁关系存续期间受让或添建的建构筑物，已无权向被告王梅荣主张补赔偿；原告李雪强在与案外人张承堂租赁关系期间受让或添置的建构筑物的处置，属于原告李雪强与案外人张承堂在租赁关系终止时应当解决的问题和范畴。原告李雪强在本案中所主张的建构筑物均是于2013年8月8日其与被告王梅荣直接建立土地租赁合同关系之前形成的，此些建构筑物以及不再补偿原租赁散户的承诺已由被告王梅荣在与案外人张承堂终止土地租赁关系时被告王梅荣以65万元一次性补偿给张承堂作为代价取得。但是，考虑到评估公司2014年12月2日现场评估时，其中应该包括了当时正常生产经营的原告李雪强的机器设备搬迁费用，因此本院结合估价报告的评估内容、被告王梅荣实际所得的征地补偿内容以及原告李雪强实际添附的支出情况和2015年2月7日之后原告李雪强使用土地及未付费的情况，本着公平合理的原则，酌情给予原告李雪强总计为50,000元的土地征收补偿款。原告李雪强与被告王梅荣在双方约定的租赁期限（2014年2月7日）届满后，一方继续使用土地、另一方继续收取土地租金至2015年2月7日，期间可视为原被告间就系争土地存在不定期的租赁合同关系。此后，被告王梅荣不再收取土地租金，并通知原告李雪强进行搬离，其以实际行为表明了解除或终止不定期租赁合同关系的态度。之后2015年5月被告王梅荣通知原告李雪强租期已到要求搬离、2015年6月政府相关拆违部门亦提前发送了拆除房屋搬离土地的通知，现原告李雪强向被告王梅荣主张2015年6月11日之后因土地上违建房屋被政府相关部门强制拆除后引致的停产停业损失、产品损失没有法律依据和事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告王梅荣应于本判决生效之日起十日内支付原告李雪强补偿款人民币50,000元；二、原告李雪强的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币9,766.20元，由原告负担人民币8,716.20元，由被告负担人民币1,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　胡春明审　判　员　　徐冬梅人民陪审员　　孙连华二〇一六年一月二十二日书　记　员　　杨　洁附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”