（2015）泰中民四终字第00773号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-04
案件名称
卞周良与泰州和睦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卞周良,泰州和睦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民四终字第00773号上诉人（原审原告）卞周良。被上诉人（原审被告）泰州和睦房地产开发有限公司，住所在泰州市姜堰经济开发区淮海西路南侧。法定代表人张德泉，该公司董事长。委托代理人王祥（特别授权），该公司员工。上诉人卞周良与被上诉人泰州和睦房地产开发有限公司（以下简称“和睦房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，泰州市姜堰区人民法院于2015年9月23日作出（2015）泰姜开民初字第00238号民事判决。上诉人卞周良对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明：1、2013年1月24日，卞周良（买受人）与和睦房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：卞周良购买和睦房地产公司开发的姜堰区＊幢＊室房屋，建筑面积113.33M2，房屋总价454720元；和睦房地产公司于2013年12月31日前交付经验收合格的房屋，若和睦房地产公司逾期交房，超过30日后，买受人有权解除合同，若买受人要求继续履行合同，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之五违约金；等等。卞周良已按约向和睦房地产公司支付了全部房款。2、2013年12月2日，和睦房地产公司向“姜堰市顾高镇芦庄村四组14号”地址寄送EMS邮件一份，邮件单号“EV6671468＊＊CS”，收件人姓名“卞秋良”，电话“159××××5877”，根据邮政速递物流有限公司姜堰营业部出具的查询单，该邮件于2013年12月3日由“单位收发章”收。和睦房地产公司未提交邮件回执原件。3、2014年12月23日，卞周良缴纳涉案房屋水费64元；当月底，卞周良至和睦房地产公司处交涉，要求和睦房地产公司整改房屋质量问题，交涉未果，卞周良未办理交房手续。4、2015年5月4日，卞周良支出房屋燃气管道改装费400元。卞周良提起诉讼，认为和睦房地产公司至今未书面通知卞周良接受房屋；和睦房地产公司建设的房屋存在质量问题，房屋尚未交付，已产生水费，自来水管可能存在漏水，房屋煤气管道存在安全隐患，经煤气公司统一改装支出费用400元。请求判令：和睦房地产公司向卞周良交付合格的房屋，支付延迟交房违约金118226元；赔偿水管漏水费90元、煤气管道改装费400元；和睦房地产公司负担本案诉讼费用。和睦房地产公司答辩称：和睦房地产公司已于2013年12月2日向卞周良邮寄交房通知书，卞周良于次日收取。之后，卞周良多次至和睦房地产公司售楼处交涉，以房屋质量问题为由要求赔偿，协商未果后，卞周良拒绝接收房屋。涉案房屋于2013年9月验收合格，不存在质量问题。卞周良改装煤气管道与和睦房地产公司无关；关于水费的问题，是否为水管漏水尚待排查，交房前产生的自来水费和睦房地产公司自愿承担。请求驳回卞周良的诉讼请求。针对和睦房地产公司答辩，卞周良补充陈述：卞周良从未收到和睦房地产公司的书面交房通知。卞周良在接到自来水公司缴费通知后，于2014年12月底至和睦房地产公司处交涉，此前从未至和睦房地产公司处。上述事实，有商品房买卖合同、EMS邮件及查询单、自来水缴纳票据、燃气管道改装费票据等证明。原审法院归纳本案争议焦点：一、涉案房屋质量是否符合合同约定；二、和睦房地产公司是否逾期交房；若逾期，逾期时间及违约金如何确定；三、卞周良要求和睦房地产公司赔偿水费、燃气管道改装费有无依据。关于房屋质量是否符合合同约定的问题。和睦房地产公司提交工程质量竣工验收记录，证明房屋质量经验收确定为合格。卞周良对房屋验收合格并无异议，但认为房屋在装饰、配套等方面存在问题，如：多媒体线管未铺设至每个房间、客房未预设空调插座、电线标准未达标，等。原审法院认为，根据双方签订的商品房买卖合同第八条之规定，和睦房地产公司向卞周良交付商品房的条件为“验收合格”，和睦房地产公司证据证明房屋竣工后经质量验收合格，即表明其质量符合合同约定交房条件，卞周良以此为由不予接受房屋，理由不能成立。关于和睦房地产公司有无逾期交房的问题，和睦房地产公司提交EMS邮件及查询单各一份，主张其已履行通知义务，卞周良未办理交房，责任自负；卞周良对此不予认可，否认其收到和睦房地产公司通知交房邮件。原审法院认为，和睦房地产公司提交的EMS邮件及查询单，从记载内容上看，收件人表述为“卞秋良”，与卞周良的姓名有出入，邮件品名栏内亦未具体载明邮寄内容；从投递结果来看，查询显示系“单位收发章”收，非卞周良本人签收，和睦房地产公司未提交邮件回执原件，具体收件单位无法查实，和睦房地产公司亦未提交其他证据证明邮件已由他人代收后转交卞周良。故和睦房地产公司辩称已于2013年12月3日通知卞周良办理交房的理由，依法不予采信。和睦房地产公司未能在2013年12月31日前交房，应负违约责任。关于和睦房地产公司逾期时间及违约金如何确定的问题。卞周良陈述其于2014年12月底至和睦房地产公司处交涉，自该时间节点起，其应知房屋可办理交房手续，自2015年1月起，卞周良以质量问题为由未办理交房，应自行承担责任。自合同约定交房之日至2014年12月31日期间，和睦房地产公司应承担逾期违约责任。一审庭审中，经原审法院释明，和睦房地产公司请求依据卞周良实际损失，对违约金标准予以调整，依法予以准许，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，参照同地段同类房屋租金标准，酌定违约金为12000元（1000元／月＊12个月）。关于水费、燃气管道改装费的赔偿问题。和睦房地产公司自愿赔偿卞周良交房前水费，本院照准。卞周良未提交证据证实燃气管道改装费支出系和睦房地产公司违约所致，对该项主张依法不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之定，判决：一、泰州和睦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向卞周良支付违约金12000元、赔偿卞周良水费64元，合计12064元。如果泰州和睦房地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回卞周良其余诉讼请求。案件受理费2674元，由卞周良负担2402元，由和睦房地产公司负担272元（卞周良同意其预缴案件受理费中剩余部分272元，由和睦房地产公司于判决生效后十日内向卞周良支付）。上诉人卞周良不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审认定事实不清。1、和睦房地产公司逾期交房明显有过错。直至现在，卞周良从未收到任何交房通知。按照购房合同的约定，交房应以书面通知为准。卞周良于2014年12月底收到自来水公司缴水费通知，找和睦房地产公司交涉，要求其对房屋配套设施进行整改，但和睦房地产公司直至判决之日仍未整改，由此造成的逾期交房损失，和睦房地产公司仍应承担违约赔偿责任。2、原审法院依据合同法第一百一十四条的规定，对逾期交房违约金的调整，明显不当，且证据不足。本案的购房合同是由和睦房地产公司提供的格式合同，且不违反法律规定。因此，如果和睦房地产公司提出异议，应作对其不利的解释。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，只有在购房合同未约定违约金或损失的计算方法时，才适用该条款。本案双方在购房合同中对违约金作了明确约定，并经备案，故应按合同约定处理。综上所述，一审认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持卞周良的诉讼请求。被上诉人和睦房地产公司答辩称：和睦房地产公司根据双方签订的房屋销售合同约定，在合同约定交房前就寄出了交房通知书，通知书上有交房住址、联系电话与姓名，所以和睦房地产公司不存在过错。对于房屋需要维修方面问题，合同中的第八条讲明和睦房地产公司在2013年12月31日前将具备经验收合格的房屋交给购买受方，而和睦房地产公司在2013年12月31日前已经进行了工程验收。购房合同第十六条提到和睦房地产公司的保修责任“在商品房规定的保修范围和保修期限内，出卖人承担维修责任”，和睦房地产公司认为这不是卞周良可以提请的理由。综上，请求二审驳回卞周良的上诉，维持原判。二审中，上诉人卞周良提交泰州市姜堰区自来水公司出具的落款时间为2015年10月8日的发票（载明“户名：卞周良、地址：＊号楼＊室、金额11.76元”）一份，拟证明讼争房屋在一审判决以后又产生水费，涉讼房屋存在影响正常使用的质量问题，而和睦房地产公司至今没有整改。和睦房地产公司质证认为，一审中卞周良已提起水费问题，该问题在保修期内可以维修，且与本案无关；二审中发生的水费不是漏水问题，而是公共管道的水费。卞周良对二审和睦房地产公司的质证意见不认可。二审中，被上诉人和睦房地产公司未提交新证据。本院对该发票的真实性、合法性予以确认。二审中，被上诉人和睦房地产公司确认上诉人卞周良至今未入住涉案房屋。二审中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审中，双方当事人争议焦点：一、和睦房地产公司是否逾期交房；若逾期，逾期时间及违约金如何确定。二、涉讼房屋质量是否符合合同约定。三、卞周良要求和睦房地产公司赔偿一审判决后的水费，是否应予以支持。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，2013年1月24日，卞周良（买受人）与和睦房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，故该合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。关于焦点一。卞周良主张和睦房地产公司至今未向其书面通知交付房屋，构成逾期交房；而和睦房地产公司予以否认并提交了EMS邮件及查询单各一份，主张其已履行通知义务。对此，本院作如下分析：第一、和睦房地产公司虽提交了EMS邮件及查询单，但该邮件的“收件人”表述为“卞秋良”，并非卞周良，且邮件品名栏内亦未具体载明邮寄内容；第二、从投递结果来看，查询仅显示系“单位收发章”收，因未载明具体单位名称，无法确定卞周良本人是否签收；第三、因和睦房地产公司未提交邮件回执原件，亦未提交其他证据证明该邮件已由他人代收后转交卞周良。根据以上三点分析，应当认定和睦房地产公司提出其已于2013年12月3日通知卞周良办理交房的主张，无事实依据，依法不成立。因和睦房地产公司未能在2013年12月31日前交房，违反了合同约定，应承担相应责任。对于和睦房地产公司逾期时间及违约金如何确定的问题。因卞周良陈述其于2014年12月底至和睦房地产公司处交涉，自该时间节点起，其应知房屋可办理交房手续，自2015年1月起，卞周良以质量问题为由未办理交房，应自行承担责任。自合同约定交房之日的次日起即2014年1月1日至2014年12月31日期间，和睦房地产公司应承担逾期违约责任。因双方在《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”，故和睦房地产公司应按该条约定承担相应的违约责任。现买受人卞周良要求和睦房地产公司继续履行合同，故根据该条的约定，出卖人和睦房地产公司每日应按卞周良已支付房价万分之五承担违约责任，合计为人民币82986.40元（454720×0.05%×365=82986.40）关于焦点二。对于讼争房屋的质量问题，因和睦房地产公司提交工程质量竣工验收记录，证明房屋质量经验收确定为合格，卞周良对房屋验收合格并无异议，故根据双方现有证据应当认定讼争房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定。对于卞周良认为房屋在装饰、配套等方面存在问题，如多媒体线管未铺设至每个房间、客房未预设空调插座、电线标准未达标等。因卞周良此主张不符合《商品房买卖合同》第八条约定，其以此为由不予接受房屋，理由不能成立。对于卞周良所提上述问题，其可依法另行主张权利，本案中不予理涉。关于焦点三。对于卞周良所主张的一审判决后所产生的水费，因至今卞周良未入住讼争房屋，和睦房地产公司未能就水费产生的原因作出合法、合理的解释，亦未能提交证据证明该水费系因卞周良的责任而产生，故和睦房地产公司应承担其向卞周良交付房屋前的相应水费。因上述费用系卞周良二审中新增加的诉讼请求，双方未能达成调解意见，故对此款卞周良可依法另行主张权利，本案中不予理涉。综上，因卞周良二审中提交了新证据，致使原审判决认定事实部分存有不当，本院应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜开民初字第00238号民事判决第二项主文“驳回卞周良其余诉讼请求”。二、撤销泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜开民初字第00238号民事判决第一项主文“泰州和睦房地产开发有限公司于判决生效后十日内向卞周良支付违约金12000元、赔偿卞周良水费64元，合计12064元”及诉讼费承担部分。三、泰州和睦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向卞周良支付违约金82986.40元、赔偿卞周良水费64元，合计人民币83050.4元。如果泰州和睦房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2674元，卞周良承担804元，泰州和睦房地产开发有限公司承担1870元；二审案件受理费2674元，卞周良承担804元，泰州和睦房地产开发有限公司承担1870元（一审、二审案件受理费均已由卞周良预缴，其同意一审、二审法院不再退还，由泰州和睦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向卞周良支付）。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 丁万志代理审判员 黄方林二〇一六年一月二十二日书 记 员 曹剑桥 来源：百度搜索“”