（2016）津02民终176号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-02-19

案件名称

桂兰与廖文斌房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

廖文斌,桂兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2016）津02民终176号上诉人（原审被告、反诉原告）廖文斌。被上诉人（原��原告、反诉被告）桂兰。委托代理人庞颖竑。上诉人廖文斌因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2015）丽民初字第5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人廖文斌，被上诉人桂兰及其委托代理人庞颖竑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年4月11日原告之夫赵仁志代理原告与被告及天津中原物业顾问有限公司签订《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）。合同主要约定，被告购买原告所有的坐落于天津市东丽区贵环花园5-4-202号房屋，房屋建筑面积88.65平方米，房屋售价697000元；合同签订之时被告支付定金15000元，剩余房款被告办理贷款；双方于2014年5月5日到房管部门签署《房产买卖协议》；原告未按约定注��抵押权的，被告未按约定付款的，双方违反合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金；在合同履行期限届满前，任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，被告支付原告定金15000元。因原告未注销讼争房屋抵押，2014年5月5日原、被告未到房管部门签署房产协议。2014年5月12日原、被告签订《补充协议》，协议主要约定，经双方友好协商达成一致共识，原房产交易合同编号TJM2014-00001393去��在房管局办理天津市房产买卖协议时间应为2014年5月5日，由于原告贷款未能及时注销导致打协议时间延迟至2014年9月15日之前，双方均已知晓，并认同此协议。同时，原告同意被告于2014年5月12日前入住贵环花园5-4-202物业；备注：1、在未办理天津市房产买卖协议前，如因原告原因至2014年9月15日仍不能办理天津市房产买卖协议，原告承担被告装修及其它与之相关的损失（以票据为准），如因被告原因不能办理天津市房产买卖协议则被告装修及其它与之相关的损失被告自理；2、在被告居住期间被告使用的天然气、水、电、暖气、物业、宽带等适用性费用被告自理。当日，原告将讼争房屋钥匙交与被告。因讼争房屋抵押原告仍未注销，房屋中介工作人员告知被告2014年9月15日不能到房管部门签署协议。2015年5月被告联系房屋中介工作人员是否能够办理过户手续，经与原告联系，原告表示已结清讼争房屋贷款，房屋抵押已注销可以办理。遂后，被告通过中介公司向原告提出违约赔偿，双方未能协商。2015年6月6日被告向原告发出书面通知，要求与原告解除《房产交易合同》、原告退还定金并承担违约责任。另查，原、被告签署《房产交易合同》时，房屋中介已告知被告讼争房屋尚有抵押未注销，原告表示尽快注销抵押，故原、被告在合同中是否设立抵押一项勾划“否”。现该房屋仍由被告使用。诉讼中，原告认为，《补充协议》备注中第一项意思是，若因原告的原因办理不了过户手续，原告赔偿被告的损失，而非被告有权解除合同。被告否认签订合同时该房屋存在抵押是明知，2015年5月未曾与原告协商违约赔偿问题并认为《补充协议》备注中第一项意思是，若在9月15日不能办理过户手续，双方解除合同，原告赔偿被告损失。原告诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的购买天津市河东区神州花园7-1-201号房产的买卖合同；2、被告双倍返还所交易房屋定金2000000元；3、诉讼费由被告承担。反诉原告诉讼请求：依法判令解除原、被告签署的合同编号：TJM2014-00001393号《房产交易合同》；依法判令原告返还被告定金15000元；依法判令原告支付被告违约金69700元；本案的诉讼费、反诉费由原告承担。原审法院认为，原、被告及房屋中介公司签订《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393），系当事人的真实意思表示，亦未违反有关法律规定，该合同合法有效，原、被告房屋买卖关系依法成立。原、被告均应按照合同的约定享有权利并承担义务。合同是否解除的问题，本案中，2014年5月5日被告已知晓讼争房屋存在抵押的情况，经原、被告自愿协商签订《补充协议》，该协议内��原、被告不持异议，亦为真实有效，其内容与上述合同同样对原、被告具有约束力。按照该协议备注中第一项约定，因原告的原因未在2014年9月15日双方办理产权转移手续，原、被告约定解除合同条件成就，故被告主张解除该合同，原审法院应予支持，原告应将定金15000元返还被告。关于原、被告是否存在违约的问题，按照原、被告签订的协议约定，双方应于2014年9月15日前到房管部门办理产权转移手续，而被告已得知原告未注销抵押不能办理，并言明其已进行了装修，此后至2015年5月前，原、被告之间及与房屋中介公司就此事未进行沟通，亦未成讼，能够说明被告对因原告的原因未能办理产权转移手续是认同的。2015年5月被告方联系房屋中介是否可以办理产权转移手续，原告表示同意办理，双方曾协商违约赔偿问题，更进一步说明原、被告此期间明确表示双方仍然愿��履行合同，故原、被告认为对方存在违约行为依据不足，因此，原告主张支付违约金、房屋使用费，被告要求支付违约金的请求原审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：“一、解除原、被告于2014年4月11日签订的《房产交易合同》（编号TJM2014-00001393）。二、自本判决生效后十日内原告（反诉被告）桂兰返还被告廖文斌（反诉原告）定金人民币15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他反诉请求。案件受理费减半收取5846元，反诉费958元，由原告桂兰负担5846元，由被告廖文斌负担958元。”原审判决后，廖文斌不服，向本院提起上诉，请求：1、依法维持原审判决第一、二、三项；2、依法判令被上诉人向上诉人支付违约金69700元；3、一、二审诉讼费用被上诉人承担。被上诉人桂兰答辩称，关于上诉人的上诉请求，对于第1项没有异议，不同意第2、3项，上诉人没有证据予以证明，对于赔付违约金和承担一、二审诉讼费用没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否存在违约行为，是否应赔偿上诉人违约金。双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议均为双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同和补充协议约定的内容履行，被上诉人未能办理诉争房屋提前还贷是由于贷款银行不同意被上诉人提前还贷，要求被上诉人按期还贷，被上诉人主观上不存在殆于履行合同的行为，因此，被上诉人不构成根本违约。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院综合考虑本案情况，认定事实清楚，适用法律正确，所作判决本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人廖文斌承担。本判决为终审判决。审　判　长　　李国敏审　判　员　　王　珊代理审判员　　曹　静二〇一六年一月二十二日书　记　员　　李珊珊速　录　员　　李　楠关注公众号“”