（2015）青民一终字第2602号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-13
案件名称
朱传玺与青岛中海嘉业房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱传玺,青岛中海嘉业房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第2602号上诉人（原审原告）朱传玺。委托代理人刘纪锋，北京浩东（青岛）律师事务所律师。委托代理人朱世泰。被上诉人（原审被告）青岛中海嘉业房地产有限公司。法定代表人庄勇，董事长。委托代理人贾国栋，山东德衡律师事务所律师。委托代理人王众，山东德衡律师事务所律师。上诉人朱传玺因与被上诉人青岛中海嘉业房地产有限公司（以下简称中海嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱传玺在一审中诉称，双方于2011年5月27日签订《青岛市商品房预售合同》，约定：中海嘉业公司将开发建设的市北区（原四方区）清江路160号中海.清ＸＸ府×号楼×层×户房屋出售给朱传玺，建筑面积141.92平方米，房屋总价款人民币2193931元；中海嘉业公司于2012年12月31日交付房屋。所建设楼盘竣工验收后，朱传玺补足建筑面积差额款项，中海嘉业公司于2012年10月通知���传玺验房，在验房过程中，双方均发现房屋存在天花板吊顶歪斜、主卧室门垛严重歪斜、室内墙面大面积开缝、外墙面粗糙不平、卧室窗台大理石破损、阳台大理石破损、部分瓷砖空心破损等严重质量问题。朱传玺当即对此明确提出异议，并要求中海嘉业公司尽快修复后交付，中海嘉业公司也承诺尽快装修合格后交付。双方当天未办理交房手续，但是中海嘉业公司拟交付给朱传玺的房屋质量问题层出不穷，中海嘉业公司不断修修补补，至今仍未交付房屋。中海嘉业公司也未按照约定交付车位，还向朱传玺收取物业费，朱传玺因中海嘉业公司交房承诺导致缴纳2013年暖气费。中海嘉业公司因修复房屋、延误入住等行为造成朱传玺房屋使用费、车位使用费、暖气费、物业费等损失。请求依法判令：1、中海嘉业公司按照合同约定装修、交付房屋；2、中海嘉业公司赔偿因��延修复房屋造成延误入住导致的房屋使用费8万元（自2012年12月31日计算至2014年8月31日，共计20个月，按照房屋使用费每月4000元计算）、车位使用费1万元（自2012年12月31日计算至2014年8月31日，共计20个月，按照车位使用费每月500元计算，共2个车位）、暖气费2889.2元、物业费1024元，共计人民币93913.2元；3、本案诉讼费由中海嘉业公司承担。一审庭审中，朱传玺明确其第一项诉讼请求为按照合同附件3的约定进行装修，达到适合居住的精装修标准（每平米1200元装修费用）。中海嘉业公司在一审中辩称，中海嘉业公司已在合同约定的时间内向朱传玺交付了符合合同约定装修标准的房屋及车位，朱传玺要求中海嘉业公司承担的费用缺乏事实及法律依据。原审法院查明，2011年5月26日，朱传玺（合同乙方）与中海嘉业公司（合同甲方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定中海嘉业公司将位于青岛市清江路160号（清江路F地块中海.清ＸＸ府项目）×号楼×层×户的房屋出售给朱传玺，房屋建筑面积141.92平方米，总价款为2193931元，同时约定中海嘉业公司应于2012年12月31日前将该房屋交付给朱传玺，否则应当向朱传玺支付违约金，违约金按朱传玺已支付房价款日0.05‰计算，自合同约定的最后交付期限的第二天起算至实际交付之日止。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交付的房屋所在的单体楼座已通过竣工备案，乙方按约定履行了付款及其他约定义务。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起5天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《商品房交付使用��知书》邮寄出3日即视为房屋交付。合同签订后，朱传玺于2011年5月25日向中海嘉业公司支付购房款2193931元、又于2012年10月29日向中海嘉业公司支付购房款5720元。2011年5月26日，朱传玺、中海嘉业公司签订了《中海.清ＸＸ府地下停车位使用权转让合同》，约定将中海嘉业公司开发建设的位于青岛市清江路160号的中海.清ＸＸ府项目第618号车位使用权转让给朱传玺，车位交付时间为2012年12月31日前，车位转让总价款为13万元。合同第八条第1项约定，甲方（即中海嘉业公司）逾期交付车位达三个月的，乙方（即朱传玺）有权解除本合同，甲方按乙方已付车位使用权转让费总金额的1%支付违约金。朱传玺于2011年5月25日向中海嘉业公司交付了车位转让款13万元。2012年10月26日，中海嘉业公司向朱传玺邮寄了名称为《入伙通知书》的邮件，朱传玺称并未收到该邮件。朱传玺称其询问物业得知2012年10月29日是交房日，便于该日到诉争房屋处收房，朱传玺先交纳了物业费1024元，但因发现房屋存在严重质量问题，朱传玺当场拒绝收房。庭审中，朱传玺为证明房屋质量问题提交了395张照片，双方均认可朱传玺拒收诉争房屋钥匙，也未签署房屋交接书。朱传玺称中海嘉业公司没有向其交付车位，中海嘉业公司称朱传玺以质量有问题为由拒绝接收车位。2013年12月28日，朱传玺向青岛泰能集团有限公司交纳了诉争房屋的采暖费2889.2元。2015年1月13日，中海嘉业公司向朱传玺邮寄了《关于对房屋及车位维修事项进行验收的通知》，内容为：“尊敬的朱传玺先生：阁下购买的中海.清ＸＸ府项目×号楼×户商品房，我司已于2012年10月29日向您交付，您所购买的618号车位，我司已于2013年1月1日向您交付。对于您在保修期内��映的房屋及车位的质量瑕疵，我们依法履行了维修义务，您所反映的房屋及车位质量问题已经修复完毕，现正式通知您于收函后3日内联系我司工作人员到现场进行验收，逾期未到场的，将视为验收合格。”朱传玺称其没有收到该邮件，中海嘉业公司提交的邮件查询单上显示该邮件已于2015年1月14日妥投朱传玺本人。案件审理过程中，一审法院根据朱传玺的申请，委托青岛金立信资产评估有限公司对诉争房屋及车位自2013年1月1日至2014年10月31日期间的使用费进行了评估，评估结论为：本次委托评估的资产使用费的司法鉴定价值为91520元，其中：1、青岛市市北区清江路160号中海.清ＸＸ府×号楼×层×户房屋自2013年1月1日至2014年10月31日房屋使用费的司法鉴定价值为83600元；2、青岛市市北区清江路160号中海.清ＸＸ府618号地下停车位（双车位）自2013年1月1日至2014年10月31日车位使用费的司法鉴定价值为7920元。朱传玺支付评估费用2000元。一审庭审中，双方对上述评估结论均无异议。原审法院认为，朱传玺与中海嘉业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应认真履行。朱传玺主张房屋及车位存在质量问题并提供了照片等证据予以证实，中海嘉业公司也认可房屋及车位存在质量问题需要进行维修，原审法院对此予以确认。中海嘉业公司因维修房屋及车位未按合同约定的时间向朱传玺交付房屋，因此给朱传玺造成的经济损失应予赔偿。根据朱传玺提供的相关证据及评估结论，其实际经济损失应包括：自2013年1月1日起自2014年8月31日期间的房屋使用费76000元（83600元÷22个月×20个月）、自2013年1月1日起至2014年8月31日期间的车位使用费共计7200元（7920÷22个月×20个月）、采暖费2889.2元、物业费1024元，以上共计87113.2元，对朱传玺主张其经济损失过高部分原审法院不予支持。中海嘉业公司辩称其已向朱传玺交付了诉争房屋及车位，但朱传玺对此不予认可，中海嘉业公司又未提供充分证据证明双方已经履行了交接房屋及车位的相关手续，原审法院对其辩解意见不予支持。朱传玺要求中海嘉业公司交付按照合同附件3的约定进行装修并达到适合居住的精装修标准（每平米1200元装修费用）的房屋的诉讼请求不明确，原审法院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、青岛中海嘉业房地产有限公司于判决生效之日起十日内向朱传玺支付自2013年1月1日起至2014年8月31日期间的房屋使用费76000元。二、青岛中海嘉业房地产有限公司于判决生效之日起十日内向朱传玺支付自2013年1月1日起至2014年8月31日期间的车位使用费7200元。三、青岛中海��业房地产有限公司于判决生效之日起十日内向朱传玺支付采暖费2889.2元。四、青岛中海嘉业房地产有限公司于判决生效之日起十日内向朱传玺支付物业费1024元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2248元、鉴定费2000元，由朱传玺负担363元，青岛中海嘉业房地产有限公司负担3885元。宣判后，朱传玺不服原审判决，上诉至本院。上诉人朱传玺上诉称，1、原审判决错误认定“朱传玺当场拒绝收房”。对于验房收房过程，朱传玺多次强调从未拒绝收房，而是在验房过程中，中海嘉业公司工作人员发现拟交付房屋存在大量装修瑕疵，当场撕毁房屋检验记录，并承诺尽快装修完毕并组织再次验收房屋，致使验收房屋程序就此中止。后因中海嘉业公司迟迟未将房屋装修完毕，导致至今仍无法验房、交房。2、原审判决错误认定“朱传玺、中海嘉业公司双方均认可朱传玺拒收诉争房屋钥匙”。中海嘉业公司从未将钥匙交给朱传玺，也不存在通知朱传玺领取钥匙的行为。因为交房程序是：朱传玺、中海嘉业公司应先签署房屋交接书，然后再办理房屋钥匙交接手续。但是双方至今仍未签署房屋交接书，因此根本不存在朱传玺、中海嘉业公司在双方签收房屋检验记录及房屋交接书之前，先行办理房屋钥匙交接这一道最后的交房手续。所以，根本就不存在朱传玺“拒收诉争房屋钥匙”的行为。3、原审判决错误认定中海嘉业公司“提交的邮件查询单上显示该邮件已于2015年1月14日妥投朱传玺本人”，并错误认定中海嘉业公司向朱传玺邮寄《关于对房屋及车位维修事项进行验收的通知》的事实及通知内容。庭审中���中海嘉业公司对此仅提供一份邮件投递单，自称投递内容是让朱传玺验房的通知，对此，朱传玺当庭明确陈述未收到该邮件。该邮件投递单上既没有朱传玺的亲笔签名，也没有邮政部门的盖章确认，无法证明投递邮寄的事实，更不可能证明所邮寄通知的内容。原审法院明确要求中海嘉业公司到邮政部门调取或请求出具邮件投递的证明，但中海嘉业公司至今没有提供，朱传玺从未收到原审判决书载明的“邮件查询单”。原审法院也未再开庭就此所谓的“邮件查询单”进行质证。原审法院未经质证就采信此虚假事实，在程序上和事实认定上都存在严重错误。综上，原审判决事实认定不当，请求二审法院：1、查清事实，依法改判一审判决的错误认定；2、撤销一审判决第二项，改判中海嘉业公司支付朱传玺车位使用费8200元；3、本案诉讼费用由中海嘉业公司承担。二审中���朱传玺撤回其第二项上诉请求。被上诉人中海嘉业公司答辩称，1、一审认定事实清楚、准确。一审中，中海嘉业公司向法院提交了中国邮政快递盖章的邮件查询单，该证据足以证明邮件已经送达的事实。朱传玺罔顾确凿证据，拒不承认客观事实，又没有提出任何反证证明。一审法院据此认定中海嘉业公司向朱传玺邮寄的《关于对房屋及车位维修事项进行验收的通知》已于2015年1月14日妥投，该事实认定清楚准确。至于一审认定的“朱传玺当场拒绝收房、拒收房屋钥匙”无非是证明中海嘉业公司向其交房、朱传玺拒收房屋这一事实，这一事实双方并无争议，一审认定也没有错误。2、朱传玺恶意缠诉的行为不应予以鼓励。朱传玺在其一审主张几乎全部获得支持的情况下，依然针对一些与本案诉争焦点关系不大的旁枝末节问题提起上诉，属于典型的滥诉缠讼行为。一审判决在事实、法律和程序方面并无明显不当。因此，应当驳回上诉，维持原判，上诉费用应由朱传玺自行承担。经审理查明，2012年10月29日，中海嘉业公司向朱传玺交付涉案房屋过程中，双方发现涉案房屋存在质量瑕疵，中海嘉业公司未向朱传玺交付涉案房屋钥匙。2015年1月13日，中海嘉业公司通过邮政特快专递向朱传玺邮寄《关于对房屋及车位维修事项进行验收的通知》，收件人地址及联系电话均为双方商品房预售合同中载明的朱传玺的住址及联系电话。一审中，中海嘉业公司提交的邮政部门的邮件查询单载明上述通知已于2015年1月14日妥投朱传玺本人。朱传玺称签收联中的“朱传玺”并非其本人签名，其未收到该通知；对于收件地址，朱传玺称其并非居住于该地址，该地址系朱传玺父母的住所地。本院查明的其他事实与原审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，中海嘉业公司与朱传玺所签涉案商品房预售合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。中海嘉业公司与朱传玺均确认因涉案房屋存在质量瑕疵，中海嘉业公司需进行维修，故中海嘉业公司未于朱传玺验房之日即2012年10月29日将涉案房屋交付朱传玺，即涉案房屋未于该日交付的责任在于中海嘉业公司。朱传玺上诉称原审认定其拒绝收房属于认定事实错误，因朱传玺作为购房者对于有质量问题的房屋有权拒绝接收，原审亦判令中海嘉业公司向朱传玺赔偿未按约交房造成的经济损失，故原审认定的该事实并不影响朱传玺的合法权利。关于中海嘉业公司于2015年1月向朱传玺邮寄《关于对房屋及车位维修事项进行验收的通知》的问题，中海嘉业公司按照双方合同中朱传玺预留的住址及联系��话向其邮寄书面通知，邮政部门出具的查询单亦载明该邮件已妥投朱传玺本人，故原审对于该邮寄通知事实的认定并无不当，本院予以确认。综上，原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱传玺负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年一月二十二日书 记 员 杨倩倩书 记 员 庞连捷 来自