（2015）芝黄民初字第428号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-25
案件名称
于希明与于士军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于希明,于士军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝黄民初字第428号原告：于希明，烟台塑料一厂退休职工。委托代理人：张积晓，山东鑫希望律师事务所律师。被告：于士军，无固定职业。原告于希明诉被告于士军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于希明及其委托代理人张积晓与被告于士军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月8日，原、被告签订了租房合同一份，约定原告将其坐落于烟台市芝罘区富顺苑西区4号楼15号车库租给被告使用，租期自2013年3月8日至2016年3月7日；租金第一年为1万元，每半年支付一次，提前15天支付，租金每年上调10%；被告如果不租房须提前一个月告知原告，水电费及一切税费由被告承担；如室内外设施有损害由被告修复或赔偿；如有违约支付违约金1000元。2015年9月4日，原告依约要求被告支付2015年度下半年房租，被告突然要求解除合同。原告不同意解除，并发现车库卷帘门被损坏，且被告尚拖欠一个月物业费、水费共计38.29元。原告要求被告依约支付违约金并继续履行合同，交付租金、水费、物业费并修复车库门，被告均无理拒绝，故请求判令被告继续履行合同，支付下半年租金6050元，支付违约金1000元，支付水费、物业费38.29元，并将车库门恢复原状。被告辩称，其已于2014年11月4日将此车库转租给案外人孙玉胜。由于约定的房屋租金逐年递增，孙玉胜无法继续经营，遂于2015年3月8日前向原告缴纳上半年房租时告知原告，到2015年8月8日后将不再续租。同时，孙玉胜已将经营用物品全部搬出原告车库，等待原告交接。期间原告还曾带人看房，由于房租太高，致使原告车库未能出租出去。直到2015年9月4日，原告及其家属才来到现场，还要求其支付违约金1000元，故其不同意支付违约金及继续履行合同。关于水费、物业费，其不知情，如确实存在，其同意支付。关于原告所称的车库卷帘门损坏，其认可有损坏，但称非其损坏，可以联系损坏卷帘门的人进行维修。（一）原告为证明其主张，向本庭提交了如下证据：证据一：房屋销售合同一份，证明原告对涉案车库享有所有权，原告有权出租。证据二：原、被告之间签订的租房合同一份，证明原、被告就涉案房屋的租赁起止时间、租金数额及支付方式、解除合同方式、水电费及设施损坏的费用承担、违约责任等进行了明确约定。证据三：车库门照片5张，证明被告租赁期间车库门损坏。证据四：南尧物业收费收据一张，证明被告仍拖欠一个月水费及物业费共计38.29元。被告对于原告提交的证据均无异议。对于原告提交的证据，本院作如下认定：原告提交的上述四组证据均形式合法，内容客观真实，与本案的事实有关联，且被告均无异议，可以作为本案定案的依据，本院予以认定。（二）被告为证明其主张，向本庭提交了如下证据：证据一：涉案车库周边四名商铺人员签字的证人证言一份，证明被告答辩内容的真实性。证据二：被告与案外人孙玉胜之间签订的转让协议一份，证明被告已于2014年11月15日将涉案车库转租给案外人孙玉胜。原告对于被告提交的证据一不予认可，称证人的真实性无法确定，证人应出庭作证；对于证据二的真实性无异议，但称该协议系被告与案外人签订，不影响原、被告之间签订的合同的履行，该协议与本案无关。对于被告提交的证据，本院作如下认定：被告提交的证据一系证人证言，按照法律规定，证人应当出庭作证并接受质询，现四名证人均无正当理由不能到庭，该证据不可单独作为本案定案的依据；证据二与本案的事实无关联性，不可作为本案定案的依据。根据各方当事人的陈述以及本院确认的上述定案证据，本院确认以下事实：2004年11月8日，原告购买了位于烟台市芝罘区富顺苑四号楼15号的车库。2013年3月8日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了租房合同一份，约定：甲方将富顺苑西区4号楼15号车库租给乙方使用，租期自2013年3月8日至2016年3月7日；租金第一年为1万元，每半年支付一次，提前15天支付，租金每年上调10%；乙方支付押金叁佰元整，租期到期或乙方不租退还租金（原文如此），乙方不租房需提前壹个月告知甲方；水电费及一切税费由乙方承担，如室内外设施有损害由乙方修复或赔偿；原、被告双方必须严格遵守合同，如有违约支付违约金1000元。签订合同后，被告依约向原告支付了租金，并与涉案车库前任租房者办理了交接手续。2015年9月4日，原告依约要求被告支付本年度下半年房租，被告提出解除合同。另查，涉案车库卷帘门有损坏，且被告尚拖欠一个月物业费、水费共计38.29元，该费用已由原告缴纳。因被告拒绝原告要求其依约支付违约金并继续履行合同，交付租金、水费、物业费并修复车库门的要求，原告遂诉至本院。庭审中，被告主张其已将涉案车库转租给孙玉胜，且孙玉胜已于2015年3月8日前向原告缴纳上半年房租时告知原告，本次房租到期后将不再续租，原告对此予以否认，被告对其上述主张仅提交书面证人证言一份，证人均不能出庭作证，孙玉胜亦不能到庭。原、被告签订的租房合同中第四条约定：乙方支付押金叁佰元整；租期到期或乙方不租退还租金，乙方不租房需提前壹个月告知甲方。对该条款，原告称此处为笔误，根据合同条文推断此处应为：租期到期或乙方不租退还押金。被告则称，此处就是租期到期或乙方不租退还租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告就坐落于烟台市芝罘区富顺苑西区4号楼15号车库所签订的租房合同是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，系有效协议，对原、被告均具有法律约束力。现原告依据该协议要求被告继续履行房屋租赁合同，支付下半年租金6050元及违约金1000元，支付水费、物业费38.29元，并将车库门恢复原状，均于法有据，本院予以支持。被告虽称与案外人孙玉胜签订转让协议，但该协议不影响原、被告之间所签合同的履行。被告辩称已按照合同约定提前一个月告知原告不再继续租赁车库，原告否认，被告对其主张未能举证，故对其辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、限被告于士军于本判决生效之日起10日内支付原告于希明房屋租金6050元、违约金1000元，并支付水费、物业费共计38.29元，合计7088.29元。二、限被告于士军于本判决生效之日起10日内将烟台市芝罘区富顺苑西区4号楼15号车库的车库门恢复原状。如果被告于士军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告于士军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 赵 帅人民陪审员 郝 淑 凤人民陪审员 胡 瑞 民二〇一六年一月二十二日书 记 员 隋香平（代） 来自