（2015）嘉民三（民）初字第1713号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-29
案件名称
徐某与上海某某置业有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐某,上海某某置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第1713号原告（反诉被告）徐某。委托代理人张文峰，上海喜睦律师事务所律师。委托代理人郭诚诚，上海喜睦律师事务所律师。被告（反诉原告）上海某某置业有限公司，住所地上海市嘉定区外冈嘉松北路768号。法定代表人施某。委托代理人刘常敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人孙仁杰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）上海某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年12月22日公开开庭审理。原告（反诉被告）之委托代理人郭诚诚、被告（反诉原告）之委托代理人刘常敏、孙仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买嘉定区某某公路2999弄460号102室（以下简称102室）房屋，房屋总价款2，675，414元，被告在合同中承诺于2014年12月31日前办理房地产初始登记，现被告直至2015年6月23日才通知原告涉案房屋的初始登记已经办理完成，可以进行交接。被告显属违约，故依照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，原告起诉要求：一、被告支付原告违约金107，070.07元（按照已付购房款2，675，414元，参照中国人民银行逾期贷款利率标准并上浮50%，从2015年1月1日起计算至2015年6月23日止）；二、被告赔偿原告维权所支付的律师费2，000元。被告辩称，请求驳回原告诉请。第一，原告未及时取得小产证非被告的原因，且原告并未发生实际损失，被告逾期取得大产证是政府原因造成的。第二，被告于2015年6月19日取得大产证后通知原告并于6月23日签署房屋交接书，被告义务已经完成。第三，违约金不符合法律规定，合同另有约定而且违约金计算过高。对于违约金计算时间被告方有异议，应当从2015年3月2日至2015年6月23日止。第四，律师费没有合同依据，也没有法律规定，因此要求驳回。同时，被告反诉称，按照预售合同约定，原告应于2013年4月23日前支付812，867元，同年5月30日前支付1，870，000元，逾期应按未付款的日万分之二支付违约金。但截止至2014年6月26日，原告才支付完全部购房款，产生违约金70，737.44元。故被告反诉要求：一、反诉被告支付逾期付款违约金70，737.44元（以700，000元为基数，按日万分之二计算，自2013年6月1日起至2013年7月22日共计51天，违约金7140元；以300，000元为基数，按日万分之二计算，自2013年6月1日至2013年8月12日共计72天，违约金4，320元；以805，414元为基数，按日万分之二计算，自2013年4月23日至2014年6月26日共计368天，违约金59，277.44元）。诉讼中，被告调整其反诉请求为要求原告支付违约金80，925.6元（以700，000元为本金，从2013年6月1日至7月22日，共52天，按每天日万分之二计算，共计7，280元；以300，000元为本金，从2013年6月1日至8月12日，共73天，按每天日万分之二计算，共计4，380元；以805，480元为本金，从2013年4月23日至2014年6月26日，共430天，按每天日万分之二计算，共计69，265.6元）。反诉被告即原告针对反诉答辩称，不同意反诉请求。反诉原告的诉讼时效已过，应当驳回。反诉被告实际支付的日期未超过合同约定的日期，未构成违约。由于反诉被告按照合同约定支付房款，后因房款调整，反诉原告重新开具发票，导致时间有所差距。根据合同约定，反诉被告100万元的支付时间未超过合同约定的时间，未构成违约。经审理查明，2013年4月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，原告以总价2，682，867元向被告购买涉案102室房屋，被告应于2014年9月30日前将该房屋交付原告，并于2014年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同第七条约定，原告若未按本合同约定时间付款，应当按照逾期未付款额的日万分之二从应付款期限次日起向被告支付违约金直至实际付款之日止。该合同第十二条约定，被告如未在2014年9月30日前将该房屋交付原告，应当按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止；第十四条约定，在被告取得大产证后30日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。此外，对于付款方式，该合同附件一约定为分期付款、组合贷款，其中原告分别应于2013年4月23日前、2013年5月30日前支付被告房款812，867元、87万元和100万元。关于贷款，该合同补充条款一第1.2条约定，买受人须在出卖人或当地公积金管理中心指定的银行统一办理贷款手续，由于非出卖人原因，造成贷款银行不能在本合同签订之日起90日内发放贷款至出卖人账户或出卖人账户在上述期限内未收到买受人通过其他方法支付的款项，即视为买受人逾期付款，出卖人有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任。上述合同签订后，原告分别于2013年4月21日、同年4月23日、5月28日向被告支付房款2万元、792，867元、87万元。2013年5月，原告又与贷款人签订借款担保合同，约定公积金借款30万元、商业性贷款70万元，从2013年5月18日起至2033年5月18日止。2013年7月9日，银行向被告放款70万元。同年8月6日，银行又向被告放款30万元。期间，被告分别于2013年5月28日、同年7月23日、8月13日向原告开具了金额为87万元、70万元和30万元的房款发票。2014年6月底，原、被告办理了房屋实测面积的多退少补手续，涉案102室实测157.94平方米，最终确定的房屋总价款为2，675，414元，被告于2014年6月26日向原告开具了金额为805，414元的房款发票。2015年6月19日，被告取得了涉案房屋的大产证。同年6月下旬，被告向原告送达了签署《房屋交接书》通知，告知原告其已取得大产证，通知原告于2015年6月30日前前往办理地点签署《房屋交接书》。2015年6月28日，原告至被告处签收了《房屋交接书》、维修基金付款单、预告登记、“二书”及办理小产证所需的被告营业执照、法人身份证、委托书、变更证明等资料。2015年11月，原告诉讼来院。审理中，被告提出反诉。审理中，原告明确其主张的违约金包括被告逾期办理大产证和小产证的违约金。被告则提出，即便法院最终认定其反诉主张逾期付款违约金超过时效，也可因双方互负债务而抵消。以上事实，由《商品房预售合同》、房地产登记簿、签署《房屋交接书》通知、签收凭证、付款凭证、贷款合同及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前办理涉案房屋的房地产初始登记，并在此后30日内与原告双方签署《房屋交接书》，然后再在30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。现被告直至2015年6月19日才取得房地产初始登记，导致小产证办理期限迟延，显属违约，依法应承担相应的违约责任。由于办理大产证系被告取得自身权利的行为，故原告主张被告承担逾期办理大产证的违约责任，于法无据。但由于被告延期办出大产证，导致未能按照约定协助原告办理原告名下的房地产权证，被告应对此承担违约责任。根据合同条款约定，被告应当协助原告在2015年3月1日前完成涉案房屋的价格申报、过户申请和申领该房屋的小产证的手续，故现在原告主张的被告逾期配合办理小产证的起始期限应从2015年3月2日起算。至于截止期限，根据查明事实，被告已于2015年6月28日向原告交付了所有办理小产证所需要的文件资料，此后只需原告提出申请，即可完成小产证的办理手续，故被告已于上述日期完成了其协助、配合义务，现原告主张计算至2015年6月23日，在上述期限之内，本院对此予以确认。至于计算标准，由于原、被告双方对逾期办理产证的违约金未作明确约定，现原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，符合法律规定，具体的逾期上浮率本院酌情确定为30%。对于原告主张的律师费，双方合同并未有此约定，故原告该项主张没有依据，本院对此不予支持。对于被告主张的原告逾期支付房款的违约金，根据查明的事实，除了组合贷款100万元之外，原告其余付款均未迟延。至于100万元贷款，合同附件一约定的最后付款期限为2013年5月30日，而补充条款约定，从本合同签订之日起超过90日内放款的视为买受人逾期付款，由于该补充条款是针对贷款款项的约定，且按照附件一约定原告需在合同签订后7日内贷款放款到账，明显不合常理，故本院认定被告应当支付贷款的期限为2013年7月22日之前。综上，原告实际仅有一笔30万元迟延。现补充条款约定，除因出卖人原因，原告款项未到位即视为逾期。故被告反诉请求中本金30万元、从2013年7月23日至2013年8月6日的违约事实存在。对此原告提出时效抗辩，由于该项违约金依从于付款义务，故时效计算也应当跟随付款期限，故被告直至2015年11月才提出逾期付款违约金确已超过了诉讼时效。但根据上述对逾期办理小产证违约金的分析，被告应偿付原告逾期办证违约金，其因超过时效丧失了逾期付款违约金的程序胜诉权，但该权利的实体并不消灭，现被告主张抵消合法有据，本院对此予以支持。被告其他反诉请求没有事实依据，本院不予支持。根据计算，2，675，414元按照中国人民银行逾期贷款利率上浮30%从2015年3月2日起算计算至同年6月23日的违约金数额为58，117元，30万元按照每日万分之二从2013年7月23日计算至同年8月6日的违约金数额为900元。因此，上述两项折抵后，被告还应偿付原告逾期办证违约金57，217元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告徐某逾期办证违约金57，217元；二、驳回原告徐某的其他诉讼请求；四、驳回被告上海某某置业有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2，481元，减半收取1，240.5元，由原告徐某负担579.5元，被告上海某某置业有限公司负担661元；反诉受理费911.57元，由反诉原告上海某某置业有限公司负担901.57元，反诉被告徐某负担10元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 庄羽凤二〇一六年一月二十二日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。