（2014）洪民一初字第103号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-08-04
案件名称
上海绿地集团江西申江置业有限公司诉缪川、王丹房屋买卖合同纠纷一审判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海绿地集团江西申江置业有限公司,缪川,王丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洪民一初字第103号原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块，组织机构代码：67497285-0。法定代表人：孙志文。委托代理人：文青勇，江西华邦律师事务所律师。委托代理人：万春华，公司职员。被告：缪川，男，汉族，1980年生，身份证住址：福建省福安市。被告：王丹，女，汉族，1981年生，身份证住址：福建省福安市。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司（以下简称：绿地集团公司）诉被告缪川、王丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告绿地集团公司的委托代理人文青勇、万春华到庭参加诉讼，被告缪川、王丹经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿地集团公司起诉称：两被告以银行按揭贷款的方式向原告购买位于南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中央广场C区C1办公楼2301、2302、2303室，于2011年9月29日签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号1000252011）（以下简称：《南昌市商品房买卖合同》），并在2011年11月2日在南昌市房产管理局备案。房款总价为7200214元，合同约定除首付款由被告直接支付给原告外，其余房款由被告向银行按揭贷款，房屋共计贷款359万元。因原告为被告向银行借款提供阶段性连带责任担保，故在《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第3款约定如买方导致卖方在担保期内代为偿还银行贷款的，则买方应全额向卖方归还，且买方还应向卖方支付10%的违约金。否则卖方有权依据合同约定解除商品房买卖合同。由于被告未能按约定向银行偿还按揭款，银行要求原告承担保证责任，一次性代偿全部借款本金及利息等。至2014年3月27日，原告为被告代偿完毕，代偿总额为3495427.17元，其中本金3264445.93元，利息、罚息等230981.24元。两被告至今未能向原告归还上述代为偿还的费用。要求判决：1、解除原被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号1000252011），被告向原告返还房屋，并依法撤销该合同在南昌市房产管理局的备案；2、判令两被告承担原告已代为支付的贷款利息（含罚息、复息）等费用损失共计230981.24元；3、判令两被告向原告支付违约金349542.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。缪川、王丹没有进行答辩。绿地集团公司为了支持其诉讼请求，提交以下证据：证据1、绿地集团公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明：绿地集团公司具有诉讼主体资格。证据2、缪川、王丹身份证复印件。证明：被告具有诉讼主体资格。证据3、编号为1000252011的《南昌市商品房买卖合同》。证明：被告购买了原告开发建设的绿地中央广场C1办公楼1单元2301、2302、2303号房，房屋总价7200214元，被告应付首付款3610214元，实付首付款2210214元，尚欠140万元，银行按揭贷款359万元。原、被告之间存在房屋买卖合同关系。证据4、绿地集团公司出具的编号分别为2019912、4005120、4007319、4007425的收款收据。证明：合同约定被告逾期偿还银行贷款，原告代为偿还后，被告有偿还代偿款项及支付款项10%的违约金的义务，被告未偿还代偿款项超过一定期限（43天）后，原告有权解除商品房买卖合同。证据5、编号为791084009226的招商银行股份有限公司南昌分行（以下简称：招商银行南昌分行）《个人购房借款及担保合同》（2301、2302、2303号房各一份）；证据6、编号为791541026067的《招商银行客户回单联》。证明：被告为购买绿地中央广场C1办公楼1单元2301、2302、2303号房向招商银行南昌分行申请按揭贷款359万元，招商银行南昌分行向被告发放了359万元购房按揭贷款，原告为被告的该笔按揭贷款向招商银行南昌分行提供阶段性连带保证担保。证据7、2013年9月30日，招商银行南昌分行向原告出具的《关于要求协助我行向借款人催收并履行担保责任的函》。证明：被告违反《个人购房借款及担保合同》的有关约定，逾期向招商银行南昌分行偿还按揭贷款月供，招商银行南昌分行要求原告承担连带担保责任，代为偿还剩余贷款本息。证据8、江西省南昌市中级人民法院出具的（2013）洪民二初字第341号《民事判决书》；证据9、招商银行南昌分行2014年7月4日出具的《证明》；证据10、招商银行南昌分行出具的《逾期贷款合作方垫款台帐》；证据11、绿地集团公司2014年5月4日出具的《代偿通知书》；证据12、编号为1023390994208的EMS回单。证明：原告承担了按揭贷款的连带担保责任，代被告向招商银行南昌分行偿还了按揭贷款本息共计3437869.17元，其中本金3264445.93元，利息173423.24元，且原告向被告履行了催告还款的程序，被告应向原告支付违约金343786.92元。证据13（同证据8）、证据14（同证据9）、证据15（同证据10）、证据16、招商银行南昌分行与江西华赣律师事务所签订的《诉讼代理合同》；证据17、编号为00769446的《江西省国家税务局通用机打发票》；证据18、诉讼费用缴费通知书；证据19、（2014）赣华律民委字第488-1号《委托代理合同》；证据20、江西华邦律师事务所开具的增值税普通发票五张。证明：原告承担了因被告违约逾期支付招商银行南昌分行按揭贷款而产生的利息173423.24元、招商银行南昌分行垫付的诉讼费33108元、律师代理费24450元、原告起诉被告的诉讼费62202元与律师费4万元，共计333183.24元。缪川、王丹没有对绿地集团公司提交的证据进行质证。本院对绿地集团公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、18真实性、合法性予以确认，关联性结合本案证据综合予以认定。绿地集团公司提交的证据16、17、19、20真实性予以认可，但由于不能证明其与本案的直接关联，故对合法性和关联性不予确认。本院查明：2011年9月29日，绿地集团公司和缪川、王丹签订《南昌市商品房买卖合同》，约定出卖人绿地集团公司将绿地中央广场C区C1办公楼2301、2302、2303号房出售给缪川、王丹，建筑面积共496.01平方米（预测面积），其中套内面积343.4平方米，公共部位与公用房屋公摊面积152.53平方米。合同第四条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算方式计算该商品房价款：该商品房单价为每平方米14516.27元，总金额为7200214元，出卖人不得再向买受人价外收费。第六条约定：买受人按银行按揭方式付款；买受人应于2011年10月15日前支付房款3610214元整，剩余房款应于2011年10月30日前付清359万元整，违者视同违约。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第一条约定：买卖双方签约生效后，非卖方原因，买方单方提出解除合同，须征得卖方书面同意。如卖方同意解除合同的，买方应向卖方支付总房款的10%的违约金，如卖方损失超过违约金的，由买方补足。买受人行使退房权时，必须在合同约定的交房之前提出，否则视为放弃该项权利。第二条约定：补充本合同第六条：买受人承诺：本人支付给出卖人的本合同约定的所有房款属于自有且无任何可能被司法机关追溯，如买受人已支付出卖人的本合同约定应交房款资金被司法机关追溯或产生其他风险，买受人同意出卖人有权单方面解除本合同及处理该物业，并赔偿出卖人由此产生的一切经济损失。第三条约定：补充本合同第七条：买方支付房款若采用银行贷款的：1、若买方自行办理银行贷款，卖方不作担保；同时银行未按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，视为买方未按照合同约定付款；2、买方委托卖方代为办理有关贷款手续，则买方应严格按照卖方或银行通知的时间办理相关手续，缴纳相关费用。如因买方原因造成银行未按合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按照合同约定付款；3、卖方担保期内若买方拖欠偿还银行的贷款本息，利息及相关费用而致卖方代为偿还的，买方应在卖方通知之日起十日内按全额返还卖方代付款及该项款额外10%的违约金；如卖方实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿；若买方未按规定时间支付，卖方有权按合同第七条第一款执行；4、买方办理公积金贷款，若因买方原因未能获准房贷，则买方需在合同约定期限内无条件接受商业贷款或一次性付款方式向卖方支付剩余房款，否则视为买方未按合同约定付款。第九条约定：解除合同约定：1、买方根据本合同第九条（指所购房屋延期交付）行使单方面解除合同的，应当在卖方逾期交房90天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利；2、买方根据合同第十五条（指卖方原因导致买方所购房屋权属登记逾期）行使单方面解除合同的，应在卖方逾期180天后起30日内以书面形式提出，否则视为买方放弃该项权利。缪川、王丹分别于2011年2月27日、2011年9月29日、2011年10月9日、2011年10月30日向绿地集团公司付款10万元、50万元、144万元和170214元，计2210214元。2012年3月20日，招商银行南昌分行与缪川、王丹、绿地集团公司签订了三份《个人购房借款及担保合同》，招商银行南昌分行为贷款人和抵押权人，被告缪川、王丹分别在“借款人”和“抵押人”处签字确认，绿地集团公司为保证人并在“保证人”处盖章确认。约定贷款金额分别为170.0635万元、77.5749万元、111.3616万元，并明确具体贷款金额以借款借据为准。三份合同所约定的以下条款均一致，其中第4条约定贷款期限为120个月，即从2012年3月20日起到2022年3月20日止，具体贷款期限以借款借据为准。第22条约定抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指的房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。第23条约定本合同抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第31条约定保证人自愿为借款人在本合同项下的债务承担连带责任保证。第32条约定保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。第33条约定保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上的、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。本案所涉绿地中央广场C区C1办公楼2301、2302、2303号房已于2011年11月2日在南昌市房屋商品化办公室办理备案登记，登记卖方为绿地集团公司，买方为缪川、王丹。在招商银行南昌分行下发贷款后，缪川、王丹未能在约定时间支付借款及利息。本院民二庭审理的招商银行南昌分行诉缪川、王丹、绿地集团公司借款合同纠纷一案，于2014年6月25日作出（2013）洪民二初字第341号民事判决，判决内容为：一、解除原告招商银行南昌分行与缪川、王丹之间签订的三份《个人购房借款合同》；二、缪川、王丹在本判决生效之日起十日内向招商银行南昌分行偿还借款本金3153089.48元及支付相应利息（含罚息、复息），利息从2014年1月9日起至付清全部贷款本金之日止，按《个人购房借款及担保合同》所约定的利率标准计算；三、缪川、王丹在本判决生效之日起十日内向招商银行南昌分行支付律师费用1.6万元；四、绿地集团公司对上述第二、第三项的给付款项承担连带清偿责任，并在承担担保责任后，有权对缪川、王丹进行追偿；五、驳回招商银行南昌分行的其他诉讼请求。截止2014年3月27日，缪川、王丹在招商银行南昌分行的贷款（编号791541026067）均由绿地集团公司承担担保结清，代偿总额3437869.17元，其中本金3264445.93元，利息（包括罚息、复息）173423.24元。原告在本院向其释明（2013）洪民二初字第341号民事判决赋予其追偿权后，明确表示仍坚持要求解除原被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》。本院认为：原告和被告签订的《南昌市商品房买卖合同》是当事人自愿达成的契约，且不违反我国法律、法规等禁止性规定，应认定合法有效。根据绿地集团公司的举证，缪川、王丹已向绿地集团公司交付购房款2210214元，招商银行南昌分行向被告发放的359万元购房按揭贷款已于2012年3月20日汇给绿地集团公司，绿地集团公司已累计收到缪川、王丹购房款5800214元，至于原告提出的缪川、王丹还未付清首付款的问题，由于被告没有举证且原告未在本案中主张，故本院不作认定。根据已查明的履行情况，应认定本案所涉《南昌市商品房买卖合同》基本履行完毕，商品房买卖已完成。原告代被告向招商银行南昌分行清偿的贷款本息3437869.17元应予确认。原告主张按《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第3款的约定解除合同。本院认为，原告的清偿行为不能等同于被告欠原告购房款的行为，原告的清偿行为是代被告所为，清偿完成仅意味着本案所涉三份《个人购房借款及担保合同》履行完毕，被告应按该《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第3款的约定将清偿款项返还给原告并向原告支付10%的违约金。关于《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第3款的约定，其中涉及解除合同条款的效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应该依据《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国民法通则》第五十五条来认定。本案中，由于被告缺席，对于本案所涉房屋是否还涉及被告或其他第三人权利的情况目前无法查实，不能排除该约定有可能违反法律规定或损害社会公共利益，故该约定应认定无效。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。根据本院已查明事实，被告支付的首付款加上招商银行南昌银行的转款，已支付标的物总价款的80.56%，原告主张解除《南昌市商品房买卖合同》亦不应支持。原告已代被告向招商银行南昌分行承担了连带担保结清责任，代偿总额3437869.17元，其中本金3264445.93元，利息（包括罚息、复息）173423.24元。现原告要求被告承担其已代为支付的贷款利息173423.24元应予支持。原告要求被告承担10%的违约金即343786.9元（3437869.17元×10%）应予支持。根据《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第三条的约定，被告拖欠银行贷款本息导致原告支出的相关费用应由被告承担。经查，（2013）洪民二初字第341号民事判决中，判决绿地集团公司应对1.6万元律师费承担连带清偿责任，诉讼费33108元是由缪川、王丹和绿地集团公司共同负担。本院认为，原告举证仅能证明其应承担诉讼费33108元和律师费1.6万元，并没有举证证明其已实际支出该费用，故原告主张的（2013）洪民二初字第341号民事判决所涉诉讼费和律师费不予支持。关于本案所涉诉讼费，本院将根据案件的审理情况决定当事人应各自负担的费用数额。关于本案所涉律师费，原告举证的委托代理合同为绿地集团公司与江西华邦律师事务所为与占德松（王姬）、阙朝贻（刘妙红）、缪川（王丹）、唐江奇、阙少华（许善灼）、郑灿光、阙发龙、袁仲文、龚桂平、崔军等商品房买卖合同纠纷而签订的，总金额为40万元，无法区分出原告为本案诉讼实际支出的律师费，本院结合本案诉讼标的和江西省律师服务收费指导价标准，酌定律师费1.6万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、缪川、王丹于本判决生效之日起十日内向上海绿地集团江西申江置业有限公司支付贷款利息173423.24元；二、缪川、王丹于本判决生效之日起十日内向上海绿地集团江西申江置业有限公司支付违约金343786.9元；三、缪川、王丹于本判决生效之日起十日内向上海绿地集团江西申江置业有限公司支付律师费1.6万元；四、驳回上海绿地集团江西申江置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上海绿地集团江西申江置业有限公司预交的案件受理费62202元，由缪川、王丹负担12202元，由上海绿地集团江西申江置业有限公司负担50000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：中国农业银行南昌市象南广场支行，账号：14-315201040001442-3，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费缴纳时请务必在用途中注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 岚审 判 员 黄 萍代理审判员 陈大奎二〇一六年一月二十二日书 记 员 罗 春 来自