（2015）渝四中法民终字第01470号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-08-11
案件名称
重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司与吴涛,吕少兰商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司,吴涛,吕少兰
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款，第一百三十条，第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01470号上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：曾果，男，生于1989年10月6日，汉族，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司员工，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴涛，男，生于1977年5月13日，汉族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：吕少兰，女，生于1979年9月13日，汉族，住江西省上饶市广丰县。上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人吴涛、吕少兰商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年9月13日作出(2015)黔法民初字第03817号民事判决。碧桂园公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托代理人洪海林，被上诉人吴涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年1月13日，吴涛、吕少兰与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，约定吴涛、吕少兰以按揭方式购买碧桂园公司开发的位于黔江区正阳大道碧桂园756幢1单元3-2号商品房一套，房屋总成交金额616622元，销售方式为预售商品房。该合同第七条约定:碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付吴涛、吕少兰使用。第九条约定：逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向吴涛、吕少兰支付已付房价款万分之三的违约金……。第十三条约定：预售商品房，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……如因碧桂园公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过60日后，……吴涛、吕少兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至碧桂园公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，碧桂园公司按日向吴涛、吕少兰支付房价款万分之三的违约金，……如因吴涛、吕少兰的责任……碧桂园公司不承担违约责任；第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。双方签订的《委托办理权属登记协议书》第二条约定：双方一致同意，由碧桂园公司于《商品房买卖合同》签订之日起30日内向黔江区国土资源与房屋管理局申请办理合同登记备案及预告登记手续，吴涛、吕少兰应当在签署《商品房买卖合同》之日提交政府部门要求的需吴涛、吕少兰提供的资料。若因吴涛、吕少兰或按揭银行的原因，未能办理或逾期办理该商品房预告登记的，碧桂园公司不承担任何责任。第四条约定：吴涛、吕少兰自愿同意碧桂园公司在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理房地产权证所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将碧桂园公司向吴涛、吕少兰代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门：1.吴涛、吕少兰已向碧桂园公司付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其它应付款等一切款项；2.按房地产、国土管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理房地产权证所必须文件（如身份证、户口簿等）；3.吴涛、吕少兰对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。碧桂园公司未按上述约定条件向房地产登记机关递交权属登记材料的，每逾期一天，碧桂园公司应向吴涛、吕少兰支付50元的违约金。2014年6月10日，吴涛在《黔江碧桂园物业及资料移交书》上签字，但因其认为认为房屋装修质量有问题，未领取钥匙及资料。2014年6月26日，吴涛到碧桂园公司领取钥匙接房。2014年7月10日，吴涛签收该碧桂园公司通过邮寄方式寄达的材料。碧桂园公司至今未向房屋登记机构提交办理本商品房的房地产权证的申请，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的。吴涛、吕少兰一审诉称：2013年1月13日，吴涛、吕少兰与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，约定：碧桂园公司将其开发建设的一套精装修商品房，以总价616622元卖给吴涛、吕少兰；碧桂园公司应于2014年6月10日前将房屋交付给吴涛、吕少兰使用，从实际交房之日起60日内在土地房屋登记机构申请办理房地产权证，如因碧桂园公司原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，每逾期一日按吴涛、吕少兰已付房屋价款万分之三支付违约金。吴涛、吕少兰接房后发现房屋的装修质量达不到碧桂园公司承诺的精装修房屋标准，经碧桂园公司整改仍达不到精装修房屋标准，给吴涛、吕少兰造成了重大损失，且至今未给吴涛、吕少兰办理房地产权证，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故请求判决：1.碧桂园公司向吴涛、吕少兰支付逾期办理房屋产权证违约金39402.87元（从2014年8月27日至2015年4月27日止，共计213天，从2015年4月28日起至取得房地产权证登记受理单之日止的违约金每日以184.99元按月向吴涛、吕少兰支付；2.碧桂园公司对案涉房屋进行修复、更换直至达到精装修房屋标准；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。在一审中，吴涛、吕少兰撤回其要求碧桂园公司对案涉房屋进行修复、更换直至达到精装修房屋标准的诉讼请求。碧桂园公司一审辩称:碧桂园公司开发、销售的黔江碧桂园项目商品房，符合法律规定和合同约定的交付标准。为此，碧桂园公司提供了《竣工验收备案登记证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件予以佐证。碧桂园公司书面通知了吴涛、吕少兰接房，故不应承担逾期交房违约责任。《委托办理权属登记协议书》第四条约定的递件条件是：吴涛、吕少兰对该商品房的质量无任何异议且已接受了该商品房。吴涛、吕少兰至今对房屋质量有异议，即合同约定的递件条件并未成就，因此，碧桂园公司不应承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回吴涛、吕少兰的诉讼请求。一审法院认为，吴涛、吕少兰与碧桂园公司的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，合法有效。关于逾期办理房屋产权证违约的问题。《合同补充协议》与附件，对主合同在逾期办理房屋产权证违约责任及递件并取得受理单的时间作了变更，应以《合同补充协议》与附件为准。且同类情况中的董雪芹、吴涛、吕少兰，碧桂园公司已为其办理了房屋产权证。《委托办理权属登记协议书》第四条约定：吴涛、吕少兰自愿同意碧桂园公司在同时具备下列条件之日起180天内将该商品房办理房地产权证所需的权属登记资料送交国土房管部门，并将其代收的办理该商品房的房地产权证所需的税费代缴给相关部门。该合同关于“乙方对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”的约定，不是碧桂园公司向办理权属登记机关递件的法定条件，也不是碧桂园公司未提交办证登记手续的抗辩理由。吴涛、吕少兰按合同约定的其他办理权属登记的资料已全部交给了碧桂园公司，碧桂园公司怠于提交办证登记，超过180天的应当承担逾期办理房屋产权证违约责任。本案合同约定碧桂园公司于2014年6月10日前交房，吴涛、吕少兰已于2014年6月10日接房。碧桂园公司应在2014年12月10日前向办理权属登记机关递件，并取得登记受理单。本案应该支持的逾期办证违约时间从2014年12月11日起至法院第一次开庭的2015年7月22日止即221天，按50元/天计算，违约金为11050元。该逾期时间对双方更为公平、合理，因其后的逾期办证违约时间处于待定状态，可在条件具备后，由吴涛、吕少兰另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、碧桂园公司在判决生效后十日内支付吴涛、吕少兰逾期办理房屋产权证的违约金11050元（违约金计算方式，从2014年12月11日起至2015年7月22日止，按50元/天计算）；二、驳回吴涛、吕少兰的其他诉讼请求。案件受理费785元，减半收取392.50元，由吴涛、吕少兰负担312.50元，碧桂园公司负担80元。碧桂园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回吴涛、吕少兰的诉讼请求。主要事实和理由：一、原判认定事实错误。1.碧桂园公司已于一审判决作出之前向黔江区国土房管局递交了办证资料，且为吴涛、吕少兰办理了《房地产权证》。2.《委托办理权属登记协议书》明确约定碧桂园提交办证申请及相关资料的条件是，吴涛、吕少兰对商品房的质量无任何异议且已接受该商品房并签署了接收文件。吴涛、吕少兰一直对案涉商品房的质量持有异议，因此，其提交办证申请及相关资料的条件尚未成就。二、原判适用法律错误。1.《委托办理权属登记协议书》约定的提交办证申请及相关资料条件合法有效，一审以不是所谓的法定条件为由不予采纳，这违反了私法自治原则。2.《委托办理权属登记协议书》属于无偿委托合同，同时碧桂园公司未提交办证申请及相关资料并不构成故意或重大过失，并且也未因此给吴涛、吕少兰造成损失，故根据《合同法》第四百零六条的规定，其不应承担赔偿责任。吴涛、吕少兰答辩称：一审判决正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方在二审中争执的焦点是碧桂园公司应否承担逾期办证违约责任。首先，如何认定合同中就逾期办证约定的内容。双方的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件系同日签订的，其《商品房买卖合同》第十三条与附录三《委托办理权属登记协议书》均对逾期办证问题作了约定。通过比对，可以看出，两者关于向房屋登记机构提交资料的期限及违约金数额的约定不一致，且《委托办理权属登记协议书》对提交资料的条件与责任的承担作出了更为详尽的约定，当中并未明确约定与《商品房买卖合同》第十三条不一致的部分作废。《委托办理权属登记协议书》是《商品房买卖合同》的补充，因此，当两者内容不一致时，应以《委托办理权属登记协议书》的内容为准。其次，《委托办理权属登记协议书》第四条第三款的内容如何理解。《委托办理权属登记协议书》第四条第三款约定，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人对该商品房质量无任何异议，且已接受该商品房。针对该条款内容的理解，双方各执一词。依合同目的解释，双方订立商品房买卖合同的目的之一是转移商品房所有权于买受人，如果买受人在任何情况下对商品房的质量提出任何异议，出卖人均不予转移其所有权于买受人，这显然有悖于订约目的；依诚实信用原则解释，出卖人在违约瑕疵交付的情形下，还可免除其转移标的物所有权于买受人的合同义务，这显然违背了诚实信用原则。由此可见，其正确的理解应该是，碧桂园公司向房屋登记机构提交办证所需资料的条件之一是购房人未对交付的商品房提出足以拒收或退房的任何质量异议，并已接受商品房。本案中，吴涛、吕少兰已实际接房且并未要求退房，碧桂园公司就应按合同约定在吴涛、吕少兰实际接房之日起180日内为其向房屋登记机构提交办证所需资料；如果迟延提交，应当承担违约责任。尤须说明的是，一审认定其应当在合同约定的接房之日起180日内提交办证所需资料，与当事人在合同中约定的内容不符，于法无据，本院予以纠正。最后，碧桂园公司是否存在迟延提交办证所需资料的问题。吴涛、吕少兰于2014年12月23日实际接房，于2015年6月17日提起诉讼，即吴涛、吕少兰接房之日至起诉之日有372天，而双方的合同约定碧桂园公司提交办证所需资料的期间为接房之日起180日内，因此，碧桂园公司应支付吴涛、吕少兰迟延提交办证资料违约金9600元（192天×50元/天）。吴涛、吕少兰主张支付起诉日之后的逾期办证违约金，因该违约金在起诉时尚未产生，故本院不予支持。综上所述，碧桂园公司的上诉理由部分成立，本院对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第03817号民事判决；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司向吴涛、吕少兰支付至2015年6月17日止的逾期办证违约金9600元，限本判决生效后10日内付清；三、驳回吴涛、吕少兰的其他诉讼请求。一审案件受理费785元，减半收取392.50元，由吴涛、吕少兰负担322.50元，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担70元；二审案件受理费76元，由吴涛、吕少兰负担20元，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一六年一月二十二日书 记 员 谢 一 微信公众号“”