（2014）鄂武东开民一初字第00807号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-19
案件名称
武汉市万科物业服务有限公司与文亮亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市万科物业服务有限公司,文亮亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第一条；《中华人民共和国��同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武东开民一初字第00807号原告：武汉市万科物业服务有限公司，住所地：武汉市东西湖区高尔夫城市花园一期会所（12）。法定代表人：向云，该公司董事长。委托代理人：霍琳，湖北华徽律师事务所律师。委托代理人：吕丽玲，湖北华徽律师事务所律师。被告：文亮亮。原告武汉市万科物业服务有限公司（以下简称：万科物业公司）诉被告文亮亮物业服务合同纠纷一案，本院2014年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王友独任审理。因被告文亮亮下��不明，本院依法向其公告送达，并将本案转为适用普通程序审理，由审判员柳洪强担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭进行审理。公告期满后，本院于2014年12月22日公开开庭审理了本案，原告万科物业公司的委托代理人吕丽玲到庭参加诉讼，被告文亮亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案审理期限延长四个月。在审理过程中，原告万科公司向本院申请庭外和解，期限五个月，本院予以准许，后因双方意见分歧较大，无法达成调解协议。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，被告文亮亮系武汉市万科魅力之城T1-A2-1603号房屋业主，自房屋交房至今未缴纳物业服务费，原告万科物业公司多次催缴，被告文亮亮仍置之不理，其行为已构成违约，故原告万科物业公司诉至���院，请求：1、判令被告文亮亮向原告万科物业公司支付拖欠的物业服务费8157.18元（自2009年10月16日至2012年6月30日，共计32.5个月，按房屋实测面积132.10平方米，每月每平方米1.90元计算）；2、判令被告文亮亮承担违约责任，向原告万科物业公司支付违约金8157.18元；3、判令被告文亮亮承担本案诉讼费用。原告万科物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一：企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、法人身份证明，拟证明原告万科物业公司具有诉讼主体资格；证据二：《武汉市商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，拟证明被告文亮亮诉讼主体适格及原、被告之间存在物业服务合同关系，证据三：房屋交付通知书及邮寄快递单，拟证明案涉房屋已经按期交付；证据四：律师函和欠费明细、邮寄单，拟证明原告万科物业公司已多次催收物业费及被告文亮亮欠缴的物业费金额和违约金额；证据五：执行裁定书、房产证、民事判决书，拟证明案涉房屋经法院拍卖后，由案外人肖彬取得，肖彬取得房屋后开始缴纳物业费，但此前的物业费应由被告文亮亮缴纳，原告万科物业公司现只主张自交房后至2012年6月30日期间的物业费。被告文亮亮未在答辩期内进行答辩，亦未向本院提供证据。因被告文亮亮未到庭，本院视其放弃质证权利，对原告万科物业公司提供的证据，本院予以确认。经审理查明：2007年8月27日，原告万科物业公司（乙方）与武汉万科天润房地产有限公司（甲方）签订《万科魅力之城前期物业服务合同》。合同约定：甲方将万科魅力之城小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理；物业管理服务费收取方式为包干制，由乙方按建筑面积1.90元／月／平方米（高层）标准向业主收取；业主或物业使用人应当于每季度首月的15号前向乙方交纳当季度的物业管理费，逾期（截止次季度首月15日仍未缴纳或未全额缴纳的为逾期）缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之五作为违约金等。2008年5月24日，被告文亮亮与案外人武汉万科天润房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》及附件，约定：1、由被告文亮亮购买案外人武汉万科天润房地产有限公司开发的位于武汉东湖新技术开发区万科魅力之城特区1-A2-1603号房屋（合同约定建筑面积130.31平方米）。2、买受人同意，在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人指定的物业服务公司负责物业服务。本项目的物业管理单位为武汉市万科物业服务有限公司，服务期限自2007年9月1日起至2012��8月31日止。3、出卖人应当在2009年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《交付通知书》的，以合同约定的交付期限为办理交付手续时间。如买受人未按上述约定时间办理收房手续的，本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的物业管理费由买受人承担。4、物业服务内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等。5、物业服务费标准：高层（所有单元楼高大于12层的带电梯楼宇）1.90元／月／平方米。买受人所购房屋的物业服务费，自物业买卖双方约定的房屋交付日期之日起缴纳。6、业主或物业使用人应于每季度首月15日前向物业公司缴纳当季度的物业服务费，逾期（截止次季度首月15日仍未缴纳或未全额缴纳的为逾期）缴纳物业服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之五作为违约金。上述合同签订后，原告万科物业公司向该小区业主提供物业服务。2009年9月，武汉万科天润房地产有限公司按被告文亮亮在《武汉市商品房买卖合同》上留存地址向其邮寄《房屋交付通知书》，房屋交付时间为2009年9月29日，同时，告知其本期交付的商品房，物业管理费统一自2009年10月16日起计收。原告万科物业公司向本院提交了《申通快递邮单》（单号：268867697861），但未向本院提交该邮单投递结果的回执。此后，原告万科物业公司亦向被告文亮亮发函催收物业服务费，被告文亮亮仍未缴纳。另查明，2010年4月27日，案外人中国民生银行股��有限公司武汉分行以被告文亮亮及其妻子张燕未履行房贷还款义务为由诉至武汉市江岸区人民法院，该院作出（2010）岸民商初字第1216号民事判决书，判决被告文亮亮、张燕共同偿还借款本金、利息等，并判决如被告文亮亮、张燕不能履行付款义务，案外人中国民生银行股份有限公司武汉分行有权对被告文亮亮、张燕购买的武汉东湖新技术开发区高新四路1号万科魅力之城特区1-A2-1603号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，价款超出债权金额部分对被告文亮亮、张燕所有，不足部分由被告文亮亮、张燕清偿。2013年1月8日，该院作出（2011）岸执民商字第271-3号执行裁定书，裁定位于武汉东湖新技术开发区武汉万科魅力之城特区1栋A2单元16层1603号房屋所有权及相应的其他权利归买受人肖彬所有，上述权利自裁定送达买受人肖彬时起转移。后案外人肖彬办理了上述房屋的房屋所有权证（房屋所有权人为肖彬，建筑面积132.10平方米），亦开始缴纳上述房屋的物业服务费。再查明，本院曾审理原告万科物业公司诉业主林正云等多名业主物业服务合同纠纷，认定原告万科物业公司存在未依约维护小区停车秩序等服务瑕疵情形，原告万科物业公司对此亦无异议。本院认为，原告万科物业公司与武汉万科天润房地产有限公司签订的《万科魅力之城前期物业服务合同》及武汉万科天润房地产有限公司与被告文亮亮签订的《武汉市商品房买卖合同》中关于前期物业服务内容的约定，对原告万科物业公司、被告文亮亮均具有法律约束力。原告万科物业公司、被告文亮亮均应按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交���业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告万科物业公司已按照合同约定为被告文亮亮提供了物业服务义务，被告文亮亮亦应依约缴纳物业服务费。对于缴费期间，原告万科物业公司主张从2009年10月16日计算，其虽提交了邮寄《交房通知书》的邮单，但未提交该邮单的投递结果回执，即无法确认被告文亮亮已收悉《交房通知书》。根据《武汉市商品房买卖合同》的约定，房屋交付时间应为2009年12月31日，自该日起由被告文亮亮缴纳物业服务费。2013年1月，武汉市江岸区人民法院裁定案涉房屋所有权及相应的其他权利归买受人肖彬所有。现原告��科物业公司主张被告文亮亮应缴纳的物业服务费计算至2012年6月30日，与事实和法律规定相符，本院予以照准。被告文亮亮应缴纳2009年12月31日至2012年6月30日期间的物业服务费为7529.70元（132.10平方米×1.90元／月／平方米×30个月），故本院对原告万科物业公司要求被告文亮亮支付自2009年10月16日至2012年6月30日期间的物业服务费8157.18元的诉讼请求，部分予以支持，超出部分不予支持。原告万科物业公司在提供物业服务过程中，存在服务瑕疵情形，未全面履行合同义务，故对其要求被告文亮亮支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告文亮亮于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司支付2009年12月31日至2012年6月30日期间的物业服务费7529.70元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费208元，公告费260元，合计468元，由被告文亮亮负担（此款已由原告武汉市万科物业服务有限公司垫付，被告文亮亮于本判决生效之日起十日内直接支付给原告武汉市万科物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院��上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 柳洪强代理审判员 王 友人民陪审员 李红英二〇一六年一月二十二日书 记 员 陈 瑜 搜索“”