（2015）南民初字第1314号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-07

案件名称

张夕春与戴文君房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张夕春,戴文君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省无锡市南长区人民法院民事裁定书（2015）南民初字第1314号原告张夕春。被告戴文君，现羁押于无锡市第二看守所。委托代理人陆建中、陈方圆（均受戴文君的特别授权委托），均系江苏瑞江律师事务所律师。原告张夕春与被告戴文君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后依法适用简易程序，于2015年10月26日转为普通程序，于2016年1月18日公开开庭审理。原告张夕春、被告戴文君及其委托代理人陈方圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张夕春诉称：2012年1月20日，张夕春与戴文君签订房屋转让协议，约定戴文君将其所有的无锡市惠山区胡长路理想城市花园711号房屋（计315.21平方米）转让给张夕春，并约定2012年5月20日交付。为此，张夕春付清房款300万元，但戴文君未交付房屋，经多次催要戴文君迟迟不交付房屋。请求判令戴文君继续履行合同并支付违约金60万元；若戴文君无法继续履行合同，则要求戴文君返还购房款300万元并支付违约金60万元及该300万元自2012年1月20日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的4倍计算的利息。本案诉讼费由戴文君承担。被告戴文君辩称：本案的基础法律关系是民间借贷，名为买卖实为借贷。本案的真实情况是戴文君于2012年1月20日向案外人范中元借款300万元，约定月息6.5分。同日戴文君与张夕春签订涉案房屋转让协议，作为该笔借款的担保。签订了借款协议后，戴文君一直支付利息至2012年10月共计10个月195万元。戴文君支付的利息远远超过法律规定的上限，要求将超过月息2分以上的利息抵为本金。原告张夕春为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、张夕春于2012年1月20日与戴文君签订的房屋转让协议1份，证明双方签订房屋转让协议的事实。2、中国农业银行业务回单1份，证明张夕春支付戴文君300万元的事实。3、销售不动产统一发票1张。4、商品房买卖合同1份。5、房屋交付及配合产权过户通知书1份。6、特快专递存根及发票各1份。被告戴文君经质证认为：对证据1、2、3、4的真实性没有异议，戴文君购置想城市花园711时房屋价值为417万元，且2011年至2012年期间房价是上涨的，故张夕春与戴文君签订的房屋转让协议并无购置房屋的意思，仅仅是作为向范中元借款担保的意思表示。对证据5、6的真实性无法确认，戴文君未签收过该通知书，戴文君根本不认识张夕春，直到2015年12月31日在南长法院第一次见到张夕春。被告戴文君为反驳张夕春的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、戴文君于2016年1月15日书写的借款说明1份。2、2013年11月17日讯问笔录1份，证明戴文君于2013年11月17日向公安机关陈述只认识范中元不认识张夕春，曾向范中元借款300万元、400万元，与张夕春也没有经济往来。3、审计说明1份。原告张夕春经质证认为：证据3的真实性无法确认，且上述证据与我无关，戴文君没有支付过我利息，戴文君给范中元的钱与我无关。关于2012年1月20日房屋转让协议的签订经过，原告张夕春向本院陈述：张夕春与戴文君并不认识，双方第一次见面时间是在本案起诉之后的2015年12月31日、地点是南长法院。2012年1月20日，张夕春委托潘贤灵与戴文君签订房屋转让协议，签订时张夕春不在现场，张夕春的名字也是潘贤灵代签的。被告戴文君则陈述：2012年1月20日，我和我姐夫王林保到范中元厂里去，范中元说有300万元可以借给我但利息比较高，问我有没有担保，我说有一套房子没有产权只有购房发票和合同，范中元几人商量后就打好1份房屋转让协议让我签字，当时张夕春不在现场，我签完后就把协议给了范中元。2012年5月，我以同样的方式向范中元借款400万元，用王林保的房子做的担保，月息也是6.5分。经审理查明：张夕春与戴文君并不相识，且在本案诉讼之前未曾见面。2012年1月20日，潘贤灵以张夕春的名义与戴文君签订房屋转让协议1份，约定：戴文君将其所有的坐落在无锡市惠山区胡长路理想城市花园711号房屋转让给张夕春所有，转让价300万元，付款方式为协议生效后由张夕春一次性以银行转账的方式付清；交房时间为2012年5月20日；戴文君若在2012年5月20日前违约，需立即向张夕春返还房屋转让款300万元并承担违约金60万元。同日，张夕春通过农业银行银行卡转账支付戴文君300万元。理想城市花园711房屋于2011年12月1日由不动产登记部门登记为戴文君所有，2012年7月26日设定抵押权，2012年12月31日被无锡市公安局查封。上述事实，由房屋转让协议、银行回单、借款说明、讯问笔录、审计说明等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为2012年1月20日房屋转让协议是戴文君转移理想城市花园711房屋所有权于张夕春、张夕春支付价款300万元的买卖合同，还是作为民间借贷的担保？主张法律关系存在的当事人应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，故张夕春应对其与戴文君之间存在房屋买卖合同法律关系的待证事实负有举证责任，该证明活动的证明标准在于使本院对待证事实的存在与否形成内心确信。对待证事实不负有举证责任的戴文君提供证据对张夕春的本证进行反驳，其反证的证明目的在于动摇本院对于张夕春的本证所形成的内心确信。经审查本案双方当事人提供的证据并结合相关事实，本院注意到第一、签订房屋转让协议之时张夕春与戴文君既不认识也没有就房屋转让事宜进行过见面磋商，甚至张夕春都没有在协议上签名而是由其朋友潘贤灵代签；第二、理想城市花园711房屋在2012年1月20日属于二手现房，不存在抵押、查封等阻碍所有权转移的情况，完全可以一手付款一手交房，但房屋转让协议却约定张夕春在协议生效后立即付清300万元，戴文君的交付义务却在四个月之后的2012年5月20日；三、戴文君在本案审理时，其涉嫌非法吸收公众存款罪的刑事案件正在本院刑事审判部门审理，戴文君关于签订房屋转让协议是作为民间借贷担保的陈述与其在刑事案件侦查时的陈述基本一致，故本院认为本案张夕春与戴文君之间存在房屋买卖合同法律关系的待证事实真伪不明，应当认定该事实不存在。庭审中，本院向张夕春释明变更诉讼请求，张夕春拒绝变更。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回张夕春的起诉。本案不收取案件受理费，张夕春已预交的案件受理费35600元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审　判　长　　陆　峰代理审判员　　袁丽娟代理审判员　　杨洪应二〇一六年一月二十二日书　记　员　　谢张真本案援引法律条款最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。来自