（2016）辽0105民初982号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-17
案件名称
原告秦明诉被告辽宁容川房地产发展有限公司、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦明,辽宁容川房地发展有限公司,辽宁丽阳国际饭店有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初982号原告秦明委托代理人金宝良委托代理人吴冬阳被告辽宁容川房地发展有限公司法定代表人栗维军委托代理人胡煜被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司法定代表人栗维军委托代理人胡煜原告秦明诉被告辽宁容川房地产发展有限公司（以下简称容川公司）、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司（以下简称丽阳饭店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法由审判员历贺独任审理，于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告秦明委托代理人金宝良，被告容川公司、丽阳公司委托代理人胡煜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令第一被告返还原告购房款人民币35万元及违约金401041元（自2011年6月15日至2016年1月14日）；请求判令第二被告对第一被告的上述义务承担连带责任；诉讼费由二被告承担。被告容川公司辩称，1、答辩人不能按期交房是由于政府原因造成的，其中一个原因就是地块上存在一个使用权属于市交通局的变电所，并非答辩人的责任，而且依然正在协调处理中，并非项目不可进行，所以不同意退房。2、即便法院判决退房，按照双方合同第七条第三款的约定，遇国家地方政府相关政策调整或不可抗力致使本项目无法继续进行的，退还预交房款，按同期银行活期利息支付给乙方补偿金，所以原告主张违约金过高，既不符合法律规定，也不符合双方约定，请求法院予以调整；3、风险利益共担是市场交易的一个基本原则，原告团购价格明显低于当时市场价格，原告在签署协议时应该知情可能存在的风险，如果法院判决答辩人承担过高的违约金有悖于公平原则。被告丽阳饭店辩称，同容川公司答辩意见一致，在还款承诺上丽阳公司只同意用股权担保本金，所以如果法院认为担保条款无效，丽阳公司就不应该承担给付责任。经审理查明，2011年6月25日，原、被告签订一份《团体购房意向书》，约定原告购买由被告拟开发的位于沈阳市和平区文体西路小桥巷“丽阳·快乐E家”商品住宅，意向单价7000元／㎡，购房面积50㎡，意向总房款350，000元。关于房屋交付，双方约定于意向书签订满18个月之日交付商品房。关于违约责任，双方约定如被告未能按期交付商品房，则意向书终止，被告一次性退还原告已交付房款，并按已缴纳预交意向房款的年25%向原告支付违约金；由于被告原因未按期退还原告房款及支付违约金的，被告应按原告缴纳预交意向房款的年25%计算继续支付违约金，直到付清为止。签订意向书当日，原告向被告交付意向购房款350，000元。2014年10月9日，因原告团购的商品房未实际开发建设，被告容川公司、丽阳饭店向原告出据《还款承诺书》，明确由于被告未能履行《团体购房意向书》约定交房义务，决定由容川公司偿还原告房款及违约金，同时载明辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金。后原告多次催要未果，遂起诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及《团体购房意向书》、《还款承诺书》、交款收据等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《团体购房意向书》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定条款全面履行合同义务。现原告已按约定支付全部意向购房款，被告应按约定交付房屋，现被告未按约定期限交房，双方签订的意向书已终止，但被告已经构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。关于原告主张返还购房款本金350，000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张支付的违约金问题。被告主张违约金约定过高，请求法院予以调整。根据双方签订《团体购房意向书》约定，被告容川公司按已支付房款年25%的标准支付违约金，综合考虑原告的实际损失及预期利益等因素，该违约金约定标准过高，本院酌情予以降低，以中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为宜。关于被告丽阳饭店的担保责任问题。被告丽阳饭店在还款承诺书中表示以丽阳饭店所持有的股权对原告的购房本金提供担保。根据我国公司法规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。结合本案事实，被告开发商应以公司财产承担合同责任，而公司的财产系由股东的出资而组成，而丽阳公司以在开发商的股权承担担保责任，其实质属于对外用开发商的财产承担责任，导致担保的财产并未涉及丽阳公司本身独立的财产，此种承担债务的方式毫无实际意义，形成丽阳公司的承诺条款落空，故该条款依法不成立。据此，本案双方当事人签订的《还款承诺书》第五条协议内容“辽宁容川房地产发展有限公司与辽宁丽阳国际饭店有限责任公司愿意以两公司所持有的地产公司全部股权担保归还购房人本金”属无效条款。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第七条之规定，主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债权人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告秦明购房款350，000元；二、被告辽宁容川房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告秦明从2011年6月25日至2016年1月14日止的购房违约金（按已付购房款350，000元，参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；三、被告辽宁丽阳国际饭店有限责任公司对上述第一项返还义务承担连带责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5655元，由被告辽宁容川房地产发展有限公司、辽宁丽阳国际饭店有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 历 贺二〇一六年一月二十二日书记员 赵冰洋 关注公众号“”