（2015）榕民终字第5181号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2017-07-02
案件名称
柴肖路与陈丽玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈丽玉,柴肖路
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第5181号上诉人（原审被告）陈丽玉，女，1972年10月30日出生,汉族，住福建省福清市。委托代理人陈进基（系上诉人丈夫），男，1974年5月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告）柴肖路，男，1978年1月3日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托代理人李丹、李海伦，福建福民律师事务所律师。上诉人陈丽玉因与被上诉人柴肖路房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2015）台民初字第2106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年6月19日，以柴肖路为甲方（出租方），以陈丽玉为乙方（承租方），双方签订一份《商铺租赁合同》，约定：乙方租用甲方承租的坐落于台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体3层81-82号男装店，使用面积约98平方米，从事正当商业经营活动。租赁期限自2014年6月21日至2015年9月9日止；月租金为15000元，缴租时间为每月1日前；租赁押金：本合同签订之日，乙方应按叁个月租金数额向甲方缴纳租赁押金，计人民币肆万伍仟元整（￥45000元）。租赁押金乙方不得用以抵应向甲方支付的租金、经济赔偿金及本合同所列的应由乙方承担的费用；租赁期限届满后，如乙方在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清，甲方在收回本协议项下商铺时应退还租赁押金（不计利息）；乙方不得将合同项下商铺转租、分租或转借他人，不得以承包、租赁经营方式将本合同项下商铺变相转租、分租或转借他人；乙方若未按时缴纳租金或应缴费用的，则按所欠数额每日加收千分之五逾期付款利息，逾期一个月不缴纳租金或应缴费用的，甲方有权单方解除本合同，收回本协议项下商铺，租赁押金视作违约金归甲方所有，不予退还，同时还有权追索乙方拖欠的租金和应缴费用。租赁期间，若因乙方原因，需提前解除合同的，租赁押金视作违约金归甲方所有，不予退还；甲、乙双方如违反本合同规定的义务应承担违约责任，以租赁押金为限额承担违约责任，但造成对方实际损失的，还应承担相应的赔偿责任。上述合同签订后，被告依约向原告缴纳了押金45000元，原告亦依约将讼争的上述店面交付给被告使用。2015年6月10日，原告以被告未按约定履行缴纳租金的义务为由诉至原审法院，提出相关诉讼请求。另查明，2012年7月28日，以程克宏、陈秀文为甲方（出租方），原告柴肖路为乙方（承租方）、双方签订一份《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同内容：乙方租用甲方位于福州市宝龙城市广场第1#、2#楼连体3层81号、82号（建筑面积约100平方米）商铺作为商业用途使用；租赁期限为2011年3月10日至2015年9月9日止；该商铺月租金总额为人民币7000元/月（其中81号3400元整；82号3600元整）；2011年11月20日起月租金逐年递增按3%直至合同租期结束。2014年11月20日起月租金递增按3%人民币10000元/月（其中81号4900元整；82号5100元整）……租金交付期限：每月5日前交清当月租金，最迟不得迟于当月10日，每逾期一日乙方需按月租的3%的金额作为违约金支付给甲方。保证金：该商铺租壹押贰，在合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：壹万肆仟元整（￥14000元），作为履约保证金。租赁期间，乙方可以（原为“不得”，加盖手印）转租该商铺……。诉讼中，被告承认店面租金只缴纳到2015年4月份为止，但提出其系经过原告同意，于2014年7月份已将店面转租给案外人余生，并提供被告陈丽玉与案外人余生签订的《协议书》和物业、水费、电费通知单等证据，原告对此否认。原告确认被告已于2015年7月31日腾空搬离上述店面，并将电卡交给原告。被告提出原告诉请的逾期付款利率日千分之五偏高，应调整为日万分之一。综上事实，原审法院认为，原、被告于2014年6月19日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告确认被告已于2015年7月31日腾空搬离上述店面，并将电卡交给原告，应视为双方已经办理店面交接手续，故被告租金应支付至2015年7月31日止。因被告陈丽玉拖欠从2015年5月1日至2015年7月31日的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的《商铺租赁合同》关于“乙方若未按时缴纳租金或应缴费用的，则按所欠数额每日加收千分之五逾期付款利息，逾期一个月不缴纳租金或应缴费用的，甲方有权单方解除本合同，收回本协议项下商铺”的约定，应视为系双方对出租方解除合同条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故对于原告要求解除与被告于2014年6月19日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持。因被告已于2015年7月31日将店面腾空交还给原告，故原告要求被告立即腾空福州市台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体3层81-81号店面的诉请，原审法院不予支持。但被告应向原告支付从2015年5月1日起至2015年7月31日止的租金45000元。根据《商铺租赁合同》第六条第1点的规定，乙方若未按时缴纳租金或应缴费用的，则按所欠数额每日加收千分之五逾期付款利息，因合同约定逾期付款利息偏高，被告对此亦提出要求降低，故原审法院依法予以调整为按欠款总额的日万分之三支付利息。被告提出其转租诉争店面已经过原告同意的主张，依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告柴肖路与被告陈丽玉于2014年6月19日签订的《商铺租赁合同》。二、被告陈丽玉应于判决生效之日十日内向原告柴肖路支付自2015年5月1日起至2015年7月31日的租金人民币45000元及利息（利息以被告拖欠的租金45000元为基数，按0.3‰标准计算）。三、驳回原告柴肖路的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5880元，由原告柴肖路负担1960元，由被告陈丽玉负担3920元。一审宣判后，原审被告陈丽玉不服，向本院提起上诉。上诉人陈丽玉上诉称：一、原审判决认定事实错误。被上诉人未经产权人同意擅自转租涉诉店面属无权处分，被上诉人与上诉人的转租合同无效。2014年7月28日，经被上诉人口头同意，上诉人已退出涉诉店面的租赁，由案外人余生按上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定履约，上诉人与被上诉人间的租赁合同关系已于2014年7月30日终止。一审认定上诉人于2015年7月31日腾空搬离上述店面，并将电卡交给被上诉人，与事实不符。上诉人于2014年7月30日前已搬离店面，案外人余生与被上诉人于2015年7月31日进行了交接。被上诉人对上诉人将涉诉店面转租给案外人余生是知情的，其在6个月内不提出异议，视为对转租行为的默认并丧失合同解除权。即使上诉人存在违约，租赁押金也应当冲抵最后三个月的租金。二、由于一审法院认定的事实存在错误，必然适用法律错误。综上，请求依法撤销一审判决第二项；依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人柴肖路答辩称：上诉人主张被上诉人未经产权人同意擅自将涉诉店面转租给上诉人不符合事实。事实是产权人已知情，对被上诉人转租该商铺没有异议，且产权人未向被上诉人提出解除被上诉人与产权人之间的租赁合同，该合同已于2015年9月9日履行届满。上诉人上诉称其经被上诉人同意退出该商铺的租赁，由案外人余生按被上诉人与上诉人签订的租赁合同约定的租金继续履行不符合事实。上诉人承租后不久由案外人余生对商铺进行管理，上诉人向被上诉人说明，案外人余生系上诉人的表弟，被上诉人也一直认为余生是被告的经营上的代理人。双方签订的《商铺租赁合同》第五条第3点明确约定上诉人无权转租商铺。上诉人与案外人余生之间私下达成的协议及交易，被上诉人并不知情。上诉人提交的与案外人余生之间的协议亦没有被上诉人的签字确认。代缴税金属另一法律关系,与本案无关。根据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第3点及第六条第1点的约定，押金不应冲抵租金。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提交的证据已随一审案卷移送本院。二审诉讼过程中上诉人向本院提交如下证据：证据一、房东程客宏身份证、购房合同及其出具的证明，证明被上诉人私自转租店面，没有经过原房东同意。证据二、余生出具的申明、证明、商辅租赁合同及其银行转账记录，证明涉诉店面于2014年8月1日至2015年7月31日由余生经营。上诉人将店铺转租给余生是经过被上诉人同意的，是三方共同协商的结果。证据三、案外人余生出庭作证，证明上诉人将涉诉店面转租给余生是经过被上诉人本人同意的。对上诉人提交的上述证据，被上诉人质证如下：对证据一中程客宏身份证无异议，对其出具的证明真实性有异议，真实性无法确认，无法确认是由其本人书写的。商品房买卖合同不完整，且无原件，真实性无法确认。对证据二中的商铺租赁合同真实性无异议，证明对象有异议，恰恰证明被上诉人可以转租该商铺。对银行转账记录真实性无异议，证明对象有异议，案外人余生是代表上诉人转款。对余生出具的的申明和证明真实性无异议，对证明对象有异议，认为余生是代表上诉人。对上诉人提交的上述证据，本院认为，证据一中程客宏出具的证明内容真实性无法确认，商品房买卖合同无原件核对，本院不予采信。对余生出具的申明和证明及其银行转账记录及证言，本院作为参考证据结合其他证据综合分析。关于本案事实部分，本院结合现有证据及一审开庭笔录、二审询问笔录，分析如下：一、关于上诉人与被上诉人间的租赁合同关系问题。上诉人陈丽玉对被上诉人柴肖路在一审时提交的由双方签订的《商铺租赁合同》无异议，应予采信，故本院对原审查明的上诉人与被上诉人间租赁合同关系及合同内容予以认定。二、关于被上诉人与程克宏、陈秀文间租赁合同关系问题。上诉人陈丽玉对被上诉人柴肖路在一审时提交的《宝龙城市广场商辅租赁合同》有异议，此份合同甲方为案外人程克宏、陈秀文，乙方为被上诉人柴肖路，此份合同改动过多，特别是对合同第六条的改动，双方当事人争议很大，被上诉人称改动部分均是由程克宏修改并盖手印，根据此份合同第十条，该合同应有一式三份，在没有其他两份合同进行核对且案外人程克华、陈秀文没有进行有效说明的情况下，合同真实性无法确认，故对此份合同不应予以采信。据此，本院对原审法院另查明部分的被上诉人与程克宏、陈秀文间租赁合同关系及合同内容不予认定。三、关于上诉人是否经被上诉人同意退出其与被上诉人签订的《商铺租赁合同》，由案外人余生按上述合同约定继续履约的问题。被上诉人在一审及二审诉讼过程中均确认涉诉店面的房租收缴到2015年4月份，仅2015年5、6、7三个月租金未收到。被上诉人承认2014年7月份之后的租金由案外人余生交纳且店面腾空时电卡也由案外人余生交还。据此可以认定，被上诉人对于涉诉店面自2015年7月份之后由案外人余生租赁使用并交纳租金是明知和认可的。上诉人关于其已于2014年7月底经被上诉人同意退出其与被上诉人签订的租赁合同而由案外人余生继续履约，故2014年7月份以后的租金才由余生支付的陈述及二审诉讼过程中余生关于其自2014年8月1日起开始承租涉诉店面并向被上诉人支付租金的证言与上述情况相吻合。而被上诉人称案外人余生系被上诉人的代理人，其系代表上诉人向其交纳房租，没有提交任何致其相信余生系上诉人代理人的证据，故本院对被上诉人此项主张不予采纳。本案现有证据结合当事人陈述及证人证言可以认定上诉人已于2014年7月底经被上诉人同意退出其与被上诉人签订的《商铺租赁合同》，将合同中的权利和义务一并转让给了案外人余生。综上，本院认定以下基本事实：2014年6月19日，以上诉人为承租人，被上诉人为出租人，双方签订租期自2014年6月21日至2015年9月9日止的关于坐落于台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体3层81-82号男装店的《商辅租赁合同》，合同约定月租金为人民币15000元。上诉人于2014年7月底经被上诉人同意退出上述《商铺租赁合同》，租金亦支付至2014年7月份止，自2014年8月1日起，由案外人余生按上述合同约定继续承租涉诉店面并向被上诉人支付租金。案外人余生已将租金交至2015年4月30日，且于2015年7月31日将涉诉店面腾空，并将电卡交还被上诉人。后被上诉人以上诉人未按合同约定交纳涉诉店面2015年5、6、7月的租金为由将上诉人诉至原审法院。本院认为，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。根据本院认定的上述基本事实，上诉人已于2014年7月底经被上诉人同意退出其与上诉人签订的《商铺租赁合同》，将自己在此合同中的权利和义务一并转让给案外人余生，自2014年8月1日起，上诉人与被上诉人间已不存在租赁合同关系，故被上诉人要求上诉人按《商铺租赁合同》的约定支付2015年5、6、7月的租金没有事实和法律依据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销福州市台江区人民法院（2015）台民初字第2106号民事判决；二、驳回被上诉人柴肖路一审诉讼请求。本案一审案件受理费5880元，二审案件受理费5880元，均由被上诉人柴肖路负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森代理审判员 马 青代理审判员 陈碧珍二〇一六年一月二十二日书 记 员 林 舒 百度搜索“”