（2016）豫08民终50号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-05-03
案件名称
朱献芳与何胜星房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何胜星,朱献芳,焦作七四四七车辆工程机械有限公司,韩久平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫08民终50号上诉人（原审被告）何胜星，男，汉族，1974年4月12日出生。委托代理人王国鹏，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱献芳，女，汉族，1966年12月9日出生。委托代理人吕兰花，焦作市解放区民生法律服务生法律工作者。被上诉人（原审第三人）焦作七四四七车辆工程机械有限公司。住所地：焦作市解放区太行中路***号。法定代表人李少臣，总经理。委托代理人孙艳萍，河南新歌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）韩久平，男，汉族，1954年9月18日出生。上诉人何胜星与被上诉人朱献芳、被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公司、被上诉人韩久平房屋买卖合同纠纷一案，朱献芳于2013年9月24日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，焦作市解放区人民法院于2014年5月9日作出（2013）解民一初字第736号民事判决，何胜星不服，提起上诉。本院于2014年9月10日以（2014）焦民一终字第203号民事裁定：撤销原判，发回重审。焦作市解放区人民法院依法重审后，于2015年11月5日作出（2014）解民重字第34号民事判决。何胜星不服，于2015年11月18日提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭于2016年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人何胜星的委托代理人王国鹏、被上诉人朱献芳及其委托代理人吕兰花、被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公司的委托代理人孙艳萍、被上诉人韩久平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年1月6日，原告朱献芳与被告何胜星签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将位于焦作市解放区太行路北家属院一号楼东单元三楼西户的房屋出售给原告；房屋成交价格为14万元，原告于2012年1月6日之前一次付清给被告何胜星；被告于2012年1月6日将上述房屋正式交付给原告；原告中途违约或一方不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，有违约方向对方支付相当于上述房屋价款千分之“／”的违约金；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由原告承担。诉争房屋的实际履行价格为22万元，合同签订当日，原告即向被告全额付清了房款，被告将诉争房屋钥匙交付给原告。收到钥匙后，原告开始对诉争房屋进行水电装修。2012年3月15日左右，水电装修完毕，原告花费材料费和安装费共计9098元。随后，七四四七公司单位职工韩久平以诉争房屋由其于2009年认购并从七四四七公司处购买为由入住该房屋内并居住至今。据此，原告诉至本院。另查明：2007年七四四七公司欲对其危旧职工住房进行改造，共建多层住宅楼9栋，七四四七公司将该工程交由兴民置业进行开发建设。兴民置业将该工程中的1#、3#楼工程发包给了新星公司。新星公司承接该工程后，又将该工程转包给了本案被告何胜星，何胜星为实际施工人。2010年2月22日，被告何胜星以新星公司的名义向本院提起诉讼，要求兴民置业支付工程款3183038.24元及利息。2010年12月7日，本院作出（2010）解民初字第372号民事调解书，调解书确认兴民置业欠付新星公司工程款为1196927.17元及其他相关内容。2011年4月25日，焦作兴民置业有限公司出具委托书委托丁胜作为其单位的委托代理人，授权丁胜代表单位进行七四四七房产、债务纠纷工作，授权范围为：代表兴民置业与七四四七进行磋商、签署文件和处理七四四七债务活动有关的义务。2011年5月26日，丁胜与被告何胜星双方协商，就何胜星申请执行焦作兴民置业有限公司工程款纠纷一案，自行达成如下协议：将包括涉案房屋在内的7套房屋顶账给何胜星，折合人民币944944.3元。与此同时，七四四七公司向焦作市中级人民法院提起诉讼，要求兴民置业交付由其开发建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#楼房。2011年8月19日，焦作市中级人民法院作出（2010）焦民一初字第12号民事调解书，调解书确认兴民置业立即将其建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#四栋楼房（不包括地下室和阁楼）交付给七四四七公司，并且归七四四七公司所有，兴民置业不得对上述房产进行处分。2011年12月13日，焦作市中级人民法院因发现兴民置业在（2010）解民初字第372号民事调解书的执行过程中，已将其承建的部分房屋以物抵债，用以偿还工程款的事实，故作出（2011）焦民申字第32号民事裁定书，裁定对（2010）焦民一初字第12号案件进行再审。2012年4月24日，经过再审，焦作市中级人民法院作出（2012）焦民再一初字第1号民事调解书，调解书最终确认兴民置业立即将其建设的七四四七公司家属楼的1#、3#、6#、7#四栋楼房（不包括地下室和阁楼）交付给七四四七公司，并且归七四四七公司所有，兴民公司不得对上述房产进行处分。庭前，原告申请撤回了对被告新星公司的起诉，本院予以准许。原审法院认为：原、被告之间系房屋买卖合同纠纷。原告主张，因被告的违约行为导致合同目的不能实现，故原、被告于2012年1月6日签订《房屋买卖合同》应予解除，被告应当返还原告已经交付的房款22万元。被告辩称，被告已将房屋钥匙交付给了原告，现第三人韩久平侵占了诉争房屋，原告应当起诉韩久平，故应当驳回原告对被告的诉讼请求。在房屋买卖合同关系中，交付房屋钥匙仅仅是出卖人的合同义务之一，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。因此，被告作为房屋出卖人在履行交付房屋钥匙义务之外仍应负有协助原告完成房屋所有权转移手续及权利瑕疵担保的义务。依据庭审查明，诉争房屋权属在被告何胜星与七四四七公司之间发生争议，并且因为该权属争议导致原告既无法入住该房屋，亦无法办理房屋所有权转移手续。被告对诉争房产的处分行为，缺乏明确依据，属于效力待定，涉案房产经生效法律文书确权给了七四四七公司，被告的处分行为因未经七四四七公司追认而导致合同无效，故原、被告之间的买卖合同勿需判令解除，合同无效后，被告应承担返还原告购房款及占有购房款而拒不退还所产生的利息损失，原告主张的利息计算方式不违反法律规定，本院予以支持。关于《房屋买卖合同》第五条约定的违约金，根据双方约定：“甲方不能按期向原告交付房屋，每逾期一日，有违约方向对方支付相当于上述房屋价款千分之／的违约金”，原告认为此处斜线应为“一”，原告的主张与客观事实不符，应当认为此处斜线系双方对该违约条款的排除适用，故原告主张被告按照《房屋买卖合同》第五条约定支付其违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另依据有效证据，原告因对诉争房屋进行水电装修而遭受装修损失9098元。对于装修损失，导致合同无效的主要原告在于被告，故被告应对该损失承担主要责任（即70%），计6368元；原告因在购房签约的过程中未能尽到足够的注意义务，应对该损失承担次要责任（即30%），计2730元。因此，原告主张被告赔偿损失的诉讼请求部分成立，本院予以支持。原审法院判决：一、被告何胜星应于本判决生效后十日内返还原告朱献芳房款22万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年9月13日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、被告何胜星于本判决生效后十日内赔偿原告朱献芳水电装修损失6368元；三、驳回原告朱献芳的其他诉讼请求。本案诉讼费5626元、保全费2020元，共计7646元，由原告朱献芳承担646元，被告何胜星承担7000元。原告预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结算。何胜星上诉称：一、一审法院诉讼程序违法，漏列诉讼主体，应当将焦作兴民置业有限公司（以下简称：兴民置业）做为该案件的诉讼主体进行诉讼。该案件不是简单的占有房屋及出售，焦作兴民置业有限公司不参加诉讼，该案件就无法查明事实真相，为了查明案件事实，一审诉讼中，上诉人要求追加焦作兴民置业有限公司做为该案件的当事人参加诉讼而未追加其作为当事人，漏列诉讼主体，请二审法院给了纠正。二、被上诉人何胜星对该诉争房屋享有处分权，上诉人不应返还被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。1、见上诉人提交的第一组证据……合作协议书：根据该协议书约定内容，证明了七四四七与兴民置业公司联合建房，有七四四七出地皮、兴民置业出资金建房，建好的房屋出售权由兴民置业公司负责。目前的事实是，该楼房建好后，已经由兴民置业公司对外出售了63套房屋，而且出售的对象均为社会人员、而不是出售给七四四七工厂的员工。2、本次建造的房屋面积均在118平方米之上，多数达到了130多平方米，远远超过了经济适用房要求的90平方米以下的规定。由此可知，七四四七所辩称的该房屋属于经济适用房与该诉争房屋无任何关系，本案诉争房屋与经济适用房无关，七四四七的辩称理由是虚假的，也是不能成立的，请法庭给予详查。3、该房屋建好后，因七四四七及兴民置业公司未按照合同约定时间及金额支付工程款，由此形成诉讼……新星建筑公司将七四四七及兴民置业公司诉至焦作市解放区人民法院，在诉讼过程中，双方达成协议，解放区人民法院以（2010）解民初字第372号民事调解书由兴民置业公司支付新星建筑公司工程款100多万元。4、调解书生效后，因兴民置业公司未按照调解书约定支付新星建筑公司工程款而申请执行，在解放区人民法院执行过程中，达成执行和解协议，由兴民置业有限公司支付了执行费用后而终结执行此案，至此，新星建筑公司依法取得了该诉争房屋的所有权。5、新量建筑公司在执行过程中依法取得该诉争房屋，该诉争房屋实际有上诉人何胜星垫资施工而成，新星建筑公司授权由何胜星处理该房屋而优先补偿其应得的工程款。至此．上诉人何胜星依法取得该房屋的所有权及处分权上诉人不应返还被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。三、请求依法改判上诉人不予赔偿被上诉人朱献芳水电装修损失6368元。上诉人将该房屋出售给了被上诉人朱献芳合法有据，被上诉人韩久平无权占有该房屋，由此造成的损失应当由被上诉人韩久平对其进行赔偿。四、破上诉人韩久平无权占有该房屋，应当由被上诉人焦作七四网七车辆工程机械有限公司与被上诉人韩久平给付被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。在焦作市解放区人民法院执行后，新星建筑公司写出书面申请，要求七四四七工厂支付工程款后将房屋交付给它，但七四四七工厂拒收该房屋也不支付工程款。七四四七在未支付工程款的情况下，无权占有及取得该房屋、也无权将该房屋另行出售给被上诉人韩久平。在被上诉人焦作七网四七车辆工程机械有限公司征未支付上诉人工程款的情况下将该诉争房屋出售给被上诉人韩久甲，侵犯了上诉人工程款优先受偿原则，应当由被上诉人焦作七四四七年辆工程机械有限公与被上诉人韩久甲给付给付被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。综上所述：上诉人何胜星做为该工程的实际施工人，该房屋系由上诉人何胜星垫资完工，无论是七四四七工厂、还是兴民置业有限公司均应当优先支付何胜星工程款。在七四四七工厂及兴民置业有限公司均未支付上诉人工程款的情况下，上诉人何胜星通过执行程序，依法取得了该房屋的所有权及处分权，何胜星将该房屋出售给被上诉人朱献芳的行为也未隐瞒事实真相、而是如实的告知其该房屋真实情况，被上诉人朱献芳在考虑后决定予以购买的行为合法有效，应当给予维持。根据最高人民法院关于审理建筑合同纠纷案件的司法解释及合同法等有关规定，请依法支持上诉人的上诉请求。请求：1、一审法院漏列诉讼字体，应当将焦作兴民置业有限公司做为该案件的诉讼书体进行诉讼。2、请依法撤销焦作市解放区人民法院（2014）解民重字第34号民事判决书，改判上诉人不予返还被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。3、依法改判上诉人不予赔偿被上诉人朱献芳水电装修损失6368元。4、请依法判决由被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公司（以下简称七网四七）与被上诉入韩久平给付被上诉人朱献芳购房款220000元及利息。5、请依法判决由被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公与被上诉人韩久甲赔偿被上诉人朱献芳水电装修损失6368元。6、由被上诉人承担本案的诉讼费用。朱献芳答辩称：我方与上诉人存在房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则不需要追加兴民置业公司，一审法院程序合法。上诉人不具有本案房屋的权属，无权处分该房屋，上诉人应当返还我方购房款22万元及利息并赔偿损失6368元。关于上诉人所称的垫付工程款问题，与本案不属于同一法律关系，并且与我方没有任何关系，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，要求维持原判。被上诉人韩久平答辩称：上诉人上诉没有道理。根据上诉人何胜星与被上诉人朱献芳、焦作七四四七车辆工程机械有限公司、韩久平的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：原审判决上诉人返还朱献芳房款及利息并赔偿损失6368元是否正确。二审中，各方当事人均未提供新证据。针对争议焦点，上诉人何胜星认为：除了上诉状内容之外的，补充如下，一审判决上诉人返还被上诉人朱献芳购房款及利息和赔偿损失是不正确的，上诉人出售的房屋系其垫资的工程，针对该诉争房屋，在此之前上诉人及七四四七公司以及兴民置业公司进行了多次诉讼，依据最高院关于审理建筑工程合同纠纷工程款优先支付的原则，上诉人依法取得了该诉争房屋，上诉人将合法取得的诉争房屋出售给被上诉人朱献芳不存在任何过错，作为本案被上诉人韩久平占有该房屋没有合法依据，七四四七公司没有支付相应的工程价款，也不应当享有该房屋的所有权。综上，我方认为一审法院判决错误，应当撤销原判并支持上诉人的上诉请求。兴民置业与七四四七公司所达成的协议侵犯了上诉人的合法权益，该工程系上诉人垫资施工，上诉人就兴民置业和七四四七达成的调解案件已经申请了再审，本案申请中止诉讼，待结果出来之后本案再进行审理。被上诉人朱献芳认为：上诉人不具有本案房屋的所有权，说出售的房屋具有权益瑕疵，该房产经生效的法律文书确权给了七四四七公司，上诉人无权处分，朱献芳向上诉人交付了购房款，上诉人未转移房屋所有权给朱献芳，因上诉人不具有所有权导致合同无效，故应当返还购房款及利息和损失。上诉人代理人说的不符合中止诉讼的情形，而且与我方无关，也与本案不属于同一法律关系。被上诉人焦作七四四七车辆工程机械有限公司认为：本案涉案房产经生效的法律文书确权给了第三人，上诉人和被上诉人签订的买卖协议侵犯了第三人权益，上诉人应当返还购房款和赔偿相关损失。其他同被上诉人朱献芳代理人意见。被上诉人韩久平认为：我买房是在七四四七公司买的房，但是房子产权归属是七四四七。上诉人刚才说的是错误的。案经本院审理查明：韩久平于2013年的国庆节住进涉案房屋至今。其他案件事实与原审判决认定事实一致。本院认为：朱献芳与何胜星之间系房屋买卖合同关系。因何胜星未取得涉案房屋所有权，造成朱献芳合同目的不能实现，故朱献芳与何胜星于2012年1月6日签订《房屋买卖合同》无效，何胜星应当返还朱献芳已经交付的房款22万元。原审判决对朱献芳装修费的处理并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人何胜星的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5626元，由上诉人何胜星承担。本判决为终审判决。审判长 高 阳审判员 刘成功审判员 胡永平二〇一六年一月二十二日书记员 于俊杰 来自：