（2015）宁民终字第7575号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-01-28
案件名称
上诉人朱海浜与被上诉人南京市海英小学��屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱海浜,南京市海英小学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁���终字第7575号上诉人（原审被告）朱海浜，男，1968年12月19日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京市海英小学，住所地南京市玄武区半山园20号。法定代表人刘羽，该学校校长。委托代理人王士余，江苏苏德律师事务所律师。上诉人朱海浜因与被上诉人南京市海英小学（以下简称海英小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海英小学诉称，其与朱海浜于2014年签订《南京市房屋租赁合同》，海英小学将南京市玄武区后宰门西村12号自西向东第三间门面房（面积约10平方米）租给朱海浜，租期自2014年5月1日至2015年4月30日。合同到期后，朱海浜拒不搬出，故海英小学诉至法院，请求判令：1、朱海浜将南京市玄武区后宰门西村12号自西向东第三间门面房返还给海英小学；2、朱海浜向海英小学支付房屋占有使用费（自2015年5月1日计算至朱海浜返还房屋之日，按每月670元标准计算）。朱海浜原审辩称，根据双方合同约定，如海英小学继续出租房屋，朱海浜有优先承租权。如海英小学同意延期一段时间让朱海浜将店内货物抛售完毕，朱海浜愿意交纳房屋使用费，并返还房屋。原审法院经审理查明，南京市玄武区后宰门西村12号房屋系由海英小学管理、使用。2014年5月1日，海英小学、朱海浜签订《南京市房屋租赁合同》，约定：海英小学将南京市玄武区后宰门西村12号门面房（自西向东第三间，建筑面积10平方米）出租给朱海浜使用，月租金为670元；租赁期间为2014年5月1日至2015年4月30日；租赁期届满，如���赁房屋需继续出租，朱海浜有优先权，但须另定租赁合同方能生效；等等。朱海浜已向海英小学交清至2015年4月30日期间的房租。租赁合同到期后，朱海浜拒不搬出承租房屋，2015年8月12日海英小学诉至法院请求处理。原审法院认为，海英小学、朱海浜于2014年5月1日签订的房屋租赁合同合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于朱海浜辩称的优先承租权，原审法院认为，只有海英小学另行出租房屋时，朱海浜在同等条件下才享有优先承租权，因朱海浜无证据证明海英小学欲另行出租涉案房屋或已与他人达成租赁合同，故该抗辩意见原审法院不予采信。2015年4月30日租赁期限届满后，朱海浜应将其承租的房屋返还给海英小学。朱海浜至今拒不返还房屋的行为构成违约，海英小学诉请的房屋占有使用费系朱海浜违约行为给海英小学造成的合理损失，符合法律规定，故该诉请原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱海浜于判决生效之日起十日内将南京市玄武区后宰门西村12号自西向东第三间门面房返还给南京市海英小学。二、朱海浜于判决生效之日起十日内按照670元每月的标准向南京市海英小学支付房屋使用费（自2015年5月1日起计算至实际返还房屋之日止）。如果朱海浜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费80元，由朱海浜负担。朱海浜不服原审判决，向��院提起上诉称，案涉房屋虽有建筑证，但没有房产证，且建房时工程质量较差，还收了三千元押金，其出资增容，修门修下水，加铺了地砖等，这些都变成了其固定资产，此部分资产应属其所有。合同约定朱海浜有优先承租权，被上诉人海英小学要求其迁让，理由是要进行招标招租，但没有出示任何政府文件。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。二审中，被上诉人海英小学向本院提交《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》，该办法第五条规定，区国资办代表区政府行使对各单位公有房屋出租行为统一管理的职能；第八条规定，公有房屋出租原则上实行集中招租管理方式，向社会公开招租。不采用公开集中招租方式确定承租单位或个人的，须由经营单位提出申请，经区国资办审核，并报区规范公有房屋出租工作小组批准方可执行。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。本院认为，案涉房屋系玄武区区属公有房屋，由被上诉人海英小学负责管理和使用，被上诉人海英小学与上诉人朱海浜就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。现双方合同约定的租赁期间届满，双方未对续租达成合意，上诉人应当返还房屋。上诉人虽主张其依约应当享有优先承租权，但其并无证据证明被上诉人欲将房屋另行租赁他人，而根据《玄武区区属公有房屋出租管理暂行办法》的规定，玄武区国资办将代表玄武区政府行使对各单位公有房屋出租行为统一管理的职能，并原则上实行集中招租管理方式，向社会公开招租，上诉人完全可以通过竞标的方式重新取得承租权，故被上���人在合同期满后收回房屋，并未损害上诉人的优先承租权，上诉人此项上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采信。上诉人认为其在承租房屋后对房屋进行的修缮和添附已成为其固定资产，但其在原审中并未对此提起反诉，本案不予处理。上诉人提出其向被上诉人交纳押金三千元，因其占有使用房屋应当支付相应的房屋使用费，且未交还房屋，双方尚未进行结算，故不论该押金是否存在，其主张返还押金的条件均未成就，其可在交还房屋时与被上诉人再行结算。综上，上诉人朱海浜的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱海浜负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南代理审��员白文虎代理审判员 刘 凡二〇一六年一月二十二日书 记 员 罗程允 微信公众号“”