（2015）穗海法民三初字第1385号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2017-10-10
案件名称
刘卓辉与张新庆、冯杰租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘卓辉,张新庆,冯杰
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1385号原告：刘卓辉，男，1988年5月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黄庆勇、彭怡聪，均为广东杰海律师事务所律师。被告：张新庆，男，1967年10月6日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。被告：冯杰，男，1972年12月1日出生，汉族，住广州市越秀区。原告刘卓辉诉被告张新庆、冯杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄庆勇、彭怡聪，被告冯杰以及被告张新庆的委托代理人姜平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月17日，原告与被告就店铺的转让事宜达成《转让协议书》，约定：原告将其位于广州市海珠区滨江东路912-974第一层（自编号为14号）店铺转让给被告使用，面积134平方米，店内装修、装饰及基础设备归被告所有，转让费用合计12万元整，由被告分两次支付。协议签订当日，被告向原告支付了第一期转让款项6万元，原告亦于收到上述款项当日依约向商场方提出解约，并在征得商场方的同意下，与被告签署《转租协议书》。至此，原告已完全履行《转让协议书》项下的主体义务，将店铺转让于被告使用。然而，被告却并未依约于签订《转租协议书》三日内将余款6万元支付原告，而且在原告催促被告办理店铺的工商营业执照、卫生许可证等证照时，被告拒绝提供办理证照所需要的相关文件。被告的上述违约行为，已侵犯了原告的合法利益。原告为保护自身的合法权益，故起诉要求判令：1、两被告向原告支付店铺转让费余款6万元及延迟支付上述款项的违约金（违约金按未支付费用金额的每日千分之一计算，从2015年4月20日起计至支付完毕之日止）；2、两被告承担本案的诉讼费用。被告张新庆辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告没有按转让协议书的约定来履行咖啡店的转让义务。转让协议约定将涉案商铺即咖啡店转让给被告，并约定原告应协助被告办理工商营业执照、卫生许可证等相关证件的注销、变更、过户手续，也就是说原告需将咖啡店的经营权和所有权全部转让给被告。但原告至今没有履行上述义务。并且由于原告经营的咖啡店属于个体工商户，根本不可能办理经营执照和卫生许可证变更、过户的手续，故本协议实际无法履行。2、原告协助被告与业主签署了租赁协议书并不是原告就完成了转让协议中的合同义务。由于涉案商铺所位于的商场在双方签订转让协议后就进行了全面的装修改造，咖啡店根本无法正常使用，被告张新庆已经与商铺的业主提前解除了租赁合同。3、涉案商铺绝大部分的面积位于整个商场一楼大堂自动扶梯旁的安全通道内，根据现行的消防法规是无法通过消防验收的，双方约定的商铺转让合同目的无法实现，该转让协议无法履行，因此被告无须再向原告支付任何的款项。被告冯杰辩称：其与被告张新庆合作，承顶涉案商铺来经营，双方于2015年4月17日共同签订了转让协议。2015年4月24日，两被告一同协商装修的事宜，由于无法达成一致意见，其就向被告张新庆提出退出涉案商铺的合作，被告张新庆也表示同意，但是双方没有签订书面的协议。之后的转让费是由被告张新庆一人承担，所以本案与被告冯杰无关，不应当由其承担相应的义务和责任。经审理查明：2014年11月3日，原告（承租方，乙方）与鹿爱芹(出租方，甲方)签订了《滨江东商铺租赁合同》，约定甲方将已取得房地产权证书的滨江东路912-974号第壹层自编号为104号的商铺出租给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日至2020年2月29日止。2015年4月17日，原告（转让方，甲方）与两被告（承租方，乙方）签订《转让协议书》，载明：甲方将上址商铺转让给乙方使用，租期至2020年2月29日止，月租金为22500元，租金每月交付一次；双方商定的转让费用总计12万元整，乙方分两次支付转让费，第一次支付于协议签订日向甲方支付转让费6万元整，甲方收到该款后的当日向商场方（房东）提出解约并义务帮助乙方与商场方签订新的合同；乙方与商场方签订合同的三日内必须把余款6万元支付给甲方，否则，乙方需按支付费用的每日千分之一补偿甲方；上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方需带走的物品以外归乙方所有，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方应该协助乙方办理该商铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的注销变更过户手续，但相关费用由各自负责；等。同日，原告与两被告还签订了一份《转租协议书》，约定原告同意将涉案商铺转让给两被告，并保证两被告同等享有原告在原租赁合同中享有的权利和义务，两被告同意替代原告履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；等。2015年8月7日，被告张新庆（乙方）与鹿爱芹（甲方）签订了一份《租赁合同解除协议》，约定：双方于2015年5月15日签订了滨江东商铺租赁合同，甲方将滨江东路912-974号第壹层自编号为104号商铺租赁给乙方使用，租赁用途为商业；由于上述商铺所属的大厦物业方对该大厦进行整体装修，从而导致乙方自合同签订之日至今，无法实际使用上述商铺，鉴于大厦物业方装修施工持续，且无法确定完工交付日期，经双方协商一致，就解除甲乙之间的租赁合同达成协议；双方一致同意于本协议签订之日解除2015年5月5日签订的原合同；甲方同意免收乙方2015年7月1日之后至本协议生效之日的租金，乙方同意己支付的租赁保证金45000元由甲方收取不再要求甲方退还，乙方同意交还上述物业的锁匙；甲乙双方同意，双方在合同订立、履行过程中各自的任何形式的损失自行负担，双方自本协议生效之日起，终止履行原合同所约定的一切义务，自愿放弃因原合同履行及解除所产生的一切权利，并确认双方之间已不存在任何原合同争议及纠纷。2015年7月，原告的委托代理人向两被告发出律师函，被告张新庆表示没有收到，被告冯杰坚持本案与其无关。2015年7月20日，原告提起本案诉讼。庭审时，原告提交了一份被告张新庆与鹿爱芹签订的《滨江东商铺租赁合同》给法院参考，并表示由于该合同没有原件，不作证据提交。诉讼中，原告与两被告均确认，被告张新庆曾于2015年4月17日依约支付过六万元给原告。被告张新庆为证明涉案商铺使用的场地大部分为整个商场一楼大堂自动扶梯旁的安全通道而无法通过消防验收，还提交了一份装修公司出具的《LANZY咖啡店平面布置图》。原告表示对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，是被告自己自主经营的过程，与本案无关。被告冯杰表示从没有见过上述材料，对真实性、合法性、关联性均无法确认。本院认为：原、被告签订的《转让协议书》、《转租协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照合同约定，原告应将涉案商铺转让给两被告使用，两被告分两次支付转让费共12万元给原告。现被告冯杰主张其在签订转让协议后，已经退出与被告张新庆的合作经营，并未与涉案商铺的业主签订租赁合同，且原、被告提供的证据均无法证明原告有完成将涉案商铺转让给被告冯杰的合同义务，故原告要求被告冯杰向其支付转让费及违约金，依据不足，本院不予支持。签订转租协议后，被告张新庆与涉案商铺的业主签订了商铺租赁合同，虽然之后双方已经协议解除了该租赁关系，但依原、被告签订的《转让协议书》的约定，被告张新庆仍应当向原告支付剩余的转让费6万元。被告张新庆抗辩原告没有完成转让协议书的合同义务，且涉案租赁合同的目的无法实现，原告对此不予确认，被告张新庆对其主张也没有提供充分的证据材料予以证实，故应承担举证不能的不利后果，对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。原告要求被告向其支付店铺转让费余款6万元，合法合理，本院予以支持。按照双方的协议书约定，被告应当在其与商场方签订合同的三日内把余款6万元支付给原告，否则，被告需按支付费用的每日千分之一补偿原告。被告张新庆逾期支付转让费余款，理应依约按照每日千分之一的标准计付违约金给原告。原告要求被告张新庆从2015年4月20日起计付违约金给其，不符合合同的约定，违约金应从被告张新庆与商场方签订合同的三日后（即2015年5月19日起）计算，且违约金总额不得超过6万元本金。原告要求被告张新庆支付从2015年4月20日至2015年5月18日止的违约金，缺乏依据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张新庆在本判决生效之日起三日内，向原告刘卓辉支付店铺转让费余款6万元及从2015年5月19日起至被告付清拖欠的转让费余款之日止的违约金（以6万元为本金，按每日千分之一的标准计算；违约金总额以6万元为限）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1436元，由原告负担50元，被告张新庆负担1386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄颖慧人民陪审员 王穗仪人民陪审员 徐 琼二〇一六年一月二十二日书 记 员 童 双程淑玲