（2015）长民一（民）初字第8675号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-01

案件名称

汇通公司与闻祥、王倩追偿权纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海汇通房地产有限公司,闻祥,王倩

案由

追偿权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民一（民）初字第8675号原告上海汇通房地产有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人刘闯，董事长。委托代理人杨根水，上海汇鼎律师事务所律师。委托代理人谭菁菁，上海汇鼎律师事务所律师。被告闻祥，男，住上海市长宁区。被告王倩，女，住上海市松江区。委托代理人田志林，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海汇通房地产有限公司（以下简称“汇通公司”）诉被告闻祥、王倩追偿权纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于2015年12月22日和同月24日两次公开开庭进行了审理，原告汇通公司的委托代理人杨根水、谭菁菁，被告闻祥，被告王倩的委托代理人田志林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇通公司诉称：原告与两被告在2009年2月7日签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告向原告购买上海市长宁区长宁支路房屋（以下简称“涉讼房屋”），原告于2011年6月30日前交房。由于两被告之间产生矛盾，在合同约定期限内没有办理房屋交接手续，原告多次通知也未果。2012年6月15日，被告闻祥擅自进入涉讼房屋居住，原告为此支付了涉讼房屋在2011年8月至2013年2月期间的物业服务费，造成了经济损失。故请求判令两被告支付原告经济损失人民币（下同）8，102.17元。被告闻祥辩称：由于被告王倩不配合闻祥接收房屋，责任不在闻祥。闻祥为此曾经向法院起诉，法院判决汇通公司向两被告交付房屋之后，王倩仍不配合，导致闻祥无法接收房屋。另外，合同约定交付房屋的标志是交付钥匙，汇通公司直到2014年8月19日才将钥匙交付给闻祥，此前闻祥进入房屋仅是看管房屋，房屋内没有自来水，不具备使用功能。因此，请求驳回汇通公司的诉讼请求。被告王倩辩称：原、被告之间不存在物业服务合同，故原告的请求权基础不存在，其涉讼主体不适格。即便两被告需要承担物业管理费，也应当由物业公司提出主张，而物业公司至今也未向两被告提出主张，已经超过了两年的诉讼时效。物业管理条例规定，房屋交付之前的物业服务费应由建设单位支付，故两被告不应支付交房前的物业管理费。王倩认为原告与物业公司互相串通，损害两被告的合法利益，故请求驳回汇通公司的诉讼请求。如果法院认为两被告应当承担原告主张的物业管理费，也应当按份承担。经审理查明事实如下：闻祥与王倩于2010年8月结婚。2009年2月7日，甲方（汇通公司）与乙方（闻祥、王倩）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉讼的本市长宁区长宁支路房屋（建筑面积为129.25平方米），甲方定于2011年6月30日前将房屋交付给乙方。汇通公司委托案外人上海新世纪房产服务有限公司对上述物业进行前期物业管理，每月每平方米为3.30元。2011年6月10日，经上海市松江区人民法院调解，闻祥与王倩自愿离婚，除一辆小型轿车外，夫妻名下的其他财产未予处理。2011年5月19日，王倩向汇通公司发送《业主声明》一份，要求汇通公司不得单方面向闻祥交付涉讼房屋。同年6月19日，闻祥向汇通公司提供了（2011）松民一（民）初字第2338号民事调解书的复印件，并在复印件上书写了要求汇通公司不得在其未到场情况下将涉讼房屋单独交付给王倩的意见。汇通公司于同月21日和27日分别向闻祥、王倩发送《交房通知书》，通知双方至售楼处办理交房手续。2011年7月12日，汇通公司又向闻祥及王倩发送《交房催告书》，要求闻祥及王倩于当月18日前至售楼处办理交房手续。2011年7月18日，王倩又向汇通公司发送《房屋业主的回复函》一份，表示涉讼房屋目前仍处于两被告共有状态，不同意汇通公司向闻祥单方面交房，若闻祥坚持要求交房的，汇通公司可以该回复函为拒绝依据。2011年8月3日，汇通公司又一次向闻祥及王倩发送《交房催告书》，要求闻祥及王倩于当月8日前至售楼处办理交房手续。由于闻祥、王倩均不同意汇通公司向两人中的一方交付房屋，故房屋一直未能交接。2011年9月，闻祥向本院提起诉讼，要求汇通公司向其交付涉讼房屋，并支付拖延交房的损失，王倩作为第三人参与了诉讼。本院经审理认为，涉讼房屋未能交付的责任不在汇通公司，于2012年1月13日作出民事判决：汇通公司于判决生效之日起十日内将涉讼房屋交付给闻祥、王倩，并驳回了闻祥其余的诉讼请求。王倩不服并提起上诉。2012年3月9日，上海市第一中级人民法院作出终审民事判决：驳回上诉，维持原判。此后，闻祥、王倩之间的矛盾并未解决，仍没有共同至汇通公司办理房屋交接手续。2012年5月，王倩向本院提起诉讼，要求汇通公司配合其办理涉讼房屋的产权登记手续，闻祥作为第三人参与了诉讼。本院经审理后查明，2012年6月15日，因王倩未如约前往接收房屋，汇通公司不同意向闻祥一人交房，闻祥遂自行进入涉讼房屋，自此涉讼房屋由闻祥及其父母占用。法院认为，闻祥、王倩以未能协商一致为由迟迟不到汇通公司办理交房手续，导致汇通公司不能按期交房，责任在于闻祥、王倩。基于两人系共同购房人，故于2012年8月14日作出判决：汇通公司于判决生效之日起十日内将涉讼房屋产权变更登记至闻祥、王倩名下。2013年3月7日，涉讼房屋产权登记至闻祥、王倩名下，共有状态为共同共有。2013年5月，王倩又向本院提起诉讼，要求分割涉讼房屋，即涉讼房屋产权归其所有，其向闻祥支付50%产权的折价款。庭审中，上海浦东发展银行第一营业部作为第三人参与了诉讼。2014年1月23日，本院依法作出判决：涉讼房屋归闻祥所有，闻祥支付王倩折价款及部分契税、维修基金、查档费、登记费等合计1，239，444元。判决生效后，涉讼房屋产权被登记在了闻祥名下。同年8月19日，闻祥委托其父至汇通公司办理了房屋交接手续。2015年11月18日，上海新世纪房产服务有限公司向汇通公司开具《发票》一张，收费项目为“2011.8-2013.2月物业服务费”，总金额为8，102.17元，要求汇通公司支付。同月20日，汇通公司如数支付了上述费用。另查，汇通公司的股东为上海上投控股有限公司；上海新世纪房产服务有限公司的股东为两家企业，其中一家也为上海上投控股有限公司。上述事实，有汇通公司提供的《上海市商品房预售合同》、本院（2011）长民三（民）初字第2110号民事判决书、（2013）长民三（民）初字第1042号民事判决书、缴付物业管理费的《发票》、《贷记凭证》、《住宅区前期物业管理服务合同》、闻祥提供的《上海市商品房预售合同》、本院（2011）长民三（民）初字第2110号民事判决书、（2013）长民三（民）初字第1042号民事判决书、《房屋交接书》、《业主登记表》、《质量保证书》、王倩提供的（2013）长民三（民）初字第1042号民事判决书、工商信息资料等证据以及各方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。因当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原告与两被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同约定，汇通公司定于2011年6月30日前将房屋交付给两被告。此条款表明，如汇通公司在上述期间不能交房，将向两被告承担违约责任；反之，两被告不按期验收和接收房屋导致汇通公司经济损失的，也应当承担赔偿责任。但因两被告之间发生矛盾，双方均发函要求汇通公司不得向其中任何一人交房，又不愿共同前往接收房屋，在汇通公司的几次催促下两被告仍不接收房屋，属于违约行为，应当共同向汇通公司承担违约责任。鉴于合同对两被告逾期不接收房屋应承担的责任并无约定，故可以汇通公司实际受到的经济损失为限由两被告偿付。现查明，汇通公司已经承担了从2011年8月至2013年2月期间的物业管理费8，102.17元，该费用属于因两被告的原因导致的经济损失，应由两被告承担，故汇通公司的诉讼请求本院应予支持。闻祥抗辩系被告王倩不配合接收房屋、责任不在自己以及在2014年8月19日之前自己进入房屋仅是看管房屋、房屋也不具备使用功能一节，本院认为两被告作为共同购房人没有在合同约定接收房屋的截止日前办理验房、交接手续，已经生效的法律文书对此责任已有认定。而对汇通公司而言，两被告作为购房的共同主体，其中任何一人拒绝、阻碍履约的行为其后果必然及于另一人，应由两被告共同承担相应责任。至于闻祥在违约行为发生后何时、以何种方式进入房屋并不影响对两被告违约事实的判断。因此，闻祥的上述抗辩本院不予采纳。关于王倩抗辩汇通公司的诉讼主体不适格、物业公司至今也未向两被告提出主张故已经超过了两年的诉讼时效、房屋交付之前的物业服务费应由建设单位支付以及汇通公司与物业公司互相串通损害两被告的合法利益等事由。经查，汇通公司已经明确其系基于与两被告签订的《上海市商品房预售合同》中的约定主张违约赔偿，并非替代物业公司向两被告主张物业管理费，故汇通公司的起诉并不存在诉讼时效问题。根据有关规定，房屋交付之前的物业服务费应由建设单位支付，但当事人有约定的，从其约定。两被告无正当理由拒绝接收涉讼房屋，导致汇通公司产生经济损失，应当共同承担相应责任。法律设定诉讼时效制度在于敦促权利人及时行使诉讼权利，而非保护债务人逃避其义务。本案中，自合同约定交房日开始至闻祥实际办理交接房屋手续期间，由于两被告不接收房屋，故此期间交纳物业管理费的名义户主为汇通公司，汇通公司向物业公司支付从2011年8月至2013年2月期间的物业管理费系其履行民事义务的行为，王倩并无证据证明汇通公司与物业公司恶意串通、损害两被告合法权益的事实。至于王倩另抗辩两被告应当按份承担物业管理费一节，鉴于汇通公司请求赔偿的经济损失发生在两被告共同共有涉讼房屋期间，并非王倩主张的按份共有，且两被告之间就不接收房屋的过错程度并不相同，属于另一法律关系，本案不作处理。综上，王倩的抗辩没有事实和法律依据，本院也不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告闻祥、王倩应于本判决生效之日起十日内，共同偿付原告上海汇通房地产有限公司经济损失人民币8，102.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，因本案适用简易程序审理故减半收取，计人民币25元由被告闻祥、王倩共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　陆长庆二〇一六年一月二十二日书记员　　程　茜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。微信公众号“”