（2015）深宝法民三初字第1706号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-12-19
案件名称
欧勇与深圳市家家顺房产交易有限公司,代锋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
欧勇,深圳市家家顺房产交易有限公司,代峰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1706号原告欧勇，男，汉族，1984年9月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托代理人李琼丽，广东鹏浩律师事务所律师。被告深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，组织机构代码683790450。法定代表人，杜艳花。委托代理人张尊，该公司职员。被告代峰，男，汉族，1968年4月25日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。原告欧勇与被告代峰、深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧勇的委托代理人李琼丽，被告深圳市家家顺房产交易有限公司的委托代理人张尊，被告代峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月2日2015年5月2日，原告欧勇与二被告签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》，被告代峰是以左南晖代理人的名义签订合同，约定被告代峰将位于深圳市龙华新区观澜中航格澜阳光花园9栋A单元802的房产（房产证号：50××95）以268万元的价格转让给原告，并由被告家家顺房产公司提供居间服务。合同签订当日原告按照合同约定支付了15万元的定金，定金交由被告家家顺房产公司监管。原告需于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款70万元整支付至双方约定的银行监管账户。合同签订后原告多次通知被告代峰配合办理监管账户手续，但是被告代峰迟迟不予配合，直至2015年6月9日，原告再次打电话给被告代峰时，被告代峰才明确告知原告不再履行合同，也无法履行合同。后来原告一再追问，二被告才告知涉案房产的所有权人左南晖早已于2014年因病去世。左南晖是被告代峰的前妻，双方已于2008年协议离婚，离婚协议中约定房产归女方左南晖所有。二被告在整个购房过程中向原告隐瞒左南晖已经去世且左南晖与被告代峰早已离婚的事实，原告认为，二被告恶意隐瞒被告代峰与左南晖早已离婚以及原房产所有者左南晖已经去世等重大事实，向原告提供虚假情况，导致双方签订的合同无法履行，合同的目的更是无法实现的严重后果，原告也因此遭受了巨大损失。二被告的违法行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，请人民法院依法判决。原告请求法院判令：1、请求判令解除原被告之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》；2、请求判令二被告返还原告定金人民币壹拾伍万元整（￥150，000）；3、请求判令被告代峰支付原告违约金人民币伍拾叁万陆千元（￥536，000）；4、请求判令被告家家顺房产公司对被告代峰应支付的违约金承担连带责任；5、请求判令被告家家顺房产公司返还居间费用人民币玖仟元整（￥9，000）；6、请求判令二被告连带赔偿原告经济损失人民币100000元；7、请求判令由二被告承担本案诉讼费。被告深圳市家家顺房产交易有限公司辩称，答辩人与原告欧勇、被告代峰代峰签订的深圳市买卖及居间服务合同、资金托管协议均为各方真实意思表示，合同合法有效，原告要求答辩人承担连带责任没有事实依据，首先答辩人在交易前对涉案房产产权进行核实，交易的涉案房产为被告代峰前期左南晖所有，左南晖过世后该房产由左南晖之子（未成年）及左南晖父母继承，每人占有该房产三分之一的份额，被告代峰在委托出售涉案房产时，向答辩人经纪人表示，其作为其子的法定监护人，且其已征得左南晖父母同意，可作为代理人处理房产交易事宜；其次答辩人在交易过程中并不存在原告所称的隐瞒房屋产权的行为，原告在合同签订前对涉案房产为继承房产一事已知悉，2015年5月2日，原告与被告代峰在答辩人的居间服务下，签订了深圳市二手房买卖及居间服务合同、资金托管协议约定交易涉案房产，答辩人考虑到涉案房产为继承房产，交易时未更名且被告代峰为代理人，故在合同签订时督促原告将定金托管于答辩人处，严格把控了交易风险，当日原告向答辩人支付必要费用9000元；答辩人已尽居间义务，原告要求答辩人承担连带赔偿责任并退还佣金没有法律依据，首先本案案由为房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷，深圳市二手房买卖及居间服务合同非因答辩人原因无法履行，答辩人不应承担违约责任也不应承担连带赔偿，其次，答辩人促成原告与被告代峰签订合同在合同无法继续履行后，积极组织双方就合同解除一事进行协商，并配合原告向被告代峰发送催告函在交易过程中已充分履行居间义务，有权收取合同约定的佣金，根据《深圳市二手房买卖及居间服务合同》第12条第3点约定，因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方因按本合同约定向居间方支付全额佣金，鉴于原告的9000元必要费用已向答辩人支付，故原告的佣金赔偿请求应向违约方主张，而非要求答辩人退还已收取的佣金，综上，答辩人已尽居间义务，原告要求答辩人承担连带赔偿责任并退还佣金，没有事实与法律依据，请求贵院查明事实，驳回原告对答辩人的全部诉求。被告代峰辩称，第一涉案房产挂牌出售已很长时间，我太太过世这个事情，深圳市家家顺房产交易有限公司是知道的，原告欧勇是否知晓我不清楚，但欧勇不是第一买家，故欧勇不可能不知道这个事情，涉案房产是我和左南晖婚姻关系存续期间购买的，房子是登记在左南晖名下，协议离婚时确定房产的所有权是左南晖，离婚后我们还一直在涉案房产里共同生活，左南晖是2014年8月28日病逝，左南晖去世后，她的家人争夺她的财产，造成我的经济拮据，签订涉案合同时，我认为原告与深圳市家家顺房产交易有限公司是知道左南晖已去世的事情，所以把15万元的定金交给了深圳市家家顺房产交易有限公司，其实这个行为就是他们不相信我的表现，现在涉案房产已被左南晖父母卖掉，这个事情我是知道的并也参与其中，对于原告明知道房子登记在左南晖名下，其实我没有权利卖涉案房产，但他们还是与我签订了涉案合同，我认为他们也是有过错的。经审理查明，2015年5月2日，原告欧勇作为买方，案外人左南晖作为卖方，被告代峰作为卖方左南晖代理人，被告家家顺房产公司作为居间方共同签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333022471），约定卖方将其名下位于深圳市龙华新区观澜中航格澜阳光花园9栋A单元802房产转让给买方。房产的转让成交价为2680000元，其中购房定金共计150000元，双方约定将上述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫。买方应于2015年6月10日之前支付除定金之外的首期款人民币70万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起30日内与担保公司签订服务合同。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。第十六条备注条款约定，买卖双方约定由买方申请银行按揭通过后卖方才赎楼公证。2015年5月2日，原告欧勇作为买方，案外人左南晖作为卖方，被告代峰作为卖方左南晖代理人，被告家家顺房产公司作为居间方共同签订一份《资金托管协议》（编号50333004190），约定将150000元定金交由居间方免息托管。2015年5月3日，原告交付定金150000元及居间必要费用9000元给被告家家顺房产公司，被告家家顺房产公司出具收款收据。2015年6月10日和7月22日，原告向被告代峰以邮政快递方式发出《催告函》，要求被告代峰配合履行首期款资金监管义务。另查，涉案交易房产深圳市龙华新区观澜街道中航格澜阳光花园9栋A单元802房产登记于案外人左南晖名下，被告代峰系案外人左南晖前夫，两人于2008年4月30日协议离婚，离婚协议约定上述房产产权归案外人左南晖所有，案外人左南晖于2014年8月28日因病死亡，本院于2015年5月29日作出（2015）深宝法少民初字第33号《民事判决书》确认上述事实并判决涉案房产产权由左南晖父母及儿子各自继承三分之一的份额。庭审中，被告代峰及家家顺房产公司均确认原告欧勇所交150000元定金现由家家顺房产公司托管。以上事实，有经庭审举证、质证的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》、《收款收据》、《资金托管协议》、《催告函》、（2015）深宝法少民初字第33号《民事判决书》、邮政速递单等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告代峰作为案外人左南晖的代理人与原告欧勇签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》系无权代理，应由被告代峰承担责任。现原告欧勇因被告之无权代理行为导致无法获得标的物产权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，原告诉请解除双方合同并要求被告代峰承担责任于法有据，本院予以支持。原告欧勇与被告代峰签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》于本案民事起诉状送达被告之日即2015年12月4日解除，因合同解除，被告代峰收取定金已无理据，原告所交150000元定金应予退还，该定金现托管于被告家家顺房产公司，由被告家家顺房产公司直接退还原告。关于违约金，被告代峰于签订涉案合同时没有提供任何授权证明，原告明知被告代峰暂无代理权而与之签订合同，原告欧勇未尽缔约之审慎义务，应就合同无法履行的后果承担部分责任。综合本案合同履行情况、违约情形、涉案房价涨幅等因素，本院酌定被告代峰赔偿原告欧勇转让成交价百分之五的违约金即134000元（2680000元×5%），超过该金额的诉求本院不予支持。关于原告要求被告代峰赔偿经济损失100000元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告家家顺房产公司承担连带赔偿违约金、返还居间费用、赔偿经济损失的诉求，原告欧勇与被告家家顺房产公司之纠纷属于居间服务合同纠纷，与本案不是同一合同关系，原告可另行主张权利，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告欧勇与被告代峰于2015年5月2日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333022471）于2015年12月4日解除；二、被告代峰应于本判决生效之日起五日内支付原告欧勇违约金134000元；三、被告代峰应于本判决生效之日起五日内返还原告欧勇所支付定金150000元，该定金由托管方深圳市家家顺房产交易有限公司直接返还原告；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5875元，由原告承担3775元，被告承担2100元。该受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 何冰清二〇一六年一月二十二日书 记 员 陈雪滢书 记 员 谢 燎附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第2页共11页