（2015）句民初字第2114号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-11-29
案件名称
罗金荣与刘虎平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
句容市人民法院
所属地区
句容市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗金荣,刘虎平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2015）句民初字第2114号原告罗金荣。被告刘虎平。原告罗金荣诉被告刘虎平、欧阳婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法组由代理审判员李师柯适用简易程序于2015年12月24日、2016年1月22日两次公开开庭进行了审理。原告罗金荣、被告刘虎平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。案件审理中，原告自愿申请撤回对被告欧阳婷的起诉，本院裁定予以准许。原告罗金荣诉称：原告与被告于2014年11月12日签订房产买卖协议一份，约定被告将位于句容市华阳镇中肖土干自然村35号的房产以65万元的价格出售给原告。原告已给付被告刘虎平25万元，后被告未能将房屋交付原告。现原告向法院起诉，要求被告返还原告购房款25万元，并要求被告承担违约金20万元和利息损失。被告刘虎平辩称：与原告签订房产买卖协议是事实，但实际是用于担保抵押贷款。被告刘虎平收到25万元后，根据原告要求转账10万元给原告经营的公司员工，原告实际只是给付被告刘虎平借款15万元。经审理查明：2014年11月12日，原告罗金荣与被告刘虎平签订房产买卖协议一份，双方约定：一、被告将座落于句容市华阳镇中肖土干自然村35号房屋（建筑面积240平方米，附房90平方米）的房屋转卖给原告；二、上述房屋成交价为人民币陆拾伍万元，付款形式为一次性付款；签订协议时，原告交付定金10万元，原告所付定金在首期付给被告款额时，转为总计购房款。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告于2014年11月12日通过其卡号为62×××89的账户转账支付购房款10万元至被告卡号为62×××49的账户中。原告于2014年11月13日通过其卡号为62×××89的账户转账支付购房款15万元至被告卡号为62×××49的账户中。被告刘虎平出具收条两张给原告，载明收到罗金荣购房款总计25万元。2014年11月13日，刘虎平向原告出具购房协议一张，载明“先付贰拾伍万给刘虎平，在2015年9月20日住进去时再付拾万元，余款贰拾伍万元在2017年年头再付。余拾万在三年之内付清，如刘虎平不能按约定期限内交房，则自愿承担罗金荣壹拾万元违约金和银行利息的三倍。”另查明：涉案房屋系案外人陈六根、陈志基于集体经济组织成员身份分配宅基地建房后被拆迁另行安排宅基地建造，刘虎平于2014年8月8日与陈六根、陈志签订房产买卖协议，由刘虎平以50万元的价款购买陈六根、陈志的涉案房产。后因陈六根、陈志未能向刘虎平交付涉案房屋，刘虎平于2015年4月2日向本院起诉要求陈六根、陈志返还购房款50万元及违约金和利息损失。因被告刘虎平未能将房屋交付给原告罗金荣。原告罗金荣于2015年11月10日向本院起诉，要求被告返还房款25万元、违约金20万元及利息损失。被告刘虎平在2015年11月20日后分两次返还给原告购房款共计24万元。案件审理中，原告变更诉讼请求为要求被告刘虎平返还购房款1万元并承担利息损失（以25万元购房款本金为基础按中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算自2014年11月13日至2015年11月13日止）。以上事实，有原告提交的房产买卖协议一份、中国工商银行转账凭证两张、收条两张、购房协议一张，被告刘虎平提交的中国工商银行帐户明细查询打印件一份、本院调取的（2015）句民初字第0765号民事判决书打印件一份以及原、被告双方当庭陈述的相关事实予以证实。本院认为：涉案房屋系案外人陈六根、陈志基于集体经济组织成员身份分配宅基地建房后被拆迁另行安排宅基地建造，被告刘虎平于2014年8月8日与陈六根、陈志签订房产买卖协议，由被告刘虎平购买陈六根、陈志的涉案房产，而刘虎平与陈六根、陈志签订的房产买卖协议已经被本院生效判决确认为无效合同。本案中，被告刘虎平既非涉案房屋的合法所有人，原、被告双方也并非同一集体经济组织成员，故原、被告双方签订的房产买卖协议亦无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求返还购房款的请求，本院予以支持。原告未尽审查义务，对合同无效存在过错，被告违反法律规定购买非同一集体经济组织成员在集体土地上建造的房屋将所购房屋出售无购买资格的原告，亦存在过错。由于原、被告双方对合同的无效均有过错，应各自承担相应民事责任。故原告要求被告方按照中国人民银行同期贷款利率的三倍计算利息损失，应根据双方均有过错的情形确定，本院确定由被告方以原告已付购房款本金为基础按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息损失。被告辩称双方所签订房产买卖协议实为民间借贷，因被告无据证实，本院不予采信。被告辩称实际只收到15万元的意见，根据被告刘虎平书写的收条和原告提交汇款凭证，购房款25万元已汇至被告刘虎平账上，并且被告刘虎平在案件审理过程中已给付原告24万元购房款的行为也与其辩称相互矛盾，故对被告该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告刘虎平于本判决生效后十日内返还原告罗金荣购房款1万元，并赔偿原告损失（损失计算方法：以购房款25万元为基础按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年11月13日起至2015年11月13日止）。如果被告刘虎平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6850元，减半收取3425元，由原告承担425元，由被告负担3000元（此款原告已预交，被告应连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。代理审判员 李师柯二〇一六年一月二十二日书 记 员 蒙丝琴 来自