（2015）杭拱半民初字第863号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2018-05-17
案件名称
杭州金隅山墅房地产开发有限公司与李世路、毕翠青商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州金隅山墅房地产开发有限公司,李世路,毕翠青
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2015)杭拱半民初字第863号原告（反诉被告）杭州金隅山墅房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区依山路与广济路交叉口西北角二楼。法定代表人张晓兵。委托代理人吴方荣、沈玲玲，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。被告（反诉原告）李世路，男，汉族，1984年8月2日出生，住山东省汶上县。被告（反诉原告）毕翠青，女，汉族，1985年2月3日出生，住址同上。原告杭州金隅山墅房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）为与被告李世路、毕翠青商品房预售买卖合同纠纷一案，于2015年11月26日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员姜新农独任审判。被告李世路、毕翠青在举证期限内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法组成合议庭于2016年1月19日公开开庭进行了审理，原告金隅公司委托代理人吴方荣、沈玲玲和被告李世路、毕翠青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金隅公司诉称：被告于2014年8月5日向原告购买杭州市拱墅区田园山水里2幢602室商品房，并与原告签订了该套房屋的《商品房买卖合同》。合同第五条约定该房屋总房款为人民币1350402元，第七条约定被告选择商业按揭贷款方式支付房款的，应于《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款人民币410402元，剩余房款94万元由被告通过按揭贷款方式支付给原告，被告应在合同签署日起7天内办理完按揭贷款相关手续（包括被告提供贷款所需的全部资料、缴纳相关费用、签署相应贷款文件资料）。被告所申请的按揭款项应在合同签署日起45天内划付到原告账户，若被告在该期限内不办理、不能办理按揭贷款的或者被告申请的按揭款项未在该期限内划付到原告账户的，则剩余房款的付款方式变更为被告在该期限届满之日起的30日内向原告一次性现款付清剩余房款，如期满时被告仍未能付清房款的，则被告应按合同第八条约定向原告承担违约责任。合同签订后，虽经原告多次催讨，被告至今未办理按揭贷款手续也未付清房款。被告拖欠房款的行为已构成违约，应承担逾期付款责任。故被告应立即向原告付清购房款，并应按商品房买卖合同约定向原告支付逾期付款违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付田园山水里2幢602室购房款1250402元以及逾期付款违约金105064.19元（违约金按每天逾期应付款万分之二计算，自应付款期限之第二天起暂算至2015年11月23日，请求判令至实际付清之日），两项合计人民币1355466.19元；2、本案诉讼费由被告承担。为证明其主张成立，原告金隅公司向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及付款义务、违约责任的约定；2、销售不动产统一发票，证明原告实际收到被告方款的金额；3、律师函及寄送底单，证明原告向被告催告付款的事实。被告李世路辩称：1、签订合同时，业务员没让我真正看合同，只让我签这里，签那里。2、我在2014年8月10日时，明确告知业务员冯越无力支付房款，要求退款，但对方拒不承认，要求履行合同，拖延至今，造成损失扩大，应由金隅公司承担。被告李世路就本诉未向本院提交证据。被告毕翠青辩称：我们曾收到威胁短信，说房款没收了。我们6月30日现金交给冯越2万元，说当天有存2万抵5万的促销活动。一共付了12万元，另外10万元是刷卡付的。我们后来告知他们退房，他们不同意，要求付款。为证明其本诉主张，被告毕翠青向本院提交了以下证据：1、2015年1月28日冯越的短信，证明金隅公司要求其交首付款，否则房源没收，10万元没收。反诉原告李世路、毕翠青诉称，李世路、毕翠青于2014年8月5日向金隅公司购买杭州市拱墅区田园山水里2幢602室商品房，并与金隅公司签订了该套房屋的《商品房买卖合同》。合同第五条约定总房款1350402元。第七条约定李世路、毕翠青选择商业按揭贷款方式支付房款，于《商品房买卖合同》签署之日支付首期房款410402元，剩余房款94万元由李世路、毕翠青通过按揭贷款方式支付，7天内办理完按揭贷款相关手续，按揭款在合同签署日起45天内划到金隅公司账户。一、李世路、毕翠青于2014年8月5日前向金隅公司交纳了12万元的购房款，并于金隅公司签订《商品房买卖合同》。①2014年6月3日交付2万元。当天为金隅售房活动日，其活动为存2万抵5万，银行贷款者打总房价的9.9折。业务员：冯越。②2014年6月10日又交付2万元。业务员冯越以李世路、毕翠青为员工亲戚关系，再次存2万抵5万，此活动宣称为内部活动，以现金方式支付。③2014年6月19日交付8万元，并拿到两张共10万元的发票。④2014年8月5日，业务员冯越让李世路一人在售楼处签订《商品房买卖合同》。只告知在合同某处签字、按手印，并无介绍合同内容，也不让看合同。签定后，宣称拿金隅公司去盖章。在签章期间让李世路、毕翠青支付剩余首期房款310402元。等剩余首期房款交齐后，再给《商品房买卖合同》。⑤2014年8月10日，家庭变故，告诉业务员冯越，无力支付剩余房款，要求退款。期间多次告知，但金隅公司拒不同意，一直强迫李世路、毕翠青履行合同，拖延至今。⑥按照合同，金隅公司应知道在办理按揭时间内，李世路、毕翠青不能履行合同，就应该采取措施，事情拖延至今，造成损失扩大的责任在金隅公司。二、违约责任。①合同是由金隅公司提供。②金隅公司的要求不合理、不公平，按照《商品房买卖合同》第八条规定，违约情形严重的后果才是：解除合同承担1%的违约金，而违约情形轻的继续履行合同却承担更多的违约金，所以李世路、毕翠青要求按第一种情形处理。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、反诉被告金隅公司返还购房款85000元；3、反诉被告金隅公司承担本案全部诉讼费用。为证明其反诉主张，反诉原告李世路、毕翠青向本院提交了以下证据：1、折扣申请单，证明交款期限是8月15日，如果8月15日前提出退房，并不违反合同；2、出院、住院病历，证明家庭原因，父亲生病，买不了房。反诉被告金隅公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院现认证如下：一、关于本诉部分的证据。1、关于金隅公司提交的证据。对证据1，李世路、毕翠青认为只有李世路一人签订，毕翠青未签字；对证据2，李世路、毕翠青表示发票收到了，但2万元现金的发票没收到，冯越当时说过一段时间给我；对证据3，没有收到，我们没在老家。本院对证据1、2的真实性予以确认；对证据3，EMS寄送底单填写的邮寄地址为《商品房买卖合同》上记载的李世路、毕翠青的地址，且该地址系其户籍所在地，并盖有邮戳，可以证明金隅公司曾向李世路、毕翠青邮寄律师函的事实，本院予以确认。2、关于毕翠青提供的证据1，金隅公司对三性均有异议。本院认为，即使该短信确实是冯越所发，审核该短信内容，是冯越催促李世路、毕翠青交付首付款，并未作出同意解除商品房买卖合同的意思表示，也不能证明李世路、毕翠青已付房款为12万元的事实，因此，本院对该证据不予认定。二、关于李世路、毕翠青提交的反诉部分的证据。对证据1，金隅公司对三性均有异议，认为房款金额及付款方式应以合同为准。本院认为，该折扣申请单形成时间在前，双方签订《商品房买卖合同》时间在后，对于付款时间及方式，应以形成在后的《商品房买卖合同》为准，因此本院对该证据的证明对象不予确认。对证据2，金隅公司对三性及证明对象均有异议。本院对证据2的真实性予以认定，但该事由并不属于法律规定的可以行使合同解除权的法定事由，因此，本院对其关联性不予确认。综合上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认本案事实如下：2014年8月5日，金隅公司作为出卖人，李世路、毕翠青作为买受人，双方签订合同编号为2014预1262065的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定，出卖人以出让方式取得位于拱墅区编号为杭政储出（2010）55号地块建设用地使用权；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名田园山水里；买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2013）第0054号；买受人购买的商品房为杭州市拱墅区田园山水里2幢602室；按建筑面积计算，单价为每平方米15302.01元，总价款人民币1350402元。合同第七条付款方式及期限约定如下：买受人按商业贷款方式按期付款，于合同签署之日支付首期房款410402元，剩余购房款94万元由买受人通过按揭贷款方式支付给出卖人；买受人在合同签署日起7天内办理完按揭贷款相关手续（包括被告提供贷款所需的全部资料、缴纳相关费用、签署相应贷款文件资料）；买受人所申请的按揭款项应在合同签署日起45天内划付到出卖人账户，若买受人在该期限内不办理、不能办理按揭贷款的或者买受人申请的按揭款项未在该期限内划付到出卖人账户的，则剩余房款的付款方式变更为买受人在该期限届满之日起的30日内向出卖人一次性现款付清剩余房款，如期满时买受人仍未能付清房款的，则应按合同第八条约定向出卖人承担违约责任。第八条约定如下：买受人如未按本合同规定的时间付款，则按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同还对建筑区划内相关物业归属的约定、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任、装饰、设备标准、产权登记等事项作了约定。李世路与毕翠青系夫妻，该合同上毕翠青的签字由李世路代签。李世路、毕翠青在2014年6月3日支付了预售定金2万元，于2014年6月19日支付预售购房款8万元。但此后李世路、毕翠青未能按约支付剩余首期房款，也未能办理按揭贷款手续。本院认为，本案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。李世路主张签订合同时，其没有看过合同条款，签订合同后也没有拿到合同文本。本院认为，李世路作为具有完全行为能力的成年人，其在合同上签字应视为对合同条款的确认，该合同对其具有约束力。该合同上毕翠青的签名虽系由李世路代签，但根据毕翠青与李世路一起去金隅公司的售楼处选房、交纳定金和购房款，签订《商品房买卖合同》时李世路持有毕翠青的身份证以及二者系夫妻等事实，可以认定李世路具有代理权，该合同对毕翠青具有约束力。李世路、毕翠青未能按约履行付款义务，构成违约，金隅公司有权按照合同约定选择继续履行合同并要求李世路、毕翠青支付剩余房款、承担逾期付款违约金。李世路、毕翠青主张交给了金隅公司业务员冯越现金2万元，但未能举证加以证明，依法应不予采信。据此，李世路、毕翠青尚应支付剩余购房款1250402元，对其应承担的逾期付款违约金根据合同约定本院酌定为103748.19元（按每日万分之二暂计至2015年11月23日，其中310402元自2014年8月6日起算，94万元自2014年10月25日起算）。李世路称其在合同签订后因无力购房即向金隅公司提出解除合同。本院认为，本案《浙江省商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，根据李世路、毕翠青的陈述亦可知金隅公司一直不同意解除合同，而李世路、毕翠青提出解除合同的理由并不属于法律规定可行使合同解除权的法定情形。李世路、毕翠青也未能举证证明案涉合同存在其他可以解除的情形，因此，其应承担举证不能的不利后果，对其反诉请求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李世路、毕翠青于本判决生效之日起十日内支付杭州金隅山墅房地产开发有限公司购房款1250402元，并支付逾期付款违约金103748.19元（暂计至2015年11月23日），合计1354150.19元。自2015年11月24日起至购房款清偿之日止的逾期付款违约金按以未付购房款为本金按每日万分之二另行计付。二、驳回杭州金隅山墅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回李世路、毕翠青的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17000元，由李世路、毕翠青负担。反诉案件受理费减半收取963元，亦由李世路、毕翠青负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知书之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姜新农人民陪审员 裘韵梅人民陪审员 周 超二〇一六年一月二十二日代书 记员 徐海丰?PAGE??PAGE?7? 微信公众号“”