（2015）楚民初字第2677号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-02-17

案件名称

汇东公司诉林英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

楚雄市人民法院

所属地区

楚雄市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

云南楚雄汇东实业有限责任公司,林英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第二百一十二条

全文

云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）楚民初字第2677号原告云南楚雄汇东实业有限责任公司。法定代表人高中明。诉讼代理人聂宗林，律师（特别授权）。被告林英，女，1971年9月2日生，汉族，中专文化，楚雄市人，个体工商户，住楚雄市北浦路***号*幢*单元***室，公民身份号码：5323011971********。诉讼代理人张颖，律师（特别授权）。原告云南楚雄汇东实业有限责任公司（以下简称“汇东公司”）与被告林英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后，依法由审判员李华芳独任审判，于2015年12月16日公开开庭审理了本案。原告汇东公司的诉讼代理人聂宗林、被告林英的诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇东公司诉称，2013年12月30日，原、被告双方签订租房合同，合同约定原告将汇东街46、48、50号商铺三间租赁给被告从事酒吧经营，租期为2014年1月1日起至2014年12月31日止，其中46号铺面租金为2230元／月，48、50号铺面租金为4490元／月，被告应承担租金共计80640元／年；合同约定由被告承担年垃圾清运费880元及水电费；合同第十六条约定：除原告同意被告续租外，被告应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应当按合同所规定的租金标准的3倍向原告支付房屋占用费，未经原告同意，超过合同期7日，原告有权强行收回房屋，造成的一切损失由被告自行负责。2014年12月29日，原告书面通知被告等各承租商户开始签订2015年度租房合同。2014年12月31日，原告向被告等各承租户发出通知，通知各承租户租期届满应于2015年1月2日办理租房相关事宜。2015年1月5日，原告再次向被告等各承租户发出通知，通知各承租户续签2015年度租房合同的最后期限等。2015年1月12日，原告第三次向被告等各承租户发出通知，请需要继续承租的商户在规定的期限内到指定的办公地点签订2015年度租房合同，逾期不办理签订手续的承租户请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不续签并拒不搬离的商户原告按步骤采取强制收回措施。2015年2月27日，原告又在《楚雄日报》上刊登公告，通知各承租户2015年3月5日前到原告公司签订2015年度租房合同，租金按新标准执行；如决定不租商铺，请于2015年3月5日前到原告公司按2014年度租金标准交清2015年房屋租赁费、水电费等，将商铺交还公司。后被告既没有与原告续签2015年度租房合同，也没有交还所租赁的房屋，至今仍占用原告的商铺。综上所述，被告的行为已侵犯了原告的合法财产权益，特此起诉，请求人民法院判令：一、被告将所承租的汇东街46、48、50号房屋腾退交还原告；二、被告支付逾期返还房屋自2015年1月1日至2015年6月30日止的逾期占用费40320元，并按月租金6720元的三倍计算2015年7月1日起至被告实际返还房屋之日止的逾期占用费（至2015年11月30日为100800元），按每年880元计算支付垃圾清运费至被告实际返还房屋之日止（至2015年11月30日为806元）。本案诉讼费由被告承担。后因被告于2016年1月22日将前述所租房屋钥匙交还了原告，原告于同日变更诉请为：请求人民法院依法判令被告支付逾期返还房屋自2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费40320元、2015年7月1日至2016年1月22日的逾期占用费136536元、垃圾清运费933元。原告汇东公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了租房合同、2014年12月29日通知、2014年12月31日通知、2015年1月5日通知、2015年1月12日通知、民事判决书、楚雄日报公告等证据。被告林英辩称，一、被告自2002年起租用原告位于楚雄市汇东街的两间房屋用于经营水吧，与原告建立了长期的房屋租赁关系，合同每年一签，两间租金共计800元／月，2007年被告又向隔壁商户转了一间铺面一并用于经营水吧，房租为550元／月。2009年，上述三间铺面每月的房租涨至750元／间，2011年房租上涨了三倍，涨至2200元／间，但被告依然按时交纳房租，并自觉接受原告的监督管理，从未违反经营者及承租人的义务。二、因为原告的先行违约，被告不应赔偿其任何损失。被告在房屋租期届满前曾电话咨询过原告商铺租金是否会上涨等问题，被告答复称如有变动会提前告知，于是被告才又对店面进行了装修，且原告在此过程中亦未进行过制止，被告于2014年11月23日装修完毕，共计花费231380元。同时，双方签订的《租房合同》第15条明确约定，如原告有意收回房屋，应提前一个月通知被告。原告未按约定将房租巨额增加的消息提前告知被告，其违约在先，且未提交证据证实其存在损失，故被告不应赔偿其任何损失，同时，被告在与原告协商租房事宜时，原告的工作人员还将被告丈夫打伤，由此给被告及家属造成了损失，被告对此保留追究责任的权利。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告林英针对其辩解和理由向本院提交了收款收据、重声、通知等证据。根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：2013年12月30日，原告汇东公司与被告林英签订《租房合同》，合同中约定：“原告汇东公司将位于汇东街46号、48号、50号的房屋三间出租给被告从事水吧（酒吧）经营，租期从2014年1月1日至2014年12月31日，其中46号房屋租金为2230元／月，合计26760元／年，48号及50号房屋租金为4490元／月，合计53880元／年；垃圾清运费统一向原告汇东公司交纳，按合同执行年度楚雄市收费标准收取，年垃圾清运费共计880元，每年的垃圾清运费在交纳承包费时一次向原告汇东公司交纳；在被告租房经营期间，原告汇东公司提供被告租房区的用水、用电，被告耗用的水、电按实际用量每月初向原告汇东公司交纳，其收费标准按有关部门规定计收并加收一定量的耗费；除原告汇东公司同意续租外，被告应在本合同租期届满后的当日内返还房屋，未经原告汇东公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同所规定的租金标准的3倍向原告汇东公司支付房屋占用使用费；未经原告汇东公司同意超过合同期7日，原告汇东公司有权强行收回该房屋，造成的一切损失由被告自行负责”。2014年12月29日，原告向各承租户发出通知，开始签订2015年度租房合同，同时收取2015年房屋租金。2014年12月31日，原告向各承租户发出通知，内容为：“你所租用我公司房屋于2014年12月31日到期，2015年度房租合同已经开始签订，望各商户近期到汇东街管理办公室办理相关手续。经公司研究决定，新一轮合同最后签订期限为2015年1月2日，届时逾期拒不办理的商户我们将按《合同法》的相关规定，视为自主放弃优先续租权，所造成的一切损失由各商户自行承担”。2015年1月5日再次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，届时拒不办理续签的商户，视为自动放弃续租权，我公司将对你所租用的房屋另行招租，不再受理合同续签手续。未办理续租合同的商户于2015年1月15日前搬离，依照2014年度《租房合同》第十四条将房屋归还我公司。搬离前所产生的房屋租金按2014年度合同标准执行”。2015年1月12日又一次发出通知，内容为：“2015年度《租房合同》签订的最后期限为2015年1月12日，请需要继续承租的商户按我公司2015年1月5日下发的《通知》，在规定期限内到指定办公地点签订2015年《租房合同》。逾期不办理签订手续的租户，按我公司2015年1月5日下发的《通知》，请在2015年1月15日前搬离所租用房屋，届时对拒不办理续租手续、并拒不搬离的商户我公司按步骤采取强制收回措施”。2015年2月28日，原告汇东公司在《楚雄日报》刊登公告，内容为：“一、您如果决定续租商铺，我公司保证您在同等条件下的优先承租权，请您于2015年3月5日前到我公司续签2015年度《租房合同》，租金按新标准执行；二、您如果决定不续租商铺，请于2015年3月5日前到我公司按2014年度租金标准交清2015年度房屋租赁费、水电费，将商铺交还我公司；三、部分商铺公司将计划进行维护、修缮，公司不再续签承租合同，待修缮完毕后，需要承租的原商户，公司将优先在原商铺相应位置提供优先承租”。租期届满后，被告未与原告签订2015年度租房合同，并继续使用房屋至2016年1月22日将房屋钥匙交还了原告。另，2010年7月14日，原告向汇东街各经营户发出《重声》，内容为：“汇东街是楚雄汇东实业有限责任公司长期投资的固定资产，虽列入城市规划改造范围，但不是像某些所说的年底就拆迁，我公司年初郑重向各经营户承诺在期内不拆除，若有特殊情况提前半年通知。请各经营户放心经营，不可轻信其他说法。”2012年6月6日，原告向汇东街各经营户发出《通知》，内容为：“汇东街是我公司的资产，我公司在五年内对汇东街没有改造的考虑，因此不可听信任何人的谣言。希望各经营户放心经营。”综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：一、2015年1月1日起至今是否产生逾期占用费？二、原告诉请的垃圾清运费是否有法律依据？关于争议焦点一，本院认为，根据原、被告双方签订的《租房合同》约定，被告租赁的汇东街46、48、50号房屋的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租期届满后，原告汇东公司于2014年12月31日及2015年1月5日、1月12日、2月27日以书面和刊登公告形式通知被告续签2015年度租房合同，但被告在未与原告签订租房合同的情况下，于2016年1月22日才将承租房屋的钥匙交还原告，被告应当向原告支付其逾期占用期间的占用费，被告虽辩称原告曾承诺如遇大的变动会提前通知，而其涨租前未尽通知义务导致违约，故被告不应赔偿原告任何损失，但结合被告提交的证据及双方签订的合同内容，原告的承诺并非《租赁合同》的组成部分，而合同中约定应提前一月通知的事项亦不包含合同期满后续租租金上涨的情形，故被告的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。关于逾期占用费的支付标准，原、被告双方签订的《租赁合同》第十六条中已有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务，被告应当向原告支付其逾期占用期间的占用费，原告要求被告按双方签订的租赁合同的租金标准支付自2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费40320元（6720元／月×6月），并按合同约定的租金标准的三倍支付自2015年7月1日至2016年1月22日的逾期占用费136536元（80640元÷365天×206天×3）的诉讼请求成立，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》中对垃圾清运费的支付标准及支付方式均有明确约定，该约定系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定履行义务，故被告应支付原告自2015年1月1日至2016年1月22日的垃圾清运费933元（880元÷365天×387天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条之规定，判决如下：由被告林英支付原告云南楚雄汇东实业有限责任公司自2015年1月1日至2015年6月30日的逾期占用费40320元、2015年7月1日至2016年1月22日的逾期占用费136536元、垃圾清运费933元。案件受理费本院减半收取1569元，由被告林英承担（未交）。以上应由被告林英承担的执行款共计179358元，限本判决生效后十五日内付清，款交本院。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员　　李华芳二〇一六年一月二十二日书记员　　王　燕 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