（2015）郴民一终字第1028号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-02
案件名称
范儒英与何云嫦房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省郴州市中级人民法院
所属地区
湖南省郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范儒英,何云嫦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民一终字第1028号上诉人（原审被告）范儒英。委托代理人樊如春（系上诉人范儒英之夫）。被上诉人（原审原告）何云嫦。委托代理人欧龙飞（系被上诉人何云嫦之长子）。委托代理人李江连（系被上诉人何云嫦之二儿媳）。上诉人范儒英因与被上诉人何云嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2015）资民二初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人范儒英及其委托代理人樊如春，被上诉人何云嫦及其委托代理人欧龙飞、李江连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：何云嫦与范儒英于2002年11月26日签订了一份《房屋出售协议书》，合同约定范儒英以36600元的价格将其所有的位于XXX房屋一套出售给何云嫦，付款方式为第一次付款20000元，第二次付款16，600元，第二次付款于农历2002年12月20日之前付清。余款付清后，范儒英将三证（房产证、契证、土地使用权证）转交给何云嫦，过户手续由何云嫦负责办理，办理过户手续时，范儒英可协助何云嫦办理，所需费用由何云嫦承担。合同签订后何云嫦向范儒英于2002年11月25日支付了20000元，于2003年2月13日支付了16000元，何云嫦共计向范儒英支付了36000元购房款，范儒英向何云嫦出具了收条，并将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交付给何云嫦。2014年10月21日，范儒英与其丈夫樊如春以何云嫦拒不支付剩余600元购房款导致其不能实现房屋出售的目的为由向何云嫦发出《解除合同通知书》，该通知书中范儒英决定自该通知书送达之日起解除《房屋出售协议书》，并限定何云嫦在2014年11月4日前搬出房屋，将房产交还范儒英。对于退房后的债务问题，范儒英要求何云嫦于2014年11月5日到兴宁镇司法所进行结算。2014年11月5日，该纠纷经兴宁镇司法所调解未果，何云嫦遂起诉至法院，请求判决：1、确认何云嫦与范儒英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；2、范儒英协助何云嫦办理房屋过户手续，房屋过户费用由何云嫦承担；3、本案诉讼费用由范儒英承担。本案中争议房屋系资兴市XXX公有住房，1998年12月28日，范儒英作为XXX的职工以18，641.26元购买了XXX位于资兴市XXX公房，该协议中还约定该公房5年内不得转让出租。自2002年11月份开始争议房屋一直由何云嫦占有、使用至今。原审法院认为，范儒英自愿将其所有的房屋出售给何云嫦，双方签订的《房屋出售协议书》系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，故何云嫦与范儒英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效。本案的争议焦点是双方签订的《房屋出售协议书》是否已经解除。因双方当事人之间签订的《房屋出售协议书》合法有效，双方应按合同履行义务，尽管范儒英以何云嫦拒不支付购房余款600元导致范儒英出售房屋的目的不能实现向何云嫦发出了《解除合同通知书》，但本案争议房屋的总转让价为36，600元，何云嫦已支付了36，000元，虽有剩余未付款600元，何云嫦的行为尚未构成根本违约，且纠纷发生后，何云嫦起诉至法院要求范儒英继续履行合同，何云嫦也愿意支付剩余600元购房款及补偿因其迟延履行导致范儒英产生的损失，故范儒英主张按《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中的“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除合同的理由不能成立。同时，合同解除通知送达对方后有异议的，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的一方应通知对方，通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但该规定中当事人对合同解除有异议的救济方式为“可以”，即赋予其“可以”通过请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的方式来救济，而未采用“必须”，即并未设定此方式为唯一救济方式。该规定亦未否定除请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力之外的其他救济方式来确认解除合同的效力。本案中，范儒英向何云嫦发出《解除合同通知书》后，于2014年11月5日，双方就此事到兴宁镇司法所进行了调解，虽调解未成，但何云嫦对范儒英的解除合同通知书表示了异议。故范儒英有关其2014年10月21日发出的《解除合同通知书》送达何云嫦后合同即已解除，如何云嫦有异议，须向法院提起确认解除合同效力之诉后，方可请求法院判令范儒英继续履行合同的主张不能成立。对于何云嫦尚未支付的600元购房款给范儒英造成的损失，在审理过程中何云嫦表示愿意支付3000元补偿何云嫦迟延履行给范儒英造成的损失，何云嫦的该项主张不违背法律规定，应予以确认。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、原告何云嫦与被告范儒英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；二、被告范儒英于本判决生效之日起十日内协助原告何云嫦办理位于资兴市XXX房屋（房屋所有权证号：资房私字第13519号）过户登记手续，过户费用由原告何云嫦承担；三、原告何云嫦于本判决生效之日起十日内支付被告范儒英未付购房款600元及3000元迟延履行补偿款；四、驳回原告何云嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费80元，由原告何云嫦承担。”上诉人范儒英不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判驳回何云嫦的诉讼请求或将本案发回重审。理由为：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审判决认定何云嫦与范儒英签订的《房屋出售协议书》有效是错误的，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场”，该国务院决定属于行政法规，具有行政法规的效力。另外，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第十三条和《建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条以及《资兴市人民政府关于印发﹤资兴市深化城镇住房制度改革实施方案﹥的通知》均规定按成本价和标准价购买的房产要五年后才能进入市场，本案涉案房屋为房改房，属于按成本价购买的房产，没有到5年还不能进入市场，故双方签订的《房屋出售协议书》违反了上述行政法规的规定，应为无效协议。二、原审判决认为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定中当事人对合同解除有异议的救济方式为“可以”，而未采用“必须”，即未设定此方式为唯一救济方式，是对法律理解出现错误。三、即便协议有效，也因何云嫦恶意违约造成协议迟延履行，范儒英要求解除合同于法有据。何云嫦未按协议约定的时间付清全部款项，并以验证为借口骗得范儒英的房产三证，范儒英多次找何云嫦要求其付款，但余款600元何云嫦至今未付，导致合同不能完全履行，范儒英出售房屋的目的无法实现，因此，范儒英要求解除合同于法有据。范儒英已于2014年10月21日向何云嫦发出《解除合同通知书》，该合同已解除，现何云嫦要求范儒英协助办理房产过户手续已经没有基础。四、原审审理程序违法。1、遗漏当事人，范儒英与樊如春系法定夫妻关系，房屋属于夫妻共同财产，樊如春应为本案当事人。2、一审开庭时，何云嫦及其委托代理人未提交身份资料证明，也未按法庭的要求提交房产证、国土证和契证等资料，所有资料是2015年4月1日下午才提交。被上诉人何云嫦辩称：1、一审时，何云嫦及委托代理人提交了身份资料证明，房产证、国土证和契证的复印件等资料，一审开庭时核对了原件。2、涉案房屋是范儒英要卖给何云嫦，但范儒英一开始就存在不诚信的行为，当时协商好房屋价格是36，000元，后范儒英又提出大门要加600元，何云嫦就提出要范儒英协助办理过户手续后就将600元付清。3、双方签订的《房屋出售协议书》是双方的真实意思，合法有效，范儒英出具了收房款的收条。4、范儒英将涉案房屋卖给何云嫦时并没有告诉何云嫦房屋是房改房，未告知五年后才可以过户，也没有给何云嫦看范儒英与校方的购房协议。5、何云嫦不认可《房屋出售协议书》已经解除，范儒英发出的通知书不能达到解除合同的效力。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：何云嫦与范儒英签订《房屋出售协议书》后，何云嫦向范儒英、樊如春支付了购房款36000元，范儒英将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交给何云嫦。2003年2月14日，樊如春、范儒英向何云嫦出具了收款收条，何云嫦向范儒英出具了收到房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）的收条。涉案房屋为房改房，房屋所有权证登记的所有权人为范儒英。何云嫦在一审时向法院提交了何云嫦的身份证复印件、何云嫦的授权委托书和委托代理人欧龙飞、李江连的身份证复印件及相关证据材料，一审庭审过程中，法庭核对了双方当事人及委托代理人的身份情况，双方当事人对对方出庭人员身份均无异议。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、何云嫦与范儒英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》是否有效；二、范儒英是否应协助何云嫦办理涉案房屋的产权过户登记手续；三、原审法院审理程序是否违法。关于争议焦点一。何云嫦与范儒英于2002年11月26日签订了《房屋出售协议书》，范儒英自愿将涉案房屋以36600元的价格卖给何云嫦。合同签订后，何云嫦支付了范儒英房款36000元，范儒英将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交付给何云嫦。虽然涉案房屋至今未办理房屋产权过户登记手续，但该《房屋出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”范儒英上诉主张合同无效所依据的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》属于国务院规范性文件，《建设部已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》属于部门规章，《资兴市人民政府关于印发﹤资兴市深化城镇住房制度改革实施方案﹥的通知》属于地方性文件，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的法律、行政法规。故范儒英上诉认为双方签订的《房屋出售协议书》违反法律、行政法规的强制性规定应属无效合同于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，何云嫦为购买涉案房屋支付购房款36000元，已履行了合同约定的主要债务，虽有余款600元未付清，但不构成根本违约，且范儒英已将涉案房屋交付给何云嫦装修和居住，双方买卖房屋的合同目的已基本实现。双方发生纠纷后，何云嫦明确表示愿意支付余款600元并补偿因其迟延履行导致范儒英产生的损失。故范儒英主张因何云嫦不支付余款600元导致范儒英不能实现合同目的而要求解除合同的理由不符合上述法律规定的情形，范儒英于2014年10月21日向何云嫦下达的《解除合同通知书》不能导致双方签订的《房屋出售协议书》解除。范儒英应按照双方合同的约定协助何云嫦办理房屋产权过户登记手续。范儒英认为双方签订的《房屋出售协议书》实际已解除，办理房产过户手续已没有基础的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋产权登记在范儒英名下，《房屋出售协议书》也是以范儒英的名义签订，樊如春并不是本案所涉合同的当事人，原审法院未追加樊如春为本案当事人并无不当。何云嫦在一审时向法院提交了何云嫦的身份证复印件、何云嫦的授权委托书和委托代理人欧龙飞、李江连的身份证复印件及相关证据材料，一审庭审过程中，法庭核对了双方当事人及委托代理人的身份情况，范儒英对何云嫦及其委托代理人的身份没有提出异议。故范儒英认为原审法院遗漏当事人，审理程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。上诉人范儒英的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范儒英负担。本判决为终审判决。审判长 黄ＸＸ审判员 谷 敏审判员 雷金梅二〇一六年一月二十二日书记员 资 威附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”