（2015）嘉民三（民）初字第1374号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-01

案件名称

上海甲木业有限公司与上海乙标牌制品有限公司、上海丙电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海甲木业有限公司,上海乙标牌制品有限公司,上海丙电子科技有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于��理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第1374号原告上海甲木业有限公司。法定代表人汪某某。委托代理人邱有坤，上海博乐律师事务所律师。委托代理人万睿成，上海博乐律师事务所律师。被告上海乙标牌制��有限公司。法定代表人宋某某。被告上海丙电子科技有限公司。法定代表人白某某。上述两被告之共同委托代理人翟玉军，上海金茂凯德律师事务所律师。原告上海甲木业有限公司与被告上海乙标牌制品有限公司（以下简称乙公司）、被告上海丙电子科技有限公司（以下简称丙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2015年11月3日公开开庭审理。原告之委托代理人邱有坤、万睿成、两被告之共同委托代理人翟玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2005年7月向嘉定区某某村村民委员会承租位于某某路西侧、某某金属南侧的临时土地建造厂房。建成后，2006年2月1日原告将上述某某路68号一间1100平方米场地出租给被告乙公司使用，��期后双方又再次签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定租赁期限五年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止，房屋租金为每月每平方米14.1元，年租金186，000元，先付后用，每年一月和十月支付。合同另外还约定被告未按合同履行义务的，除应及时如数补交租金外，还应支付违约金5，000元。该场地出租后一直由被告丙公司占有使用。自2015年6月，两被告拖欠原告租金63，000元，故向原告出具《承诺书》一份，承诺同年7月24日前付31，500元，同年8月10日前付31，500元，若到期不付，合同终止。然而时至今日，两被告未支付任何拖欠租金，原告多次催讨未果，遂于2015年8月4日发函给两被告，仍未获回应。故原告起诉要求：一、解除原告与被告乙公司签订的《房屋及场地租赁合同》，被告将场地恢复原状后返还原告；二、被告乙公司支付原告自2015年6月至同年9月的租金63，000��，并按照每月15，500元的标准支付从2015年10月1日起至实际搬离之日止的使用费；三、被告乙公司支付原告违约金5，000元；四、被告乙公司支付原告电费1，906.29元；五、被告丙公司对被告乙公司前述应偿付之款承担连带清偿责任；六、诉讼费由两被告共同支付。诉讼中，原告明确诉请要求被告恢复原状是指拆除隔间、搬离场地上的物品。被告乙公司辩称，原告出租的房屋是临时违法建筑，双方间租赁合同是无效合同，不存在解除。被告乙公司实际在2010年已经停产。2011年2月1日签订的合同被告乙公司并未实际使用场地，原告也没有将场地交付给被告乙公司，乙公司也没有支付过租金给原告。合同实际履行是被告丙公司使用场地并交付租金，原告对此也是认可的。承诺书也是由被告丙公司出具的。因此，原告与被告丙公司才是租赁合同的相对方，本案与被告��公司无关。请求法院驳回原告对本被告的全部诉请。被告丙公司辩称，原告出租的房屋是临时违法建筑，双方间租赁合同是无效合同，不存在解除。被告丙公司在2010年注册公司，从2010年开始就一直在此地址投资生产经营，并支付租金。关于原告主张的租金数额，虽然按照合同约定截止至9月底被告确实欠付63，000元，但由于双方合同无效，故应该按照实际使用时间参照合同计算，故应当计算至2015年7月28日为止。2015年7月28日，原告突然将丙公司的机器设备搬走，厂房及财产已经不在被告丙公司控制之下。故该日期之后，被告不再使用租赁房屋，虽然里面有被告物品，也不是被告原因造成，与被告无关。对于电费数额无异议，本被告同意支付。对原告主张金额不认可。支付原告违约金问题，合同属无效所以不认可。经审理查明，2005年，原告向案��人嘉定区马陆镇某某村村民委员会临时租用土地4.69亩建造厂房。2006年2月1日，原告与被告乙公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定原告将坐落于本市嘉定区马陆镇某某村某某路68号、面积1100平方米的厂房、场地出租给被告乙公司，租赁期限从2006年2月1日起至2011年1月31日止，并约定了租金等。该合同第九条其他约定事项内约定，门卫间边建造三间房、协定门窗改好、楼梯间下面改卫生间。上述合同签订后，原告及被告乙公司均按约履行。2010年1月18日，被告丙公司以上述某某路68号1幢为公司注册地址登记设立。2011年2月1日，原告与被告乙公司又就上述租赁房屋签订《房屋及场地租赁合同》，期限从2011年2月1日起至2016年1月31日止，租金每月每平方米14.1元、每年186，000元，先付后用，每年的1月和10月支付。该份合同签订后，租赁房屋由被告丙公司使用，租金由丙公司向原告支付。此外，在原、被告间上述两份《房屋及场地租赁合同》，被告乙公司均由被告丙公司法定代表人白某某代表签名。2015年7月15日，被告丙公司之法定代表人白某某向原告出具承诺书，承诺丙公司欠款63，000元在2015年7月24日、同年8月10日之前各付31，500元，如果到期不符，原告收回厂房，合同终止。2015年7月24日，被告未向原告支付欠款。在此之前，2015年7月23日，被告丙公司员工乔某某将部分设备搬离了租赁厂房。同年7月28日晚，原告进入租赁厂房，将被告丙公司桌椅设备等搬移至场地上，并将被告部分物品设备搬至原告另行租赁的场地。2015年8月1日，被告丙公司法定代表人白某某向公安机关报案。2015年8月4日，原告向被告乙公司及案外人白某某发出终止租赁关系的通知，称由于被告不履行承诺，原告已在租赁房屋张贴公告宣布双方租赁合同于2015年7月25日提前终止，原告并于2015年7月28日将被告物资搬离厂房，放置于厂房外过道之上，原告要求被告及时搬离物品并支付拖欠费用。此后，2015年8月上旬，被告又向公安机关陈述其在租赁地点的设备等又被其其他债主搬走。另查明，涉案某某路68号房屋未取得建设工程规划许可证。审理中，原告在本院陈述被告已于2015年12月底搬离。另在本院释明后，被告主张其损失并向本院提出审价申请。被告丙公司主张其损失为2006年至2010年间对厂房的装修费用416，400元、2012年至2014年间的装修费用65，500元。本院委托审价后，由于涉案房屋现场已被拆除，致该审价不能进行。以上事实，由《房屋及场地租赁合同》、公安机关询问笔录、工商信息档案及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间房屋租赁合同��租赁标的物系无证建筑，按照法律规定，上述租赁合同应当被确认无效，故对原告诉请要求解除合同并要求被告承担违约金的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告将厂房恢复原状，由于原告未能明确“原状”的状态，故本院对此亦不予支持。按照法律规定，无效合同本应返还厂房和场地，现原告确认被告已搬离，故对原告要求返还租赁物的诉请，本院亦不予支持。合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，可以予以支持。由于租赁合同的双方系原告与被告乙公司，虽然合同无效，但乙公司仍是租赁关系一方当事人，故原告要求被告乙公司参照租金标准支付使用费符合法律规定，本院予以支持。由于被告丙公司作为实际使用人对电费数额无异议，故本院对此予以确认。现被告丙公司作为房屋实际使用人，同意按实结算使用期限内的费用符合法律规定，故本院对原告要求被告丙公司对实际使用费和电费承担连带责任的诉请予以支持。对于房屋占用状态，原告虽称搬离之前被告物品仍有摆放，但根据询问笔录，原告已于2015年7月28日自行将被告物品设备搬离租赁厂房，放置在场地上，故原告须对自身行为承担责任，本院认定被告对租赁厂房的占用期间截止至上述日期。由于双方合同约定的租金主要根据厂房面积计算，在上述日期之后，被告并不占用厂房，故原告主张被告支付上述日期之后的使用费缺乏事实依据，本院对此不予支持。对于被告主张的装修损失，其主张的大部分装修发生在第一份合同期内，与本案无涉，至于其主张的在本案范围内的装修，审价系确定价值，被告首先应当提供证据证明其存在装修，现被告未提供任何证据加以证明，故本院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上海乙标牌制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲木业有限公司自2015年6月至2015年7月28日的使用费29，519元；二、被告上海乙标牌制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲木业有限公司电费1，906.29元；三、被告上海丙电子科技有限公司应对上述第一、第二条被告上海乙标牌制品有限公司所负之款承担连带清偿责任；四、驳回原告上海甲木业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务��息。本案案件受理费1，547元，减半收取773.5元，财产保全费719.06元，合计诉讼费1，492.56元，由原告上海甲木业有限公司负担821.56元，被告上海乙标牌制品有限公司、被告上海丙电子科技有限公司负担671元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　庄羽凤二〇一六年一月二十二日书记员　　顾　叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的��产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关注微信公众号“”