（2015）沙法民初字第07689号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-09-27
案件名称
重庆壹号房地产营销策划有限公司与遵义市侨盛欣房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆壹号房地产营销策划有限公司,遵义市侨盛欣房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第07689号原告重庆壹号房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路50号附13-27-7B号，组织机构代码77485066-6。法定代表人宦渝，重庆壹号房地产营销策划有限公司经理。委托代理人华亮，重庆渝冠律师事务所律师。被告遵义市侨盛欣房地产开发有限公司，住所地遵义县龙坑镇马家湾“侨欣世家”小区，组织机构代码78546336-2。法定代表人周恩华，遵义市侨盛欣房地产开发有限公司董事长。原告重庆壹号房地产营销策划有限公司（以下简称壹号营销策划公司）与被告遵义市侨盛欣房地产开发有限公司（以下简称侨盛欣房地产公司）合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由代理审判员张振华担任审判长，与人民陪审员张玲辉、周慧玲组成合议庭，适用普通程序于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告壹号营销策划公司的委托代理人华亮到庭参加了诉讼。被告侨盛欣房地产公司经本院在《人民法院报》2015年10月21日G62版公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告壹号营销策划公司诉称，2008年11月19日，原告与被告签订了一份《商品房营销代理合同》，约定由原告将被告开发的位于遵义市龙坑镇马家湾转盘西北侧的楼盘交于原告独家代理，总面积约10万平方米，合同签订后，原告着手准备该楼盘的营销策划事宜，2009年4月，被告向原告提出需交纳保证金才能让原告代理，原告拒绝后，被告将楼盘交于他人代理，按照合同约定，被告无故解除合同，需向原告支付违约金100万元，现原告自愿将违约金金额调低。原告曾于2011年6月向贵州省遵义市中级人民法院提起诉讼，因管辖权问题撤诉；又于2013年6月向贵院提起过诉讼，因证据问题于2013年7月4日撤回起诉。现原告再次提起诉讼，请求判令被告支付原告违约金40万元。被告侨盛欣房地产公司未答辩。经审理查明，2008年11月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商品房营销代理合同》，合同第一条约定委托的主要事项为商品房代理销售，第二条约定代理项目坐落位置为遵义县龙坑镇马家湾转盘西北侧，代理项目总面积约为10万平方米。第三条约定：“1、销售面积按建筑面积计算；2、合同所约定面积的房屋销售均价为1400元/㎡；3、在实际销售中，折扣、价格由乙方制定，甲方无权干涉，但项目总体售价不能低于约定的房屋均价，除经甲、乙双方签字同意均价可低于1400元／平方米，但佣金按总销售面积50元/㎡支付乙方。”第四条甲方权利与义务规定：“1、提供有效的营业执照和开发商资质证书复印件；……4、派专人配合销售，负责审定售房合同、收款，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作；5、提供《商品房（买卖）合同》范本；……9、作好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响；10、负责按时支付乙方佣金及策划费；……13、承诺将全部销售代理权给乙方；14、承诺本合同范围内的所有销售视为乙方销售；……16、甲方必须把售楼部装修方案交与乙方策划设计，并在动工前15日支付乙方方案策划设计费用贰拾贰万元人民币。”第五条乙方权利与义务规定：“……9、按合同要求做好营销策划工作，精心招聘、组织、培训和管理销售人员，搞好销售；销售人员的任用、奖罚等销售过程中的一切活动由乙方全权负责；……。”第七条约定代理销售佣金按以下方式计算，“住宅销售均价为1400元／㎡，甲方按总销售面积50元/㎡支付乙方佣金；销售均价超出1400元／㎡而低于1600元／㎡的部分，甲方按超价金额的50%支付给乙方超价奖励；销售均价超出1600元／㎡的超出部分，甲方按超价金额的20%支付给乙方超价奖励。”第八条约定代理销售佣金结算方式：“1、当乙方收到客户所签认购协议定金（定金不低于乙方佣金）时，视乙方代理成功，甲方应按协议成交面积，依照本合同第七条全额结算费用给乙方。……”第九条约定甲方违约责任：“……3、甲方若终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿经济损失壹百万元人民币；4、进场时间定为售楼部修建完工后3日内，售楼部动工修建时间在12月15日前，售楼部修建完工时间在2009年3月1日前，若甲方原因导致该项目不能按时进场而引起的乙方准备工作顺延，顺延时间不得超过30天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金叁十万元人民币，并且乙方有权终止本合同；5、本项目住宅和绿化动工时间不得超过2009年2月15日，同年9月1日前必须拿到房屋预售许可证，否则甲方应支付乙方前期工作准备金壹佰万元人民币，并且乙方有权终止本合同；6、甲方不得在合同期限内解除与乙方合同，否则甲方应支付乙方前期工作准备金壹佰万元人民币。”第十四条约定合同期限：2008年11月19日至2011年11月18日。签订上述合同后，被告未按约主动履行义务，原告于2009年2月向被告发出《关于商品房营销代理的工作联系函》，载明：“现我司就与贵司位于遵义县龙坑镇马家湾转盘西北侧商品房项目独家策划和销售代理相关事宜致函贵司，以保证项目相关工作的顺利进行。按与贵司于2008年11月19日签订的《商品房营销代理合同》，贵司应于2008年12月15日前动工修建售楼部，并支付我司策划费同时将售楼部装修方案交与我司策划设计。但我司尚未收到贵司关于上述售楼部相关事宜的资料，以及贵司的相关函件。为保障我司的人员安排及工作计划等能合理进行，特致函贵司。望贵司接函后迅速回复我司，说明该项目的进展情况，及其他相关事宜为感。”2009年3月24日，被告向原告回函称：“我公司一直未能与你公司工作人员联系上，请贵公司接此函后七日内速派人带上《商品房营销代理合同》及贵公司所交保证金的汇款依据和对相关人员的授权委托书前来我公司办理相关事宜。逾期，我公司将视贵公司自愿放弃与我公司的相关合作权利及义务。”2009年4月1日，原告向被告发函：“贵公司收悉我公司工作联系函后于2009年3月24日的来函，我司已经于2009年3月27日收悉，现特复函贵司。首先，我司有诚意与贵司就遵义县龙坑镇马家湾转盘西北侧的商品房项目的独家策划和销售代理履行合同，也请贵司适当全面的履行合同。第二，在贵司与我司的协议中并未约定我司需要缴纳保证金，因此不存在该问题。我公司负责人多次电话联系贵司，并正式致函贵司，因此不存在联系不上一说。第三，希望贵司严格履行合同约定的义务，早日将售楼部装修开工，并在售楼部装修动工前15日内支付我司方案策划设计费用（附我公司账号）。并希望贵司积极履行其他合同约定的贵司应承担的义务。最后，我司愿意就上述事宜与贵司进行协商。望贵司接函后迅速回复我司，说明该项目的进展情况，及联系处理其他相关事宜。”2009年4月27日，被告致函原告，称：“我公司于2009年4月20日收到一封以贵公司名义但未加盖贵公司公章的一封不具有法律效力的关于我司在遵义县龙坑镇马家湾项目所涉《商品房营销代理合同》的函。为此，我司就相关问题再次致函贵司。一、我公司并未收到贵司任何相关人员的电话或信函。二、若贵司对《商品房营销代理合同》相关条款与我公司理解不一致，请在七日内派专人带上合同与我公司项目负责人在遵义面谈并联系，逾期，我公司将视贵公司自愿放弃与我公司的相关合作权利及义务。2009年5月6日，原告向被告发函称：“贵公司收悉我公司工作联系函后于2009年4月27日的来函，我司已经于2009年5月5日收悉，现特复函贵司。首先，我司所发《关于商品房营销代理工作的工作联系函二》系我公司的真实意思表示，在此我司对该函的内容进行确认。第二，按照双方于2008年11月19日签订的《商品房营销代理合同》，贵司应于12月15日前动工修建售楼部，并在动工前15日支付我司策划费用二十二万元整。但贵司至今并未按合同约定履行。现望贵司尽快将款项支付，可以转账至我公司账户，账户号为：（空白）第三，如贵司再敷衍塞责，我司将采取法律手段维护自身合法权。……”审理中，原告称在原告向被告发送2009年5月6日的函件后，被告未予回复，之后双方于2009年11月进行过电话联系，被告称要么原告支付保证金，要么就将楼盘代理权交给他人。后来原告了解到被告将楼盘的代理权交给了重庆均策房地产营销策划有限公司。现原告认为被告构成违约，应当按照合同的约定支付违约金40万元。上述事实，有原告提供的商品房营销代理合同、往来函件以及当事人的陈述等证据在案为凭，以上证据经本院审查，其证明力可以确认。本院认为，双方签订的《商品房营销代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。从双方合同第二条、第七条的约定来看，原告方的预期佣金收入至少为500万元（50元/㎡*10万㎡），在合同第九条的违约责任部分约定了被告终止合同违约金100万元、未能按期拿到房屋预售许可证需支付的前期工程准备金100万元、解除合同需支付前期工程准备金100万元等多项违约责任。从合同内容及双方的往来函件来看，被告方在履行合同时，在未与原告协商一致的情况下增加了保证金的要求，原告拒绝后，即不再履行合同，并将合同项目转交他人，构成违约。本院考量原告的预期可得利益及合同的违约责任条款，认为原告要求40万元的违约金并无不当，故对其诉讼请求予以支持。被告侨盛欣房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告遵义市侨盛欣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后3日内支付原告重庆壹号房地产营销策划有限公司违约金40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，公告费560元，合计7860元（原告均已预交），由被告遵义市侨盛欣房地产开发有限公司负担，限于本判决发生法律效力后立即给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 张振华人民陪审员 张玲辉人民陪审员 周慧玲二〇一六年一月二十二日书 记 员 邓 荣