（2015）钟民初字第1940号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-07-12
案件名称
刘巧X诉刘金X房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
常州市钟楼区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘巧Ｘ,刘金Ｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条
全文
常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）钟民初字第1940号原告刘巧X，女。委托代理人姜华，江苏东鼎律师事务所律师。委托代理人张茜，江苏东鼎律师事务所律师。被告刘金X，女。委托代理人杨斌，北京大成（常州）律师事务所律师。委托代理人许靓，北京大成（常州）律师事务所实习律师。原告刘巧X诉被告刘金X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘巧X及其委托代理人姜华、张茜，被告刘金X及其委托代理人杨斌、许靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告刘巧X与被告刘金X系母女关系，原告与小儿子刘伟X、儿媳马XX、孙子刘X共同居住在本市钟楼区永红街道XX村委XX村66号（以下简称66号房屋）。2013年9月小儿子病危，原告将66号房的房产证交由被告保管，因原告不识字，被告让原告办理了“保管手续”。2015年8月初原告才知道被告已经于2013年9月29日将66号房屋过户到其名下。原告认为被告欺骗了原告，在原告不明真相的情况下办理过户手续，原告根本不知道有卖房一事，亦无卖房的意愿，被告从未与原告谈过房屋买卖的价格，更没有支付过房款，原告对签订买卖合同有重大误解，故诉至法院，请求判决撤销原、被告于2013年9月29日签订的两份存量房买卖合同（合同备案号分别为0038133920130929100118、0038134020130929100151）并责令被告退还房屋，办理房屋变更登记手续；被告承担本案诉讼费。被告刘金X辩称，原告为诉争房屋原所有权人，其有权处分自己的房产。原告是在完全自愿的基础上签订两份存量房买卖合同并出卖给被告，签订合同时均为双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈等可撤销情形。房屋买卖合同系双方在中介、房产交易中心向工作人员当面签订，房管部门窗口工作人员反复询问原告出卖房产是否出于真实意思，原告均坚定、明确答复说要将房产出售给被告。被告在购买该房屋时向原告承诺该房屋虽由被告购得，但由原告居住至百年之后，且该房屋出租收益也全权交由原告处置以供原告晚年生活之需。诉争房屋已于2013年完成过户交付，房屋价款780000元暂由被告代为保管，原告随用随取。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、户口本、常住人口登记卡，证明原告身份情况，原告系文盲或半文盲。2、公证书（2007常证民内字第4959号），证明66号房屋为原告与配偶夫妻共同财产，归原告一人继承。3、房产证（常房权证字第003813**号、常房权证字第003813**号）、土地证（常国用2007第变023646号），证明66号房屋于2009年9月30日登记在原告名下，由原告单独所有。4、存量房买卖合同复印件（合同备案号分别为0038133920130929100118、0038134020130929100151），证明原、被告于2013年9月29日签订66号房屋买卖合同。5、房产证（常房权证字第006475**号、常房权证字第006475**号），证明66号房屋于2013年10月8日登记在被告名下。6、常州市钟楼区永红街道XX村民委员会证明，证明原告在与被告签订买卖合同时存在重大误解。7、XX村委瞿三队村民证明，证明诉争房屋是由原告等共同建造，一直由其居住，没有卖过房屋。8、2015年8月5日刘巧X、马XX、刘金X谈话录音，证明被告明确表示不要原告房屋，是替原告保管，会返还原告。9、遗嘱、公证书（2009常证民内字第7036号），证明原告于2009年10月21日立过遗嘱，66号房屋由原告儿子刘伟X一人继承。10、2015年8月22日刘巧X、马XX、刘金X谈话录音，证明66号房屋是原告所有，被告不要该房屋。11、照片，证明原告因诉争房屋多次上门理论，被告采取极端措施处理。12、属地群众请愿书，证明房屋周围群众希望查明事实替原告主持公道。13、2015年8月6日刘巧X、刘金X通话录音，证明被告表示晚点会把房子还给原告，其原意返还房子。14、营业执照，证明诉争房屋有部分是临街店面房，用于经营，不能纯粹按照居民房来核定价格，买卖合同房屋价格是不合理的，显失公平。经庭审质证，被告发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，仅仅证明原告身份信息，与本案原告请求无关联性。证据2、3真实性无异议，房产原所有权人是原告，说明原告诉状理由部分与事实不符。证据4、5真实性无异议，原、被告双方确实签订了两份房屋买卖合同，买卖合同于2013年9月份履行完毕，合同中本案原告的按手印说明这是原告在真实意思表示情况之下出售本案诉争房产。证据6形式不合法，村委会不具备作证的资格和能力，内容不真实，且系原告单方陈述，村委对真实交易情况并不知情，与本案无关。证据7形式上是当事人陈述，内容不真实，与本案无关，村民签名真实性不予认可，即使有签名也未有任何意思表达。证据8录音分为四段，内容不连续，经过剪切，未能反映全部的争议纠纷过程。录音中被告处于激愤情形，并非真实意思表示。证据9真实性无异议，但未生效，原告在生前有权处分自己的房产，不受遗嘱影响。证据10是原告与第三人的录音，与被告无关，与本案无关。证据11照片形成时间不能确定，如形成于8月5日，恰说明当时双方发生了较大的矛盾和冲突，当日的录音是被告在受到胁迫和殴打情况下的言辞。证据12真实性不予认可，签名不予确认，请愿书不属于证据的一种，与本案无关。证据13与原告证明目的相反，被告陈述的是支付房款。证据14真实性无法确认，与本案无关。买卖合同明确房屋用途为住宅。综上，原告所举证据均不能证明原、被告于2013年签订买卖合同当时存在重大误解、显失公平的情形。被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：1、照片，证明2015年8月5日双方产生纠纷。2、常州市房屋登记申请书、房屋登记查询证明、约定，证明原、被告签订合同意思表示真实，合法有效。3、接警记录，证明2015年8月5日原、被告双方矛盾纠纷较大，在争执前后所说言辞不能作为证据使用。经庭审质证，原告发表质证意见如下：证据1与本案没有直接关系。证据2真实性无异议，但是格式合同，与原告陈述的在自己不识字听力不好的情况下，以为是房产证保管手续并不矛盾，不能证明原告当时是明知在买卖房屋且知晓具体内容。证据3是原告儿媳报警，是请求救助而不是家庭暴力。经本院调查取证，常州市业成房产营销有限公司经办人员柏爱娟称：“当时是老太太和她女儿一起来中介，由中介提供了房屋买卖合同范本，向双方阐明合同条款的内容，并陪同双方到房管局窗口办理了相关手续。因老太太不识字，向她们解释了条款，房管局窗口也会向双方问相关问题。刘巧X当时意识是清楚的，如果意识不清我们不会帮她办理手续，房管局窗口也不会受理。对年纪较大的老人来办理房屋买卖、过户等手续，我们都会明确向其本人问清楚是不是真的要过户。在房屋买卖合同中签名捺印的是刘巧X和刘金X本人。”“该房屋价款由双方约定，中介提供购房合同，当事双方如何约定价款我们不清楚，但房屋报价会参考当地地段均价，如果报价太低，地税也通不过。”常州市房产登记中心经办人李梦笔称：“因刘巧X已年长，根据工作流程，对一方年纪较大的当事人，会向其本人询问是否同意将房屋出售、本人居住地址、房屋出售后本人居住问题如何解决等问题，经核确系本人同意后，方予办理二手房买卖过户手续。”常州市地税局工作人员称：“为避免买卖合同双方避税，二手房买卖纳税须经物价部门审核后计税，审核通过则按合同约定计税，如合同约定价款低于物价部门的市场指导价格，则按物价部门市场指导价格计税。”对此原、被告对真实性均无异议。综合双方当事人举证、质证，本院认证意见如下：原告所举证据1-5的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。证据6、7实质上是对原告陈述的记录，不能证明原告在与被告订立买卖合同时存在重大误解，本院不予采信。证据8、10、13均系谈话录音，上述录音形成于2015年8月，存量房买卖合同订立于2013年9月29日，其内容并不能证明该合同是原告存在重大误解的情况下签订，本院不予采信。证据9被告对真实性不持异议，本院予以确认，但该遗嘱形成于2009年10月21日，不能反映存量房买卖合同订立时原告的意思表示，证明目的本院不予认可。证据11与诉争房屋买卖合同无涉，对其关联性不予确认。证据12不属于法定证据形式，内容与本案要件事实无关，本院不予理涉。证据14与诉争房屋买卖合同无涉，对其关联性不予确认。被告所举证据1、3诉争房屋买卖合同无涉，对其关联性不予确认。证据2的真实性、合法性、关联性本院予以确认。本院调取的证据，来源合法，内容与本案有关联，且双方对真实性均无异议，本院予以认定。上述证据的证明力本院将综合全部证据和事实予以确定。经审理查明，原告刘巧X与被告刘金X系母女关系。本市钟楼区永红街道XX村委XX村66号房屋原系原告与配偶刘志X夫妻共同财产。2007年10月8日，常州市公证处出具公证书一份，被继承人刘志X的遗产由原告一人继承，该房屋于2009年9月30日登记在原告名下，由原告单独所有。2013年9月29日，原、被告以签名、按捺手印的方式签订存量房买卖合同两份（合同备案号分别为0038133920130929100118、0038134020130929100151），载明本市钟楼区永红街道XX村委XX村66号房屋（66号-1、2、3幢及66号-4幢）出售给被告刘金X所有，价款为每套390000元，合计780000元，于2013年10月11日前一次性支付，并对其他权利义务作了约定。诉争房屋本市钟楼区永红街道XX村委XX村66号-1、2、3幢计税金额为496926元，本市钟楼区永红街道XX村委XX村66号-4幢计税金额为496224元。上述合同订立后，诉争房屋于2013年10月8日办理了所有权变更登记手续，登记至被告刘金X名下。被告刘金X至今未向原告刘巧X支付房屋价款。审理中，原告向本院申请就2013年9月29日诉争房屋价值进行评估，考虑到诉争房屋系按物价部门指导价格计税，原、被告均无异议，为减轻当事人讼累，原告的申请本院未予准许。根据双方当事人诉辩意见，并经双方当事人认同，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告订立存量房买卖合同（合同备案号0038133920130929100118、0038134020130929100151）是否存在重大误解。2、上述合同是否构成显失公平。针对第一项争议焦点，本院认为：原、被告签订的存量房买卖合同内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定；在签订本案存量房买卖合同及办理诉争房屋所有权变更手续过程中，中介公司、房产登记中心均向双方询问是否真实意思表示，审核无误后方予办理。原告以存量房买卖合同违背其真实意思表示、存在重大误解为由，要求撤销该合同的主张，因无充分证据证实，本院不予支持。针对第二项争议焦点，本院认为：首先，原、被告系通过房产中介订立存量房买卖合同，双方在办理所有权变更手续过程中，也已经相关行政部门认可，不存在合同一方当事人利用优势地位或对方缺乏经验的主观故意。其次，根据诉争房屋纳税情况，该房屋交易价格未显著低于物价部门市场指导价格，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。再次，诉争房屋交易价格与计税价格即使有区别，考虑到原、被告母女关系亦属合理。故原告以显失公平为由要求撤销存量房买卖合同的主张，因无相关证据证实，本院不予支持。综上，原告以存在重大误解且显失公平为由，要求撤销本案诉争的两份存量房买卖合同，依据不足，原告的诉请本院不予支持。诉争房屋价款合计780000元原告可另行主张。因双方调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘巧X的诉讼请求。本案案件受理费12953元（原告已预交）由原告刘巧X负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 嵇筱沁人民陪审员 金仁兴人民陪审员 曹佳义二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘 欣 搜索“”