（2015）市民初字第3473号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-09-02
案件名称
中铁十局集团物业管理有限公司与杨云峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中铁十局集团物业管理有限公司,杨云峰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十五条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第3473号原告中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人张炳林，董事长。委托代理人李佩，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。委托代理人李姝婧，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告杨云峰，男，1963年10月11日生，汉族，济南铁路局职工，住济南市委托代理人胡春萍，山东文泉坤园律师事务所律师。原告中铁十局集团物业管理有限公司与被告杨云峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁十局集团物业管理有限公司法定代表人张炳林的委托代理人李佩，被告杨云峰的委托代理人胡春萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）诉称：原告与被告于2011年10月27日签订《物业管理服务协议书》，该协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告应按照建筑面积每月每平方米0.78元的标准向原告交纳物业服务费用。原告按照协议约定为被告及小区业主提供了物业管理服务，但被告却未按照协议约定交纳物业服务费，至今被告仍拖欠物业服务费40个月，合计人民币4332.3元。按照合同约定，被告还应向原告支付相应的违约金。原告多次催交上述费用未果，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告杨云峰补交拖欠的物业服务费4332.3元，向原告支付违约金825.39元，由被告方承担本案的诉讼费用。被告杨云峰辩称：原告方的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。1、被告手中持有的合同原件中明确显示小高层住宅按建筑面积收费，但未写明收取的标准，原告要求以每月0.78元的标准交纳物业费没有事实依据，系合同的主要条款欠缺，我方认为我们与原告之间的行为系要约，双方未达成承诺，故合同未成立。2、原告实际上也未履行物业服务的义务，无论是对底层一楼住宅的乱搭乱建，还是对小区部分业主私自改变住宅用途，都未及时进行监管和制止；对公共下水管道堵塞也未及时清理，虽经被告及其他业主多次反映，原告无未予理睬。小区公共绿化、垃圾处理均不到位，小区的环境脏、乱、差。原告的以上行为都反映出原告也未履行合同，合同实际上是一直未成立的。3、原告的诉讼请求没有法律依据。合同成立要件中第三条应当是合同当呈人对合同的主要条款达成了合意，合同成立的根本樗即在于当事人的意思表示一致及当事人双方达成合意，即是指当事人必须就合同的主要条款作出了一致的意思表示，反过来说凡对合同的主要条款意思表示不一致或者虽经协议尚未达成合意者自然不能产生合同的成立的效果。综上，无论从事实上还是在法律上，原告的诉求均无依据，请求法院支持被告方的答辩意见。经审理查明：原告中铁十局物业公司原名称为济南鲁铁物业管理有限责任公司，2009年6月3日，经工商行政管理机关核准，其名称变更为中铁十局集团物业管理有限公司。铁路南苑小区系由济南铁路局建设的住宅用房，分配出售给铁路内部职工居住和使用。被告杨云峰系铁路南苑小区业主，2011年10月27日，被告杨云峰与原济南鲁铁物业管理有限责任公司签订《物业管理服务协议书》一份，该协议书中约定被告杨云峰在签订购买铁路南苑小区3区1号楼1-202室房屋的购房合同时，就前期物业管理问题与原告签订该份协议。协议书中约定由原告为铁路南苑小区提供前期物业服务，并对小区房屋的共有部位、共有设施设备、绿华、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等。在该协议中约定的物业服务费收取标准约定：“小高层按建筑面积每月每平方米＿＿元；”未填写金额。另外协议中还约定，原告可受有关部门和单位的委托，提供水、电费等费用的代收代缴服务，收费标准按照政府规定的标准执行。协议第八条中双方约定：“……四、乙方（被告杨云峰）违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告中铁十局物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。”协议书落款处，甲方加盖“济南鲁铁物业管理有限责任公司”的公章，乙方由被告杨云峰签名捺印予以确认。被告杨云峰所居住的房屋建筑面积为142.08平方米，其于2011年10月份入住涉诉房屋，物业服务费交纳至2012年4月27日，交纳标准为每平方米每月0.78元。自2012年4月27日起至2015年8月31日，被告杨云峰未向原告交纳物业服务费，累计拖欠40个月，计人民币4332.90元（0.78元×142.08平方米×40个月＝4332.90元）。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告张华东补交拖欠的物业服务费4332.3元，并按照同期银行贷款利率的标准向原告支付违约金，由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告中铁十局物业公司于2015年8月底撤离铁路南苑小区，不再为该小区提供前期物业服务。被告杨云峰称其未交物业服务费的原因是原告中铁十局物业公司未按照合同约定的标准履行义务，未对小区进行物业服务，但未向法院提交任何书面证据。以上事实，由前期物业服务合同、企业名称变更核准通知书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。国务院《物业管理条例》中规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉的铁路南苑小区尚未召开业主大会、成立业主委员会，故作为开发建设单位济南铁路局与其选聘的前期物业服务企业即本案原告达成的前期物业服务合同关系，应为有效，对该小区内的全体业主具有约束力，且被告杨云峰在办理入住手续时，与原告签订了《物业管理服务协议书》，该协议系双方当事人的真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，虽然合同中因原告方工作人员的失误未能填写收费标准与金额，但从实际履行上看，被告杨云峰已按照每月每平方米0.78元的标准交纳了2011年10月至2012年4月的物业服务费，故应视为该被告对合同约定的收费标准是明知的，其现已合同不成立为由进行抗辩，不能成立，本院不予采信；原、被告签订的上述协议应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告杨云峰在未举证证实原告中铁十局物业公司的服务质量不符合合同约定且给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告杨云峰未举证证实原告中铁十局物业公司的服务构成重大瑕疵，在没有证据和得到原告许可的情况下，被告杨云峰拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告中铁十局物业公司要求被告杨云峰补交拖欠的2012年4月27日至2015年8月31日的物业服务费4332.3元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，本院认为，虽然原告诉求中要求被告杨云峰支付违约金的计算标准低于合同约定的标准，但对于被告未及时交纳物业服务费，原告方未积极与被告和广大业主沟通，也有一定的过错，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：一、被告杨云峰于本判决生效之日起十日内向原告中铁十局集团物业管理有限公司补交2012年4月27日至2015年8月31日的物业服务费4332.3元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨云峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李江二〇一六年一月二十二日代理书记员 孙靖 更多数据：