（2015）百中民一终字第1290号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-07-21
案件名称
黄永保与戴丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄永保,戴丽,田阳县田州镇供销合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第1290号上诉人（一审原告）黄永保，个体户。委托代理人李坚东，广西胜涛律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审被告）戴丽，个体户。委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人田阳县田州镇供销合作社，住所地田阳县田州镇解放西路16号。法定代表人黄永良，田阳县田州镇供销合作社负责人。委托代理人何湾，广西通阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人黄永保与被上诉人戴丽、第三人田阳县田州镇供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区田阳县人民法院作出（2015）阳民一初字第916号民事判决，黄永保不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人黄永保及其诉讼代理人李坚东，被上诉人戴丽和第三人田阳县田州镇供销合作社的诉讼代理人何湾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年1月24日，原告黄永保和第三人田阳县田州镇供销合作社签订了《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由原告承租第三人所有的位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”1、2、3号楼铺面（包括本案争议的“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面）。原告承租后，原告和被告戴丽于2014年1月27日签订了《租赁合同》，原告将“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面转租给被告戴丽。因原告怠于向第三人履行支付租金及交纳保证金，第三人于2014年12月2日向原告通知解除双方签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，并在“鸿运供销商厦”张贴了《解除合同通知书》。第三人张贴了《解除合同通知书》后，2015年4月16日，原告和被告也自愿协商解除了双方签订的《租赁合同》，原告和被告并在《解除合同书》上签字。同时，被告和第三人签订了另一份合同，即《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由被告向第三人承租“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面，该合同约定：租赁期限为5年（2015年4月16日至2020年4月15日），每年租金100000元；被告向第三人交纳租赁保证金3000元。被告向第三人承租第1号铺面期间，被告已向第三人交纳了第一年的租金100000元和租赁保证金3000元。原告以被告没有向其退还第1号铺面的行为侵害其合法权益为由，向本院提起诉讼，请求判决被告向原告退还“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面。一审法院审理认为，关于被告是否对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面享有承租权及原告的诉讼请求是否应予以支持的问题。首先，原告黄永保和第三人田阳县田州镇供销合作社签订了《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由原告承租第三人所有的位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”1、2、3号楼铺面（包括本案争议的“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面），因原告怠于向第三人履行支付租金及交纳保证金，第三人向原告通知解除合同，并在“鸿运供销商厦”张贴了《解除合同通知书》，趋于第三人和原告解除合同的行为，被告和第三人签订了另一份合同，即《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，被告依据该合同取得了对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面的承租权利，并向第三人支付了租金和保证金，即被告履行了承租人的义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被告对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面行使承租权，属于善意取得。其次，原告收到第三人关于解除双方之间合同的通知后，原告是否对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面享有承租权，取决于原告和第三人之间解除合同的法律效力问题，而田阳县人民法院作出的（2014）阳民一初字第711号《民事判决书》，该判决书对双方之间解除合同的法律效力并没有进行审理，当事人上诉后，百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第269号《民事判决书》，亦未对原告和第三人之间解除合同的法律效力作出实体判决，双方尚存在合同纠纷。原告对第三人解除合同的通知若有异议，应当通过法定程序另行确认解除合同的法律效力。综上所述，原告提出被告应向其退还“鸿运供销商厦”一楼的第1号铺面的主张，没有充分的证据证实，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（三）项的规定，作出（2015）阳民一初字第916号民事判决：驳回原告黄永保的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄永保负担。上诉人黄永保不服一审判决，向本院上诉称，上诉人与被上诉人戴丽于2015年4月16日签订《解除合同书》，被上诉人自愿终止租赁经营，这是双方真实的意思表示，既然已经终止，被上诉人戴丽已无权在“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面继续经营，有义务将铺面交回上诉人。本案是租赁权的纠纷，没有涉及到所有权、用益物权或担保物权的受让，所以根本不能适用物权法的任何规定。一审法院迎合被上诉人的意见，曲解善意取得制度，错误适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定。被上诉人戴丽不存在民法上的“善意”，不属于“善意第三人”。1、被上诉人戴丽知道房屋所有权人是第三人的，也知道上诉人与第三人签有租赁合同，但被上诉人戴丽首先是与上诉人签订租赁合同，又与上诉人终止合同的，说明被上诉人戴丽认可上诉人有租赁权，对本案的多重法律关系是知情的。2、2014年12月2日第三人在“鸿运供销商厦”张贴《解除合同通知书》只是第三人的单方行为，田阳县人民法院（2014）阳民一初字第711号民事判决书的判决内容也没有解除上诉人与第三人的合同，被上诉人不属于“善意第三人”。本案中上诉人与第三人之间的租赁关系，仅凭第三人张贴的《解除合同通知书》并不当然终止，因为没有经过双方合意或者法院判决终止，租赁关系依然存在，上诉人仍是唯一合法的出租人，被上诉人戴丽应把铺面交还上诉人。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人戴丽和第三人答辩称，1、被上诉人戴丽和第三人是租赁合同关系，跟业主签订合同使用了商铺，且通过第三人和上诉人同意之后才签订的协议。被上诉人与上诉人解除合同，同日被上诉人和第三人签订继续承租的合同，第三人早已张贴签订解除合同协议；2、上诉人认为本案没有解除合同之前还有租赁权是错误的，按理说上诉人使用租赁物至今就应该交有130多万元的租金，但是现在才交了20多万元，不交租金还在使用房子这是没有道理的，上诉人到现在没有向法院申请确认是否解除合同，第三人解除合同通知书发出解除合同就生效，黄永保已经没有承租和转租的权利，法院判令上诉人付一年的租金，供销社也给上诉人使用一年，才跟被上诉人签订合同，上诉人现在还占有其他的铺面，被上诉人和第三人已经签订合同，即合法使用商铺，我们认为黄永保没有权利使用商铺，上诉人没有理由要求被上诉人戴丽腾出商铺。请求法院驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”所有权为第三人田州镇供销合作社所有。上诉人与第三人签订《田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》承租第三人“鸿运供销商厦”的一、二、三层楼的商铺（包括一楼第1号铺面），面积约1545平方米，租赁期限10年（2014年4月16日至2024年4月15日）第1一5年每年租金1430000元、第6一10年每年租金1700000元、租赁保证金100000元、定金200000元。合同签订后，第三人已经全面履行了合同义务，将合同标的物的商铺交付上诉人使用。但上诉人黄永保只向第三人交付定金200000元，没有依合同的约定于2014年6月5日支付租金1230000元，已经构成违约，为此，第三人于2014年8月5日向田阳县人民法院提起诉讼，请求黄永保向第三人交纳租赁保证金100000元，支付第一年商铺租金1430000元，并支付违约金42900元。田阳县人民法院经审理于2014年11月24日作出（2014）阳民一初字第711号民事判决，判决由被告黄永保向原告田阳县田州镇供销合作社给付租赁合同保证金100000元，租金1230000元（2014年4月16日至2015年4月15日），并支付违约金。一审判决后，黄永保不服，向本院提出上诉，本院二审经审理，作出（2015）百中民一终字第269号民事判决：驳回上诉，维持原判。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：上诉人黄永保请求被上诉人退还“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面的主张，有无事实和法律依据，法院是否予以支持。本院认为，上诉人黄永保与第三人田阳县田州镇供销合作社签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，承租第三人所有的位于田阳县田州镇解放西路16号“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面，是双方意思真实表示，合同依法有效。合同签订后，第三人已经全面履行了合同义务，将合同标的物的商铺交付上诉人使用，但上诉人未能依合同约定，向第三人支付保证金和租金，已经构成违约。为此，第三人于2014年8月5日向田阳县人民法院提起诉讼，请求黄永保向第三人交纳租赁保证金和租金1430000元，并支付违约金42900元。田阳县人民法院经审理于2014年11月24日作出（2014）阳民一初字第711号民事判决，判决由被告黄永保向原告田阳县田州镇供销合作社给付租赁合同保证金100000元，租金1230000元（2014年4月16日至2015年4月15日），并支付违约金。由于上诉人怠于向第三人履行支付租金及交纳保证金，第三人于一审判决后2014年12月2日向上诉人通知解除双方签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，并在“鸿运供销商厦”张贴了《解除合同通知书》。2015年4月16日，上诉人和被上诉人戴丽也自愿协商解除了双方签订的《租赁商铺代为经营合同》“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面，上诉人黄永保和被上诉人并在《解除合同书》上签字。同时，被上诉人戴丽和第三人签订了另一份合同，即《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由被上诉人向第三人承租“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面，该合同约定：租赁期限为5年（2015年4月16日至2020年4月15日），每年租金123000元；被上诉人戴丽向第三人交纳租赁保证金3000元。被上诉人戴丽向第三人承租第1号铺面期间，被上诉人戴丽已向第三人交纳了第一年的租金123000元，和租赁保证金3000元。被上诉人戴丽依据该合同取得了对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面的承租权利，履行了承租人的义务。被上诉人戴丽和第三人签订的《田阳县田州镇供销合作社“鸿运供销商厦”商铺租赁合同》，由被上诉人戴丽承租“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面的合同依法有效，受法律保护。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，认定被上诉人戴丽对“鸿运供销商厦”一楼第1号铺面行使承租权，属于善意取得是正确的。至于上诉人黄永保收到第三人关于解除双方之间合同的通知后，没有提出抗辩，现黄永保认为其与第三人还存在房屋租赁合同关系，应另案处理。综上所述，上诉人提出被上诉人戴丽应向其退还“鸿运供销商厦”一楼的第1号铺面的主张没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律及判决正确，应予维持。黄永保上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄永保负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 莉审 判 员 杨胜平代理审判员 李宁宁二〇一六年一月二十二日书 记 员 周丽昌 搜索“”