（2016）宁0105民初2040号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2018-01-10
案件名称
鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司与董国友物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市西夏区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司,董国友
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）宁0105民初2040号原告：鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司，住所地宁夏银川市。负责人：刘小虎，该分公司经理。委托诉讼代理人：李秀华，女。委托诉讼代理人：李秋玲，宁夏综义律师事务所律师。被告：董国友，男，1982年8月16日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：张丽（系被告董国友之妻），住宁夏银川市。委托诉讼代理人：阮桂芳。原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司（以下简称宇晨物业银川分公司）与被告董国友物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月3日公开开庭进行了审理，原告宇晨物业银川分公司的委托诉讼代理人李秀华、李秋玲、被告董国友的委托诉讼代理人张丽、阮桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇晨物业银川分公司向本院提出诉讼请求：1、董国友向宇晨物业银川分公司支付2011年1月至2015年12月的物业服务费2550元（每年510元，共5年），逾期利息784元（2550元×0.0615÷12月×60月=784元），共计3334元；2、本案诉讼费由董国友承担。事实和理由：2008年，宇晨物业银川分公司的总公司鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司通过招投标后受宁夏利众房地产开发有限公司的委托入住银川市西夏区荷花湖畔小区提供物业服务。后鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司授权宇晨物业银川分公司对上述小区提供物业服务，并由宇晨物业银川分公司与董国友建立物业服务管理合同关系，约定物业服务费标准为0.45元/㎡/月。董国友居住的房屋面积为94.42平方米，自2011年1月至2015年12月，董国友共欠物业服务费2550元，逾期利息784元。经宇晨物业银川分公司多次催要，董国友均已种种理由推脱。董国友辩称，一、宇晨物业银川分公司不具有诉讼主体资格，不是适格的原告。宇晨物业银川分公司与宁夏利众房地产开发有限公司之间不存在委托合同关系，与董国友未形成物业管理服务合同关系。宇晨物业银川分公司于2008年12月16日成立，未在银川市物业管理办进行备案登记。2013年至2016年期间未参加年检，属于违法经营，非法盈利。2014年6月30日，宇晨物业银川分公司将物业公司承包给没有任何资质的赵晓波经营，并以荷花湖畔物业服务中心的名义挂牌对外经营收取物业费。荷花湖畔物业服务中心在服务过程中，未达到服务质量标准，董国友居住的单元可视对讲门铃不能正常使用、楼道内声控灯不达标、消防通道不通畅等。二、宇晨物业银川分公司的诉讼请求已超过诉讼时效，不存在违约金的情况，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下，对宇晨物业银川分公司提交的银川市（前期）物业服务合同备案登记表、授权委托书、物业服务项目中标通知书、房地产开发项目物业管理前期介入证明、民事判决书及董国友提交的企业机读档案登记资料、荷花湖畔业主手册，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，予以采信。对宇晨物业银川分公司提交的税务登记证、变更负责人函件、荷花湖畔入住会签单、商品房交付使用明细表、荷花湖畔业主档案及董国友提交的荷花湖畔小区第一届业主委员会备案登记表，与本案缺乏关联性，不予采信。对宇晨物业银川分公司提交的跨地区物业服务企业备案表及董国友提交的物业承包经营合同、银川市物业办规定系复印件，真实性无法核实，不予采信。对宇晨物业银川分公司提交的律师催告函及董国友提交的打印照片、公告、业主签名册、荷花湖畔业主投诉状系单方制作，且无其他证据予以佐证，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：宁夏银川市西夏区同心南路160号荷花湖畔小区系宁夏利众房地产开发有限公司开发建设。宇晨物业银川分公司的总公司即鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司，系有资质的物业服务企业，经营范围包括物业管理。2008年11月20日，宁夏利众房地产开发有限公司与鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》1份，该合同约定：鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司为荷花湖畔小区提供前期物业服务，物业服务费用为多层住宅每月每平方米0.45元，合同期限自2008年11月20日至2011年11月20日止。后鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司于2009年1月15日委托宇晨物业银川分公司对荷花湖畔小区进行经营管理。宇晨物业银川分公司未提供《前期物业服务合同》到期后与宁夏利众房地产开发有限公司续签的合同。董国友于2010年4月29日入住该小区某室（房屋建筑面积94.42平方米），并与宇晨物业银川分公司签订《前期物业管理服务协议》1份，协议约定物业服务费自2010年1月1日起开始按月交纳，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.45元；双方未约定协议履行期限。董国友自2011年1月至2015年12月止未向宇晨物业银川分公司交纳物业服务费共计2550元（0.45元/月/平方米×94.42平方米×60个月）。本院认为，2011年1月至2011年11月20日，宁夏利众房地产开发有限公司与鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司签订有《前期物业服务合同》，董国友也与宇晨物业银川分公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方形成了物业服务合同关系。2011年11月21日至2015年12月31日，宁夏利众房地产开发有限公司虽未与鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司续签合同，但宇晨物业银川分公司一直为荷花湖畔小区提供物业服务，宇晨物业银川分公司与董国友之间形成事实上物业服务合同关系，董国友应当及时履行向宇晨物业银川分公司交纳物业费的义务。宇晨物业银川分公司提交的《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》约定了收取物业服务费的标准，按约定的标准计算，董国友应交纳2011年1月1日至2015年12月31日物业服务费金额为2550元。现董国友以宇晨物业银川分公司提供的物业服务存在瑕疵，不符合其收费标准为由抗辩，结合庭审当事人陈述及提交证据，综合考量宇晨物业银川分公司提供服务的实际情况，本院将董国友交纳物业费的数额酌情确定为应交数额的85%即2168元。宇晨物业银川分公司要求董国友承担逾期交纳物业服务费的利息784元（2550元×6.15%÷12个月×60个月），因本案双方对物业服务存在争议，不属无故拖欠，故对该请求不予支持。董国友认为宇晨物业银川分公司不是适格的原告，不具有诉讼主体资格，因宇晨物业银川分公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构且其总公司鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司名称并未变更，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第五项之规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构是可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，故董国友的辩解理由本院不予采纳；董国友认为宇晨物业银川分公司与宁夏利众房地产开发有限公司之间不存在委托合同关系，与董国友之间也未形成物业管理服务合同关系，宇晨物业银川分公司实际将小区的物业服务承包给赵晓波个人经营，并对外以荷花湖畔小区物业服务中心名义收取物业费，因宇晨物业银川分公司提供了其总公司与宁夏利众房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，宇晨物业银川分公司经其总公司授权对董国友居住的小区进行管理并无不妥，董国友未提交有效证据证明荷花湖畔物业服务中心与宇晨物业银川分公司系两个物业公司，故对董国友的上述辩解理由均不予采纳。因宇晨物业银川分公司为荷花湖畔小区提供物业服务至今，董国友认为宇晨物业银川分公司的诉讼请求已超过二年的诉讼时效，无事实及法律依据，对该辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董国友于本判决生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2168元；二、驳回原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司负担25元，被告董国友负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长张静人民陪审员黎波人民陪审员ＸＸ林二〇一七年一月二十二日书记员侯玉娇 微信公众号“”