（2015）浙甬民二终字第872号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-31
案件名称
广东康景物业服务有限公司宁波分公司与姜一博物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东康景物业服务有限公司宁波分公司,姜一博
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第872号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。住所地：浙江省宁波市镇海区庄市街道钟包路*号。代表人：练均华，该分公司负责人。委托代理人：潘雅玲，该公司员工。被上诉人（原审被告）：姜一博。委托代理人：董建平，浙江甬望律师事务所律师。委托代理人：何崇滨，浙江甬望律师事务所律师。上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）因与被上诉人姜一博物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年10月27日作出的（2015）甬镇民初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人康景公司的委托代理人潘雅玲、被上诉人姜一博的委托代理人何崇滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2008年4月2日，被告姜一博与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期A区82幢04号房屋，该房屋为联排多层住宅，建筑面积为265.75平方米（其中地下室面积为75.97平方米）。购房合同约定的交房日期为2009年7月30日前。被告在签订购房合同的当日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，约定：“1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下室面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年”。2010年8月25日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程。被告在当日与宁波合生创展房地产有限公司签订房屋交付书一份。2010年9月3日被告姜一博在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项“物业管理处财务部、业主”处，原、被告共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，在这之下还有一段手写的文字，内容为“物业费从2010年4月开始收取，09.8月—10.3月8个月物业费待诉讼完毕后结算；2010.8.25开发商把房子交付给业主姜一博，但物业费在4月份开始交（开发商经理当时讲好），但一直没具备交付条件！”，该段文字下有被告姜一博的签名，落款时间为2010年9月3日。现原告要求被告支付2009年8月至2010年3月共8个月的物业管理费用。原审原告康景公司于2015年9月7日诉至原审法院，请求判令：原审被告姜一博向原审原告支付物业管理费3036.8元、房屋共有部位和共用设施设备日常维修费265.8元、滞纳金319.2元。原审法院审理认为：2010年8月25日，被告与开发商签订了房屋交付书，原、被告双方于2010年9月3日在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年3月的物业管理费用。即使被告未实际交纳该期间的物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取实际交房之前涉案房屋的物业管理费用的权利。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用，进而原告亦无权向被告主张房屋交付之前的物业管理费用的滞纳金。关于被告提出的被告从2010年4月起就交纳物业管理费用，多交的5个月的物业管理费用应予退还的答辩意见，该院认为，被告并未提供从2010年4月起交纳物业费用的证据，仅凭被告在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）的手写文字备注，无法认定被告从2010年4月起交纳物业费用，故对被告的该项答辩意见不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。宣判后，原审原告康景公司不服，向本院提起上诉称：1.根据商品房买卖合同，被上诉人应于2009年7月30日前往办理交房，被上诉人直至2010年9月3日才办理交房手续，根据该合同，其间的物业管理费应由被上诉人承担。被上诉人在办理交房手续时，缴纳了2010年4月至2011年3月的物业管理费，但未缴纳2009年8月至2010年3月的物业费，原审法院对上诉人主张的该部分费用未予支持，显属错误。2.被上诉人在办理房屋交接手续时，一直不肯缴纳2009年8月至2010年3月的物业费。上诉人为了被上诉人能够顺利接收房屋，才暂时搁置争议，并不意味着放弃向被上诉人主张物业管理费。综上，请求二审法院撤销原判第一项，并依法改判。被上诉人姜一博答辩称：1.被上诉人于2010年8月25日从开发商处接收房屋，2010年9月3日验收，物业费应从此时开始计算。上诉人应向被上诉人返还多缴纳的5个月的物业管理费。2.上诉人应在2010年9月4日起的两年内向被上诉人主张物业费，但其未主张，现起诉要求支付该部分费用，已超诉讼时效。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案诉争房屋实际在2010年9月3日才办理房屋交付手续，现上诉人主张2009年8月至2010年3月的物业管理费，理由不足。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 赵保法代理审判员 张颖璐二〇一六年一月二十二日代书 记员 薛 楠 来源：