（2015）北黄民初字第0425号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-04

案件名称

无锡市金佳物业管理有限公司与罗倩倩物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市北塘区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市金佳物业管理有限公司,罗倩倩

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条

全文

江苏省无锡市北塘区人民法院民事判决书（2015）北黄民初字第0425号原告无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市南长区五星家园326号。法定代表人董乃林，该公司总经理。委托代理人戴付德，该公司职工。委托代理人俞晓华，该公司职工。被告罗倩倩。原告无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳物业公司）与被告罗倩倩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员徐双鹰适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金佳物业公司的委托代理人戴付德、俞晓华、被告罗倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金佳物业公司诉称：其系无锡市惠景家园小区的物业服务企业，其已按约提供了物业管理服务。罗倩倩是惠景家园xx号xxx室业主，从2011年6月28日入住并支付物业管理费，但从2013年7月起无正当理由拒交物业管理费，经多次催讨无果。请求判令罗倩倩立即支付2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费2624.89元、承担本案诉讼费用。被告罗倩倩辩称：一、金佳物业公司在物业服务中存在以下问题：1、其报修的窗户上瓷砖脱落的问题一直未得到处理，其入户门未安装门吸。2、消防栓无维护，无水枪头，消防栓门不符合要求，未配备干粉灭火器，存在消防隐患。3、楼道内停放电动车、张贴小广告，阻碍通行，影响业主人身安全和楼内环境。4、楼道应急照明灯、吸顶灯、触摸式开关损坏，未及时维修更换。5、楼下住宅内经营棋牌室，影响其生活环境和身体健康，金佳物业公司应赔偿其经济损失和精神损失。6、违规收取停车费，应予返还。7、物业用房放在单元楼住宅内，属于改变住宅规划用途；小区未经消防验收即交付使用；上述情况属违法行为，应依法予以处罚并赔偿业主损失。二、1、其于2013年6月30日办理装修手续，至2015年2月17日入住，该期间的物业费应按七折收取。2、其于2011年6月28日交纳了装修保证金500元、电梯运送材料费250元、装璜垃圾清运费250元、预收水电费200元，以及2013年6月28日交纳的装修押金1000元，应予返还。经审理查明：2009年12月28日，无锡市住房保障中心与金佳物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由金佳物业公司对惠景家园提供物业管理服务，对小区内房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、绿化、车辆停放、保安等进行维护、修缮、服务与管理；住宅物业服务费用标准为公共服务费用每月每平方米0.50元，电梯使用费每月每户30元，公共水电费每月每平方米0.10元，业主或物业使用人按季交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每日应缴物业服务费用的万分之五的标准支付违约金。另查明：罗倩倩系惠景家园xx号xxx室业主，于2011年6月28日收房入住，签署了无锡市住房保障中心《无锡市惠景家园业主临时管理规约》，约定的物业服务费、电梯使用费、公共水电费的标准等内容与《合同》相同，罗倩倩承诺同意遵守《规约》。惠景家园xx号xxx室为普通住宅房屋，建筑面积112.03平方米。按照上述合同和规约，每月应交纳物业费（包括物业服务费用、电梯使用费、公共水电费三项）97.20元。罗倩倩于2011年6月28日入住并缴纳了物业服务费，之后将该住宅出租给他人居住使用。2013年3月8日，罗倩倩向金佳公司交纳了2013年1月1日至2013年6月30日期间的物业服务费583.20元。2013年6月28日，惠景家园xx号xxx室物业使用人罗盼盼向金佳公司递交装饰装修申请表一份，载明装修开工时间为2013年6月28日，竣工时间为2013年12月20日。自2013年7月1日起，罗倩倩未交纳物业服务费用，截止至2015年9月30日，共欠2624.40元未付。金佳公司催讨未果，遂向本院提起诉讼。庭审中金佳公司陈述：1、业主报修的窗户上瓷砖脱落的问题，其已经进行了修补，但因业主安装了防盗窗，其家中无人，故防盗窗框内部分无法修补，可与业主约定时间予以修复。2、门吸系业主在门外铺装了地砖而自行更改。3、消防设备配备问题符合消防部门规定，已通过了消防检查验收，为此提供了无锡市公安消防支队的《建设工程消防验收意见书》予以证明。4、楼道内停放电动车、张贴小广告问题，其已多次整治。5、楼道应急照明灯、吸顶灯、触摸式开关损坏，已进行了维修更换。6、一楼业主在住宅内经营棋牌室的问题，因其没有执法处置权，已向公安、城管等部门反映。7、其系按无锡市物业服务收费管理实施办法收取停车费，不存在违规收费的问题。8、经政府部门协调，小区物业管理用房已归小区社区服务使用。9、被告于2011年6月28日办理入住手续后，未登记空置房，系出租给他人居住。被告于2013年6月28日至同年12月20日装修期间6个月的装修期间的物业公共服务费（0.5元／月／平方米），同意按照70%的标准收取，减免被告的物业费100.80元（0.50元／平方米／月×112.03平方米×6个月×30%）；被告所缴纳的装修保证金、押金等，在其交清所欠物业费后可按规定退还；水电费如果已结清，预收水电费可以退还；电梯运送材料费和装璜垃圾清运费不予退还。上述事实，有当事人的陈述、《合同》、《规约》、房屋入住通知单、业主基本情况登记表、交接清单、结算凭证、律师函、《建设工程消防验收意见书》、《质量检测报告书》、装饰装修申请表等证据在卷佐证。本院认为：无锡市住房保障中心与金佳物业公司签订的《合同》、罗倩倩签署的《规约》均合法有效。罗倩倩作为惠景家园小区业主，接受了金佳物业公司的物业服务，依法应当按照约定交纳物业费。罗倩倩每月应当交纳物业费97.20元，自2013年7月1日至2015年9月30日期间的物业费共计2624.40元。金佳物业公司同意减免申报装修期间六个月期间的物业公共服务费100.80元，应予准许。罗倩倩以金佳物业公司履行物业服务义务存在瑕疵为由拒交物业管理费用，没有正当理由，本院不予支持。物业服务管理面对的是持续的动态行为和状态，比如楼道中存在停放电动自行车、张贴广告等情况，需要物业服务企业进行持续的日常管理，仅凭某一时间点存在此种情况，并不能证明金佳物业公司未履行管理义务，故对于罗倩倩的此项意见，本院均不予采信。罗倩倩主张金佳物业公司违规交房、收费，要求赔偿及返还等内容，属于另外的法律关系，本案不予理涉。需要指出，近年来，业主和物业服务企业的纠纷呈快速上涨趋势，而其中物业费纠纷是最为常见的纠纷，通常表现为在物业服务合同合法有效的前提下，业主以服务质量存在瑕疵拒交全部物业服务费。本院认为，业主拒交物业费应当基于正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主个人的正当、合理理由，对该正当理由应从严掌握。物业服务企业除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于所有业主所期待的更好物业服务的目的实现，可能使物业服务陷入困境。同时，也希望物业服务企业能够继续提高服务和管理水平，为业主创造一个和谐、舒适、优美的生活环境。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：罗倩倩应于本判决发生法律效力之日起十日内，向无锡市金佳物业管理服务有限公司支付自2013年7月1日起至2015年9月30日止的物业管理费2523.60元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由罗倩倩负担。本判决为终审判决。审判员　　徐双鹰二〇一六年一月二十二日书记员　　王佳舟本案援引法律条款《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”