（2015）娄星民一初字第1806号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-07-29
案件名称
娄底市公安局交警支队后勤服务中心与肖仁义房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
娄底市公安局交警支队后勤服务中心,肖仁义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十六条第一款，第十八条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2015）娄星民一初字第1806号原告（反诉被告）娄底市公安局交警支队后勤服务中心。住所地：娄底市娄星区扶青路。负责人王定龙，该中心主任。特别授权委托代理人陈苏仪，湖南真理律师事务所律师。被告（反诉原告）肖仁义。原告娄底市公安局交警支队后勤服务中心（以下简称交警支队后勤中心）诉被告肖仁义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理，被告肖仁义于2015年9月25日提起反诉，本院依法受理后，依法组成合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理，原告交警支队后勤中心负责人王定龙、特别授权委托代理人陈苏仪、被告肖仁义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交警支队后勤中心诉称：2013年12月2日被告肖仁义经过与原告有门面租赁关系的易六贤，占住了原告与易六贤租期已到的娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋第11、12号门面。2014年5月12日原告以易六贤不交还租赁到期的门面为由向法院提起诉讼，被告肖仁义在2014年6月30日刘建清、周景芳、肖庆的《民事答辩状》中认可自己占用原告门面的事实。原告曾多次以口头、书面等方式通知被告搬出强占的门面，但被告置之不理。2015年7月6日原告再次书面公告通知被告，限被告在10日内搬离其侵占的原告门面，然被告仍拒不搬出。原告认为，被告长期侵占原告的房屋门面系违法行为，故诉至法院，请求依法判令被告停止侵害，迅速搬离强占的原告门面，并判令被告赔偿原告的经济损失2.6万元，本案诉讼费由被告承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、2013年12月2日的通知一份，拟证明原告于2013年12月2日告知被告搬离侵占的门面的事实；2、2014年1月5日的紧急通知，拟证明原告于2014年1月5日再次通知被告搬离侵占的门面的事实；3、2015年7月6日的通知一份，拟证明2015年7月6日原告又一次通知被告搬离侵占的门面的事实；4、照片复印件，拟证明原告于2015年7月6日将通知送达给被告的事实；5、民事答辩状，拟证明被告肖仁义在刘建清、周景芳、肖庆的答辩状中签名，被告明知其侵占了原告的门面的事实。被告肖仁义答辩并反诉称：被告承租了原告位于娄底市公安局交警支队直属一大队家属区的临街房屋第11、12号门面，一直按期缴纳租金，原告也一直无异议。2012年12月19日，原告通知被告合同已到期，要求被告搬离，并于2013年3月25日起对被告所租门面实施停水停电的措施，还安排社会人员来被告所租门面进行非法拆门等违法行为。被告认为，原告提前强制收回门面、对门面实施停水停电及非法拆门的行为，严重扰乱了被告的正常生活和经营，迫使被告另寻门面及住房，提高了被告的生活成本，导致被告损失了转让费4.6万元、装修费3.5万元、误工费3万元、精神损失费3万元，故反诉请求原告赔偿被告各项经济损失共计14.1万元，并由原告承担本案的反诉费。被告未向本院提交证据。在庭审中，本院组织了原、被告双方进行了举证、质证，被告对原告所提交的证据1、3、4、5无异议，对证据2表示该证落款时间被修改过。本院审查以上证据认为，被告对原告提交的证据1、3、4、5无异议，本院予以认定，证据2结合该证的内容看，该通知的落款时间应为2013年1月5日。本院根据所采信的证据及当事人的陈述，认定本案以下基本事实：原告交警支队后勤中心系娄底市公安局交警支队独立的后勤服务部门，主管娄底市公安局交警支队所属的房产。原告原将位于娄星区南贸西街娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋11、12号门面出租给了案外人肖美霞，每月租金为800元，但双方未签订书面租赁合同。后被告肖美霞将两门面转租给被告肖仁义，肖仁义将租金直接交给肖美霞，再由肖美霞向原告交纳房租。2012年12月1日，原告向娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋门面全体承租人发出通知书，告知交警支队直属一大队一楼门面于2012年12月30日到期，不再续约，要求承租人在当月30日以前搬离。2013年1月5日，原告再次发出紧急通知，要求各承租人在2013年1月15日前搬离。2013年12月2日，原告发出通告，告知各门面承租人交警支队直属一大队办公楼一楼门面不再对外招租，要求承租人于2013年12月31日前搬离。2015年7月6日，原告在被告所承租的门面张贴“通知”一份，要求“肖美霞”在2015年7月16日前办理搬离手续。但被告肖仁义直至今日仍未搬离承租门面，且自2012年12月31日起未再向肖美霞交纳租金，肖美霞亦未再向原告交纳租金。另查明，2013年1月原告对被告所承租的门面采取了断水措施。本院认为，原告与肖美霞之间虽未签订书面的《门面租赁合同》，但原告将门面交由肖美霞使用、收益，肖美霞按双方口头约定向原告交纳了租金，双方已形成了事实上的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”之规定，原告与肖美霞之间应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，本案原告已在合理期限之前通知了肖美霞解除合同，故原告与肖美霞之间的租赁合同已于2012年12月30日解除。肖美霞将所租门面转租给被告肖仁义虽未征得原告的同意，但是肖仁义转租门面后一直照常经营，原告理应知道肖美霞的转租行为，对此原告一直未提出异议，应视为对转租行为予以认可。肖美霞将房屋转租给第三人的转租期限依法不得超过租赁合同剩余的期限，超过部分无效。现原告与肖美霞之间的租赁合同已于2012年12月30日解除，故自此日起，被告肖仁义无继续占有、使用承租门面的法律依据，因此，对于原告要求被告搬离承租门面的主张本院予以支持。合同解除后，被告未及时搬离门面，而是继续占有、使用门面，应支付逾期返还租赁物的占有使用费（即租金损失）。被告反诉请求原告赔偿其转让费、装修费、误工费、精神损失费无法律和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告肖仁义自本判决生效之日起15日内搬离租赁的娄星区南贸西街娄底市公安局交警支队直属一大队家属区域的临街房屋11、12号门面。二、被告肖仁义自本判决生效之日起十日内支付给原告娄底市公安局交警支队后勤服务中心2012年12月31日至2015年8月15日期间的门面占有使用费人民币26000元。三、驳回反诉原告肖仁义的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币450元，反诉费1560元，合计人民币2010元，由被告肖仁义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 肖 霞人民陪审员 吕冬生人民陪审员 贺德娥二O一六年元月二十二日书 记 员 许丽智附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”