（2015）舟定临民初字第387号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-06-01
案件名称
陈翀、金剑芬与舟山祥生投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市定海区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈翀,金剑芬,舟山祥生投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款
全文
舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟定临民初字第387号原告陈翀，职员。原告金剑芬，职员。二原告委托的共同代理人周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。二原告委托的共同代理人沈佳敏，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被告舟山祥生投资发展有限公司，住所地舟山市定海区临城街道临城街166号，实际经营地舟山市定海区临城街道祥生.御江湾小区2幢101室。法定代表人陈国祥，董事长。委托代理人俞俊江，浙江墨恒律师事务所律师。委托代理人魏彬，浙江墨恒律师事务所律师。原告陈翀、金剑芬诉被告舟山祥生投资发展有限公司（以下简称“祥生公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理。本案依法由代理审判员张杨适用简易程序于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告陈翀、金剑芬及二原告委托的共同代理人周世忠、被告祥生公司委托代理人魏彬到庭参加了诉讼。现已审理终结。二原告诉称：二原告系夫妻关系。2013年3月22日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，主要约定二原告以12527.76元／㎡价格购买坐落于舟山市定海区临城街道祥生.御江湾小区26幢1104室房屋，建筑面积为115.08㎡（实为116.01㎡），合同总价计1441580元等内容。合同签订当日，二原告即向被告支付购房款80万元；2013年3月24日，二原告另支付房款211580元。2013年4月7日，二原告办妥涉案房屋预告登记。2013年5月17日，二原告以涉案房屋作抵押物，贷款43万元用于支付剩余房款。2014年9月19日，二原告办理完毕交房手续，并于交房当日再行支付面积差额款11650元，至此，二原告总共支付被告购房款1453230元。同日，二原告还支付了物业维修基金10441元、物业费2784元及电梯费417元。2014年9月下旬，台风“凤凰”过后，二原告发现涉案房屋每个窗户均漏水，构造柱存大片水迹，室内地面存大滩积水。同年10月12日，原告进场装修。装修期间，应原告在内数十名购房者要求，被告再次派员整体维修，并出具施工方案和补充专项方案。同年11月11日，被告函告35户购房者，同意从2014年9月起按每月3000元标准给予房租补贴。同年12月初，被告全面维修结束。同年12月7日，被告对涉案房屋维修部分进行冲淋水试验，结果仍有漏水现象。二原告为免损失扩大，不得已暂停装修，期间装修花费177975元。2015年3月，原告发现室内厨房顶棚漏水，被告再次派员修复无果。事后，原告发现除室内厨房外，其他房间顶棚存在大面积受潮起壳现象。2014年10月至2015年4月，原告在勘验时发现涉案房屋除多处渗漏外，尚存在诸多主体结构质量缺陷：客厅柱子有一条纵向约1.6米裂缝；部分窗两侧未按施工图设置钢筋混凝土构造柱；外墙装饰条或腰线未按施工图向上翻120毫米素混凝土翻边；主卧剪力墙向外倾斜；26号楼西北角外墙用肉眼可见倾斜；室内框架柱向西倾斜，且框架保护层厚度不够等。原告就上述渗漏及结构质量缺陷多次向被告反映，但均遭推诿。2015年7月12日，台风“灿鸿”过后，涉案房屋室内积水严重。同月中旬，包括原告在内的多名购房者向市住建局信访。同年8月10日，市住建局书面答复已责令被告就上述质量缺陷限期彻底整改；被告亦承认存在部分质量缺陷的前提下，书面函告市住建局将在同年8月20日维修结束。至同年8月21日，原告再次函告敦促被告，但仍无果。为此，二原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告双方于2013年3月22日签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关附件；二、被告退还二原告已付购房款1453230元，并分别支付该款其中1011580元自2013年3月24日起、430000元自2013年6月5日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；三、被告退还二原告已付物业维修基金10441元、物业费及电梯费3201元；四、被告赔偿二原告装修损失177975元，并自2014年9月1日起按3000元／月标准赔偿房租损失至实际清偿购房款之日止（暂算至起诉之日止为36000元）。被告辩称：原告主张解除合同并不符合约定或法定的事由，即解除合同的条件并不具备。被告向原告交付的涉案房屋经过有关部门竣工验收合格，且经市住建局验收合格备案，符合国家质量标准。在台风气候影响下所导致的房屋非主体结构的配件损坏，完全可以通过维修解决。2014年9月19日，被告已向原告交付房屋，原告一直以要求先行赔付后，才允许被告派员进场维修，客观上阻碍了对涉案房屋的修复。故请求法院依法驳回二原告要求解除商品房买卖合同，退还购房款并支付相应利息、退还物业维修基金、物业费及电梯电费，赔偿装修损失的诉讼请求。另被告认可二原告主张自2015年9月16日起按3000元／月支付至2015年12月底的房屋维修补贴款；超出部分，不予认可。二原告为支持上述主张，提供证据如下：证据1《浙江省商品房买卖合同》及相关附件原件一份，拟证明二原告向被告购买坐落于舟山市定海区临城街道祥生.御江湾小区26幢1104室房屋，合同约定房屋总价款1441580元；证据2《中国银行股份有限个人一手住房贷款合同》复印件一份，拟证明二原告以涉案房屋抵押贷款430000元用于支付剩余购房款；证据3《房屋预告登记证明》原件一份，拟证明二原告已就涉案房屋办妥预告登记；证据4《祥生御江湾交房结算清单》原件一份、发票原件及收款收据原件三份，拟证明二原告按实支付面积差额款11650元，至此合计支付购房款1453230元，并已支付物业维修基金10441元、物业费2784元及电梯费417元；证据5《绿城物业服务集团有限公司发放签收记录》复印件一份，拟证明2014年9月23日，二原告就涉案房屋渗水问题报物业维修；证据6《施工组织设计／（专项）施工方案报审表》复印件二份、《舟山祥生御江湾小区共性问题修补专项方案》复印件二份，拟证明2014年10月下旬起，被告再次派员对包括涉案房屋在内存在质量问题的房产进行整体维修，并出具施工方案和补充专项方案；证据7《绿城物业服务集团有限公司业主保留钥匙登记表》复印件一份，拟证明二原告将涉案房屋钥匙于2014年11月1日交物业存放用于维修人员进场；证据8《御江湾35户业主关于住房维修意见的回复》复印件一份、《维权签到表》复印件一份，拟证明被告书面同意自2014年9月起按3000元／月补偿包括二原告在内的35户购房户损失；证据9《祥生御江湾小区部分铝合金门窗、屋面、卫生间、露台等完成维修验收答复时间》复印件一份、照片原件三份，拟证明2014年12月7日，被告整体维修后进行单户冲淋水试验，但仍未能妥善修复；证据10收条原件一份、《御江湾26-1104装修费用清单》原件一份、《家电清单》原件一份，拟证明因冲淋水试验失败，二原告只得停止装修，为此已实际支出装修费用（包括购置家电）合计177975元；证据11照片原件一份、《绿城物业服务集团有限公司舟山分公司工作联系单》复印件一份，拟证明2015年3月二原告再次发现厨房顶棚渗漏，物业公司应原告等多名住户要求联系被告维修；证据12照片原件八份，拟证明2015年7月台风“灿鸿”过后，涉案房产漏水，室内积水严重；证据13《信访事项登记表》复印件一份、《舟山市住房和城乡建设局信访事项答复意见书》原件一份、《关于业主投诉的回复》复印件一份，拟证明2015年7月，包括原告在内的部分住户到市住建局信访，市住建局书面要求被告限期彻底整改，被告承诺于当年8月20日前整改结束；证据14照片原件一份，拟证明2015年8月，涉案房屋顶棚出现大面积起壳现象；证据15《关于要求维修的再次催告函》原件一份、《关于要求再次维修的催告函》原件一份及邮政快递回执单原件二份，拟证明二原告书面催告被告按其承诺内容履行再次维修义务，但均无果；证据16照片原件八份，拟证明涉案房屋存在多处未按设计图纸施工现象；证据17网络新闻稿复印件二份，拟证明台风“凤凰”、“灿鸿”具体时间；证据18照片原件一份、《退房函》复印件一份、照片原件二份及邮政签收确认照片原件二份，拟证明2015年9月16日，涉案房屋主卧露台门继续发生渗漏，二原告于同日向被告发函退房并赔偿损失，被告已签收；证据19《零售贷款历史还款交易查询单》复印件一份，拟证明银行放贷时间为2013年6月5日；证据20《绿城物业服务集团有限公司装修申请表》复印件一份，拟证明2014年9月20日，二原告已向物业公司报备进场装修；证据21缴款凭证原件二份、发票原件十份，拟证明二原告为装修房屋而购置家电花销情况；证据22情况说明原件一份，拟证明案外人夏某为二原告装修涉案房屋的情况。被告质证认为：对证据1、2、3、4真实性、客观性与关联性均无异议；对证据5、6、7，因二原告未提交证据原件，故对真实性无法确认；对证据8真实性无异议，但无法确认二原告属于该35户维权业主范围内；对证据9真实性无法确认，另对三张照片拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可；对证据10系由二原告单独形成，故对真实性不予认可；对证据11真实性无法确认，另对照片拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可；对证据12因拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可；对证据13真实性无异议，但原告在受领房屋后一直通过信访等方式要求高额赔付后才允许被告进场修复，故被告才作出上述答复意见；对证据14因拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可；对证据15真实性不予认可，且被告未收到上述函件；对证据16因拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可；对证据17真实性无异议，台风天气属不可抗力，导致涉案房屋渗水并非房屋质量问题；对证据18因拍摄形成时间和地点无法确认，故与本案争议事实关联性不予认可，退房函被告未收到，对真实性不予认可；对证据19、20真实性、客观性与关联性均无异议；对证据21真实性不予认可，且与本案争议事实无关联；对证据22应属证人证言，证人夏某应当到庭接受质证，故对其真实性不予认可。被告为支持上述主张，提供证据如下：证据1《房屋建筑工程竣工验收备案表》复印件一份、《商品房初始登记证明》复印件一份，拟证明被告交付二原告的涉案房屋已通过竣工验收，且已经市住建局备案登记，涉案房屋现已完成商品房初始登记，完全符合质量要求；证据2《绿城物业服务集团有限公司房屋交付物品清单》复印件一份、《分户（分割）登记凭证》复印件一份，拟证明二原告已于2014年9月19日实际受领涉案房屋，并置于其控制之下；证据3《26幢1104室反映保修任务单》原件一份，拟证明被告曾于2015年3月13日对二原告向其反映的涉案房屋厨房间通气管道边漏水问题进行修复，且在保修期范围内均积极对涉案房屋质量瑕疵进行修复；证据4《绿城物业服务集团有限公司装修申请表》复印件一份，拟证明二原告于2014年9月20日对涉案房屋进行装修报备时，已确认涉案房屋无相关质量问题；证据5《祥生御江湾商品住宅二期项目分户验收抽查情况汇总》复印件一份，拟证明涉案房屋所在的该小区二期工程已通过分户抽查验收，符合相关质量要求。原告质证认为：对证据1真实性无异议，被告开发建造的整体工程通过竣工验收，并不代表涉案房屋没有质量瑕疵；对证据2、3、4真实性、客观性与关联性均无异议；对证据5真实性无异议，但该份抽查汇总表并不包括涉案房屋，故关联性不予认可。本院经审查，结合原、被告的质证意见，对双方提供的证据作如下认证：对二原告提供的证据1-9客观、真实，能够证明二原告向被告购买了涉案房屋，后发现涉案房屋存在质量瑕疵，与被告协商维修的事实；对证据10，二原告持有案外人夏某出具的装修收款收条及清单载明的金额、项目、结算日期与夏某庭后向法庭提供的情况说明能够印证，但对该证据真实性予以确认，另二原告又提供了购置家电清单及发票、购货凭单以综合证明其装修损失，对该证据真实性予以确认；对证据11-15真实性予以确认；对证据16真实性予以确认，但与待证涉案房屋存在多处未按图纸施工的关联性，二原告未对此提出鉴定，故对关联性不予认定；对证据17-20真实性予以确认；另对证据21、22真实性予以确认。对被告提供的证据1-5真实性予以确认，但整体项目工程通过竣工验收并不能证明房屋质量不存在瑕疵，且分户验收也未包括涉案房屋在内，故对关联性不予认可。经审理查明：2013年3月22日，二原告共同与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及相关附件，约定：买受人以12527.76元／㎡价格购买坐落于舟山市定海区临城街道祥生.御江湾小区26幢1104室房屋，建筑面积为115.08㎡，其中套内建筑面积97.07㎡，合同总价计1441580元；买受人于本合同签订同时支付首付款80万元，于2013年3月24日前补房款211580元，剩余购房款43万元通过商业银行贷款的方式在满足放款条件之日起30日内全额划付；凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理；出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十九条的有关规定；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为8年，质量保修期自竣工验收合格之日起计算。合同签订后，二原告按合同约定支付前二笔购房款。2013年4月7日，二原告办妥涉案房屋预告登记。同年5月17日，二原告以涉案房屋作抵押物，贷款43万元用于支付剩余购房款。同年9月19日，二原告办理完毕交房手续，并于交房当日再行支付面积差额款11650元，至此，二原告总共支付被告购房款1453230元。此外，二原告还分别支付了物业维修基金10441元、物业费2784元及电梯电费417元。交房后，2014年9月20日，原告陈翀向物业服务中心申请装修报备。同月23日，原告向物业服务中心反映涉案房屋窗户漏水，地面存积水。被告为此派员进行了维修。后应多名业主要求，被告于同年10月25日出具《舟山祥生御江湾小区共性问题修补专项方案》，包括：铝合金门窗渗水修补专项方案，构造柱（门窗中间）顶粉刷裂缝施工方案，屋面渗漏处修补方案，楼面、卫生间、阳台渗水修补方案及其他修补方案；对涉案房屋所在的26幢楼房计划修补完成时间为11月8日；修补工程质量要求达到合格，没有渗漏现象等内容。同年10月26日，被告将该施工方案报审通过。同月29日，被告又出具《舟山祥生御江湾小区共性问题修补补充专项方案》，包括：铝合金门窗渗水修补专项方案检查，采取加压对整个外门窗进行冲淋水试验，一个窗最少为30分钟；上述方案（包括原共性方案）修补时间自业主同意修复方案之日开始；上述问题修补完成符合要求后由物业通知业主验收、交房等内容。同月30日，被告将该施工方案报审通过。同年11月11日，被告书面答复同意该小区35户（包括二原告）自2014年10月1日起免一年物业费，并自2014年9月16日起按每月3000元标准补贴至维修完成再次通知交房之日止。后被告完成维修并对涉案房屋维修部分进行单户冲淋水试验。2015年3月8日，二原告发现涉案房屋厨房通气管边渗水，遂报物业维修，被告于同月13日对问题处套管边重新填堵修复完成。同年7月27日，二原告发现涉案房屋仍存在渗水等问题，后与部分业主到市住建局信访，提出包括退房并赔偿损失等请求。同年8月7日，被告书面答复市住建局落实整改措施。同月10日，市住建局出具《信访事项答复意见书》，包括就房屋渗漏等质量问题督促被告彻底整改；就渗水导致部分业主装修损坏问题督促被告积极与业主协商，对业主合理诉求做经济补偿等。同月15日，二原告发函被告于2015年8月20日前提供完整书面维修方案并维修完毕。同月23日，二原告再次发函被告于2015年8月27日前就前述函件所涉问题予以解决。同年9月17日，二原告又次发函被告解除房屋买卖合同，返还已支付的购房款1453230元，并支付相应利息及赔偿装修和房租损失。另查明，涉案房屋属于祥生.御江湾小区二期工程，该工程已于2014年9月9日通过工程竣工验收备案。2014年8月20日，舟山市建筑工程质量安全监督站对该二期项目分户验收，但分户抽查并不包含涉案房屋。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定该房屋买卖合同合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方对房款支付、维修经过均无异议。争议的焦点为涉案房屋存在的质量瑕疵是否已达到使房屋买卖合同解除的条件，即二原告能否依合同约定或法律规定向被告主张退房。二原告诉请解除房屋买卖合同，系基于涉案房屋存在质量缺陷包括主体结构缺陷和房屋多处渗漏，虽经被告多次维修但仍未妥善修复，致使二原告购买房屋后无法居住。故对二原告诉请所基于的事实理由是否符合约定解除或法定解除条件，本院经审查后认为：1、是否符合约定解除的条件。现依双方签订的房屋买卖合同约定的退房情形，为“凡符合《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理”。该《办法》第二十八条第一款规定房地产经营者负责退房的情形包括：（一）未取得预售许可证预售商品房的；（二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付使用的；（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；（四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的；（五）小区绿化、房屋间距、容积率等外部环境以及配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。二原告并未就涉案房屋主体结构缺陷提出鉴定申请，且二原告提供的现有证据也不足以证明涉案房屋存在主体结构缺陷，根据“谁主张、谁举证”证据规则，对二原告基于主体质量缺陷的诉请缺乏事实依据，不能认定符合双方合同约定解除的条件；另二原告基于房屋多出渗漏却经被告多次修复未果为由，因不属于双方合同约定解除的范畴，故本院亦不予认定涉案房屋已符合双方合同约定解除的条件。2、是否符合法定解除条件。就二原告以所购房屋多处渗漏且久修未果为由，是否已达到了因房屋质量严重影响正常居住使用之程度。本院经审查后认为，被告建造的该小区已通过竣工验收，并已通过市住建局备案审核，结合二原告诉请及其提供的相应证据，涉案房屋在非主体结构质量缺陷方面所存在多处渗漏的质量瑕疵问题，属客观事实；且被告亦不能证明该渗漏问题是被告开发建设以外的原因造成的，故在保修范围和保修期限内发生质量问题的，被告应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容履行讼争房屋保修义务。对原告诉请解除房屋买卖合同的诉请，根据公平原则与保护交易安全原则，本院不予支持。二原告主张基于合同解除后返还购房款、物业维修基金、物业费、电梯电费及利息的诉请，本院亦不予支持。二原告主张被告赔偿其装修损失系基于解除合同的前提下被告所应赔偿的装饰装修费用，并非因房屋质量瑕疵给原告造成的实际损失，且对涉案房屋质量瑕疵与装修损失之间因果关系，二原告亦未举证加以证明，故本院对此不予支持。另就二原告诉请被告自2014年9月1日起按3000元／月标准赔偿至实际清偿购房款之日止的房租损失，因被告书面同意自2014年9月16日起按3000元／月标准补贴至2014年12月底止，本院予以支持；对二原告诉请中超出2014年12月底的部分，根据举证责任规则，二原告并未提供证据加以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、限被告舟山祥生投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈翀、金剑芬支付房屋维修补贴款10600元；二、驳回原告陈翀、金剑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取9964元，由原告陈翀、金剑芬负担5964元，由被告舟山祥生投资发展有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。［上诉案件受理应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。代理审判员 张 杨二〇一六年一月二十二日书 记 员 於航燕