（2015）庐江民一初字第04337号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-04-25

案件名称

庐江县公房经营管理所与施法新、李朝爱租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

庐江县人民法院

所属地区

庐江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

庐江县公房经营管理所,施法新,李朝爱

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十六条

全文

安徽省庐江县人民法院民事判决书（2015）庐江民一初字第04337号原告：庐江县公房经营管理所，住所地安徽省庐江县。法定代表人：张大前，该所所长。委托代理人：高小惠，该所员工。委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。被告：施法新，男，汉族，1958年1月1日出生，居民，户籍地安徽省庐江县，经常居住地安徽省庐江县。被告：李朝爱，女，汉族，1966年12月3日出生，居民，户籍地安徽省庐江县，经常居住地安徽省庐江县。原告庐江县公房经营管理所与被告施法新、李朝爱租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日��案受理。依法由审判员包玲适用简易程序于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告庐江县公房经营管理所的委托代理人刘爱民以及被告施法新、李朝爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庐江县公房经营管理所诉称：两被告系夫妻。2012年10月，两被告经审查批准，获得政府投资建设的廉租住房的租赁使用权。2013年1月26日，原告同施法新签订廉租住房租赁合同，将位于庐江县庐城镇塔山东路20号惠民小区22栋305室房屋租赁给被告，租期自2013年2月1日至2014年1月31日，合同对租金、续租条件、逾期交租的违约责任等作了约定。合同签订后，原告交付上述房屋，被告支付了2013年2月至2014年1月期间的租金。2014年1月31日合同期满，被告未提出续租申请，但仍占用房屋。根据2014年4月19日庐江县人民政府办公室《关于庐江县2014年公租房分配和年审工作方案的通知》的��定，由于被告施法新在2013年4月开始领取每月1647元的退休工资，不再具备廉租住房的承租资格，按照合同约定，被告应腾退承租的廉租住房，但被告拒不退让，在此情况下，被告应按市场租金价格8月／㎡支付租金，自2014年2月1日至2015年1月31日，被告应支付租金4492.50元，但被告拒不交纳。2015年3月30日，庐江县人民政府办公室发布《关于公布2015年度庐江县公租房准入及保障标准的通知》，将月收入在828元至1295元之间的家庭定为中等收入家庭，中等收入家庭应按市场租金的70%交纳保障性住房租金。2015年6月，经审核，被告属于中等以下收入家庭，应按5.6元／㎡的标准支付租金，每月应付262.08元，但被告仍拒绝按此标准交纳租金，并继续占据房屋拒不腾让。现诉求：1、请依法判令解除原、被告之间的廉租住房租赁关系，并判令被告立即将位于庐江县庐城镇塔山东路20号惠民小区22栋305室的房屋腾让给原告；2、依法判令被告立即支付所欠原告租金7638元（此租金为2014年2月1日至2015年9月30日期间的租金，此后租金按262.08元／月计算，直至房屋实际腾让之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。施法新、李朝爱在庭审中共同辩称：施法新从2013年4月份才拿退休金，房租的标准太高，其负担不起，也不愿意腾让房屋，因为其没有其他房屋居住。经审理查明：施法新、李朝爱系夫妻。2013年1月26日，庐江县公房经营管理所与施法新签订《庐江县廉租住房租赁合同》，将位于庐江县庐城镇塔山东路20号惠民小区22栋305室房屋租赁给施法新使用，合同约定：房屋建筑面积46.8平方米，月租金31.8元／月，租赁期限2013年2月1日至2014年1月31日，租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金标准，双方自政府文件规定的调租之日起执行新的租金标准，本合同其他条款继续有效；租赁期满合同期满前1个月，施法新向原受理的廉租住房保障的社区居委会或者庐城镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等情况，社区居委会或者庐城镇人民政府应当对申报情况进行核实，通过审批的，依据年申表，双方在本合同庐江县廉租住房年审登记表上签名盖章，原租赁合同继续履行，履行期限为一年，未通过审批的，本合同中止，施法新将房屋腾退交还；经县房产主管部门核定施法新不符合廉租住房承租资格的，施法新应将承租房屋及附属设施、设备在三十日内交还；合同第二十一条约定在施法新无正当理由累计6个月以上（含6个月）未缴纳廉租房租金等情形下，庐江县公房管理所有权解除租赁合同，收回房屋并索赔损失；合同还约定了其他事项。合同签订后，庐江县公房管理所将上述房屋交施法新、李朝爱居住、��用，施法新、李朝爱交纳了2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋租金381.6元。2014年4月19日，庐江县人民政府办公室下发通知，公布了《庐江县2014年公租房分配和年审工作方案》，实施廉租住房和公租房房源并轨，供应对象并轨，租金标准并轨。规定城镇中等偏下收入家庭的申请条件为：根据家庭人均年收入不同，将城镇中等偏下收入家庭分为最低收入、低收入和中等以下收入3类家庭。其中最低收入家庭人均收入420元／月（县政府公布的城市居民最低生活保障标准），低收入家庭人均收入756元／月（城市居民最低生活保障标准的1.8倍），中等以下收入家庭人均收入1109元／月（城镇居民人均可支配收入的80%）等。施法新自2013年4月始领取退休工资，每月收入1647元，李朝爱无固定职业。2014年8月29日上午，县住房保障工作领导组有关单位召开2014年公租房（新增）集中审核专题会议，形成的意见有：对于无稳定就业单位的人员，由于收入难以核定，暂以劳动部门公布的最低工资保准（930元／月）计算，对个人收入证明每月低于劳动部门公布的最低工资标准的需经县人社局认定；居户反映施法新户收入与租金标准不一致，经审核，施法新户，2012年申报时为低保户，施法新于2013年4月领取退休工资1647元／月，其妻按7月23日会议精神认定930元／月，收入超标，执行市场租金等。2015年3月30日，庐江县人民政府办公室下发庐政办（2015）37号文件《关于公布2015年度庐江县公租房准入及保障标准的通知》，规定：城镇中等偏下收入家庭申请公租房的条件包括：根据家庭人均年收入不同，将城镇中等偏下收入家庭分为最低收入、低收入和中等以下收入3类家庭。其中最低收入家庭人均可支配收入低于460元／月，低收入家庭人均可支配收入低于828元／月，中等以下收入家庭人均可支配收入低于1295元／月；城镇最低收入、低收入和中等以下收入3类住房困难家庭享受实物配租保障方式的，收取保障性住房租金标准分别为市场租金的10%、30%、70%，市场租金指导价由县物价局核定等。2015年6月11日下午，县住房保障工作领导组有关单位召开2015年公租房集中审核专题会议，形成的意见有：对于无稳定就业单位的人员，对个人收入证明每月低于劳动部门公布的最低工资标准的需经县人社局认定，没有人社部门认定的，暂以人社部门公布的最低工资标准（930元／月）认定；非低保户无稳定收入的，有残疾证、大病或慢性病卡，或男满55、女满50周岁无稳定职业人员，收入按照460元／月；收入认定以2014年元月1日至12月31日，退休工资以2015年工资的90%认定。后经审查，施法新退休工资为2208元／月，施法新户因收入调整，被纳入保障，保障待遇为中等以下收入家庭等。另查明：2013年7月30日，庐江县物价局庐价字（2013）24号文件《关于庐江县公共租赁住房租金标准的函》规定：公共租赁住房的租金标准，按市场租金70%的比例确定，其中一级区域5.6元／㎡；公共租赁住房租金标准根据住房市场租金水平试行动态管理，原则上每2年调整公布一次；其中涉案房屋被确立在一级区域内。上述证据由下列证据证实：1、《庐江县廉租住房租赁合同》、租赁费缴费发票各1份，证明原、被告双方廉租住房租赁的约定内容及被告交纳2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋租金381.6元的事实；2、庐江县物价局庐价字201324号文件《关于庐江县公共租赁住房租金标准的函》复印件1份，证明涉案房屋租赁市场价8元／㎡／月；3、施法新户2014年度《庐江县公共租赁住房保障��请表》1份、庐江县住房保障工作领导组2014年第2次《会议提要》复印件1份、庐江县人民政府办公室《关于庐江县2014年公租房分配和年审工作方案的通知》复印件1份，证明施法新于2013年4月退休，月收入1647元／月；李朝爱无固定职业，收入难以核定，以劳动部门公布的最低工资标准930元／月计算，施法新户人均收入超出中等以下收入家庭人均收入，2014年度已不具备公共租房保障条件，租金标准应执行市场价格为8元／㎡／月；4、施法新户2015年度《庐江县公共租赁住房保障审查表》1份、庐江县住房保障工作领导组2015年第1次《会议提要》复印件1份、庐江县人民政府办公室《关于公布2015年度庐江县公租房准入及保障标准的通知》复印件1份，证明根据政府政策，施法新户2015年度因收入调整被纳入保障，保障待遇为中等以下收入家庭。5、当事人的陈述，证明本院所查��实。上述证据业经庭审举证、质证，其客观真实、来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。庭审中，施法新、李朝爱提交：慢性病就诊卡、庐江县人民医院疾病诊断证明书、庐江县中医院疾病诊断证明书复印件各1份，用以证明二人身体患有疾病，无劳动能力。庐江县公房管理所认为，上述材料均为复印件，不能确认其真实性；施法新已领取退休金，有固定收入，李朝爱即使有颈椎病，也不能证明其丧失劳动能力。本院认为，上述证据材料系复印件，本院不能确认其真实性，即使真实，施法新已于2013年4月始领取退休工资，有固定收入来源，而李朝爱的举证不能证明其无劳动能力。2016年1月18日，原告庐江县公房经营管理所向本院提出变更诉求申请，要求撤回其在本案中的第一项诉讼请求：要求解除原、被告之间的廉租住房租��关系，以及要求被告立即将位于庐江县庐城镇塔山东路20号惠民小区22栋305室的房屋腾让给原告。本院认为：住房保障是政府为低收入居民和弱势群体等住房保障对象提供的住房援助，政府相关行政主管部门按照各自职责负责保障性住房的相关建设、管理和监督工作，具体标准和条件，由政府根据本地实际确定，故保障性住房的管理等工作既要符合法律、法规等规定，又要按政府相关政策和程序进行。原告与被告签订租期自2013年2月1日至2014年1月31日《庐江县廉租住房租赁合同》，在合同期满后，双方未续签合同，至今被告仍在占有、使用房屋，故自合同期满后双方之间形成了不定期租赁关系，双方的权利义务关系应按照原租赁合同确定。双方签订合同时，约定月租金标准为31.8元／月，但同时也明确约定“租赁期间，如遇政府调整廉租住房租金��准，双方自政府文件规定的调租之日起执行新的租金标准”，而根据《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》第十五条的规定，城镇住房保障的具体标准和条件，由市、县（市）人民政府根据本地实际确定，并向社会公布，故本县范围内的保障房的相关政策应按照政府文件和住房保障工作领导组意见执行。被告仅支付了2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋租金，后期租金一直未付，对原告已构成违约，故原告要求被告及时支付租金，符合法律规定，应予支持。关于被告应向原告支付的租金数额：1、2014年未交期间（2014年2月1日至2014年12月31日）的租金数额。施发新自2013年4月开始领取退休工资，2013年4月工资为1647元，在对被告2014年度公共租赁住房进行年度审查时，庐江县住房保障工作领导组经会议研究，认定施法新20**年收入为1647元／月，同时对��固定收入人员的收入认定形成的意见是：因该部分人员收入难以核定，以劳动部门公布的最低工资标准（930元／月）计算，对个人收入证明每月低于劳动部门公布的最低工资标准的需经县人社局认定，依据该意见，李朝爱在2014年时尚未满48周岁，未达到国家规定的法定退休年龄，其虽无固定职业，但无证据证明其已丧失劳动能力，政府相关部门也没有认定其无收入或收入低于最低工资标准，故李朝爱2014年度月收入按最低工资标准930元／月认定，据此，2014年度施法新户人均月收入为1288.5元【（1647元＋930元）÷2】，该数额已超出当年政府部门认定的中等以下收入家庭人均月收入1109元的标准，按当年政策，被告超出公共住房保障的范围，应按市场租金标准8元／㎡／月的标准支付租金，故自2014年2月1日至2014年12月31日期间，被告应支付的租金数额为4118.4元（46.8㎡×8元／��／月×11月）。2、2015年期间（2015年1月1日至2015年12月31日）的租金数额。施法新20**年工资2208元／月，根据政府政策规定的计算收入的方式，核定施法新20**年收入1987元／月（2208元／月×90%），原告认为，按照县住房保障领导组会议纪要“非低保户无稳定收入的，有残疾证、大病或慢性病卡，或男满55、女满50周岁无稳定职业人员，收入按照460元／月”，其核定李朝爱月收入460元／月，被告属中等以下收入家庭，即使2015年度不计算李朝爱月收入，按照施法新20**年月收入1987元计算，被告家庭人均月收入为993.5元（1987元÷2），该数额也属政府部门规定的中等以下收入家庭，房屋租金标准为5.6元／月／㎡（8元／㎡／月×70%），被告每月应支付租金262.08元（46.8㎡×5.6元／㎡），故2015年1月1日至2015年12月31日，被告应支付的租金为3144.96元（262.08元／月×12月）。在本案审理过程中，庐江县公房经营管理所自愿撤回要求与被告解除合同及要求被告腾空房屋的诉求，不违反法律规定，应予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，参照《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》第十五条之规定，判决如下：一、被告施法新、李朝爱于本判决生效后十五日内支付原告庐江县公房经营管理所租金7263.36元（自2014年2月1日至2015年12月31日）；二、驳回原告庐江县公房经营管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由原告庐江县公房经营管理所负担200元，被告施法新、李朝爱负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　包　　　　玲二〇一六年一月二十二日书记员　胡志海（代）附：本判决适用的法律条文。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《安徽省保��性住房建设和管理办法（试行）》第十五条城镇住房保障的对象，为准方困难和收入、财产等符合保障条件的城镇家庭、个人和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体标准和条件，由市、县（市）人民政府根据本地实际确定，并向社会公布。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。更多数据：搜索“”来源：