（2015）盐民终字第03395号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-02
案件名称
盐城市欧景苑物业管理有限公司与陆毅物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆毅,盐城市欧景苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第03395号上诉人（原审被告）陆毅，居民。被上诉人（原审原告）盐城市欧景苑物业管理有限公司，住所地盐城市亭湖区人民南路95号。法定代表人许水勇，该公司总经理。委托代理人崔绍芳，江苏腾飞苑律师事务所律师。上诉人陆毅因与被上诉人盐城市欧景苑物业管理有限公司（以下简称欧景苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧景苑物业公司一审诉称，被告于2005年10月12日入住欧景苑小区9号楼103室。我公司与盐城市欧景苑业主委员会签订了物业管理协议，约定物业费按物价局规定收取。我公司按照协议履行物业服务，而被告从2009年至2013年拖欠物业服务费、公共电费和维修费合计1940元，经我公司多次催要未果。现诉请法院判令被告支付2009年到2013年的物业服务费、公共电费和维修费计1940元。陆毅一审辨称，1、本人从来没有与原告签订过任何协议，业主委员会也没有与原告签订过协议，要求原告提供两份协议原件。2、要求原告提供按照协议履行物业服务义务的证明，原告并没有按照协议约定的服务标准履行服务义务。3、2010年至2013年期间原告未经业主大会同意擅自提高收费标准不合法，被告不认可，原告仍应按照0.24元／月.平方米收费。4、被告没有收到原告要求被告交费的通知，原告主张的部分物业费已经超过诉讼时效。原审法院经审理查明，被告陆毅系欧景苑小区9号楼103室的业主，2003年四季度入住小区，其房屋面积为93.54㎡平方米。2004年起，原告为该小区提供物业服务至今，原告的资质等级为三级，但原告未能提供其与欧景苑小区业主委员会签订的物业服务合同原件。2008年11月8日，盐城市欧景苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）向原告出具一份复函，同意原告在小区按盐城市区普通住宅物业服务三档（下浮20%）标准收费的调整方案，并要求原告将物业服务三档等级的项目和服务标准内容长期张布小区公共宣传栏。2008年11月6日，原告张贴公告，内容为：“关于我公司提请将欧景苑小区物业收费标准适度提高的请示，业主委员会已于本月二日召开业主大会代表获得通过。收费标准为0.3元／月.平方米，我区执行该标准下浮20%，为0.24元／月.平方米。另按市环卫管理部门要求代收0.04元／月.平方米的垃圾清运费，合计为0.28元／月.平方米。新的收费标准从2008年12月1日起执行，望各位业主给予配合支持。”2009年1月起，被告未向原告交纳物业管理费，原告于2013年8月30日向原审法院提起诉讼后撤诉，2014年5月16日再次诉至原审法院。另查明，2003年9月25日，盐市价发（2003）162号文《关于印发﹤盐城市区物业服务收费管理暂行办法﹥的通知》规定盐城市区普通住宅物业服务费三级标准为0.3元／月.平方米，浮动幅度上下20%。2011年，盐市价发（2011）56号文《关于印发﹤盐城市区普通住宅物业服务等级和收费标准﹥》的通知规定盐城市区普通住宅物业服务收费三级标准为0.4元／月.平方米，幅度浮动上下20%。原告本次主张的1940元费用组成如下：1、2009年，93.54平方米×0.28元／月／每平方×12个月＋24元（公共电费）=338元；2、2010年到2011年，93.54平方米×0.3元／月／每平方×24个月＋24元×2（公共电费）=722元；3、2012年到2013年，93.54平方米×0.36／月／每平方×24个月＋36元×2（公共电费）=880元。对公共电费部分原告未能提供有效证据证实。原审法院认为，原告虽未能提供与欧景苑小区的物业服务合同，但被告对原告为该小区提供物业服务并无异议，原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。原告履行了物业管理服务的义务，被告未缴纳相应的物业管理费用构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告辩称原告主张的部分费用超过诉讼时效的意见，原审法院认为原告未能提供证据证明2013年8月30日前曾向原告主张物业费用，故2011年8月30日前的物业费不予支持。关于被告辩称2011年到2013年期间原告仍应按0.24元标准收取物业费的意见，原审法院认为2011年至2013年期间，原、被告之间未订立书面的物业服务合同，双方之间对价格标准没有约定，原告为被告提供了物业服务，按照政府指导价格主张物业费用并无不当，故对被告该辩称意见不予采信。原告主张的公共电费部分未能提供证据证实，故不予支持。综上，原告主张的2011年8月30日至2013年12月31日的物业管理费应予支持，经审核金额确定为920元。关于被告辩称原告没有完全按照约定的标准履行服务义务的意见，原审法院认为，物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益，故对该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：被告陆毅应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市欧景苑物业管理有限公司物业服务费920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陆毅负担。上诉人陆毅不服一审法院判决，向本院提起上诉称，1、与物业公司订立书面物业服务合同是业主委员会的权利义务，陆毅未与欧景苑物业公司签订物业服务合同，其与欧景苑物业公司之间不存在事实上的物业服务合同关系；2、欧景苑小区业主委员会与欧景苑物业公司订立的书面物业服务合同中约定物业服务收费价格为0.24元／月·平方米，欧景苑物业公司仍应按照该价格收取物业服务费；3、一审案件受理费50元由被告陆毅负担，不符合国务院《诉讼费用交纳办法》规定。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人欧景苑物业公司答辩称，1、欧景苑物业公司自2004年在欧景苑小区服务至今，陆毅自2003年起入住欧景苑小区，并从2009年开始拒交物业服务费。欧景苑物业公司虽没有与业主委员会签订正式的物业服务合同，但为欧景苑小区提供了物业服务，与陆毅及全体业主之间形成了事实上的物业服务关系；2、欧景苑物业公司同业主委员会充分协商一致，根据政府的指导价小范围调整物业收费价格，正当合理，并不违反法律政策的规定；3、陆毅作为本案物业服务纠纷中的违约方，法院判决其承担诉讼费并无不当。请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，1、欧景苑物业公司虽未能提供其与欧景苑小区签订的物业服务合同，但陆毅在庭审中认可自其2003年入住欧景苑小区后一直由欧景苑物业公司为该小区提供物业服务至今，其在2009年之前也曾向欧景苑物业公司交纳过物业服务费，故一审法院认定欧景苑物业公司与陆毅之间形成事实上的物业服务合同关系并无不当。2、欧景苑物业公司已履行了物业服务的义务，陆毅也接受了欧景苑物业公司提供的物业服务，根据权利义务对等原则，欧景苑物业公司有权向陆毅收取相应的物业服务费用。因欧景苑物业公司未与陆毅订立书面物业服务合同，双方就物业服务收费标准没有约定，欧景苑物业公司主张的2011年至2013年物业收费价格未超过政府指导价，不违反法律法规的规定，故一审法院经审核确定陆毅应交纳的物业服务费为920元并无不当。3、关于诉讼费用负担问题，陆毅自2009年至今一直欠交物业服务费，由其负担一审案件受理费50元，符合国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，并无不当。综上，上诉人陆毅的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东代理审判员 秦 广 林代理审判员 郭 翎 洁二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘阳晋泓 更多数据：