（2016）京01民终304号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-14
案件名称
王菊艳等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王菊艳,高云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终304号上诉人（原审原告）王菊艳，女，1968年12月13日出生。委托代理人陈阳，北京市天溢律师事务所律师。上诉人（原审被告）高云，女，1972年1月8日出生。上诉人王菊艳和上诉人高云因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第3604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。本案现已审理终结。王菊艳在原审法院诉称：2015年5月16日，双方签订《房屋租赁合同》，约定王菊艳将1708房产租赁给高云租住使用，高云现已经使用该房屋，但高云一直拖欠租金，王菊艳多次向高云催款，高云拒不支付。王菊艳向法院起诉，诉讼请求：1、判令解除双方于2015年5月16日就1708房产签署的房屋租赁合同；2、判令高云将上述房产返还王菊艳；3、判令高云自2015年8月17日起至合同解除之日止，按照每日100元标准给付王菊艳房屋租金，自合同解除之日起至实际返还房屋之日止，按照每日100元标准给付房屋使用费；4、判令高云自2015年8月17日起至实际返还房屋之日止，按照每日200元标准给付王菊艳违约金；5、判令高云向王菊艳支付律师费3000元；6、判令高云承担本案诉讼费。高云在原审法院辩称：2015年4月高云通过网络找到案外人刘磊，和案外人刘磊签订房屋租赁合同。当时案外人刘磊向高云出示了名字为“刘磊”的房产证和身份证、房屋钥匙及门禁卡。高云向案外人刘磊交纳了三个月房租及押金。但后王菊艳出现，称与案外人刘磊只是租赁关系。后高云报警。房东和案外人刘磊4月底交接，高云报案是5月。后来高云又和王菊艳签订了合同，租金也给了王菊艳一个季度。不同意王菊艳诉求。原审法院经审理查明：1708号房屋登记的房屋所有权人为王菊艳。2015年5月16日，王菊艳（甲方）、高云（乙方）签订房屋租赁合同，载明：房屋租期自2015年5月16日至2016年5月15日。甲方应于2015年5月16日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满后或合同解除后，甲方有权收回房屋。租金为每月3000元。支付日期：第1期9000元于2015年5月16日前支付，第2期于2015年8月10日前支付，第3期于11月10月前支付，第4期于2016年2月10日前支付。乙方不按照约定支付租金迟延达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。本合同解除或终止后，乙方未按约定时间返还房屋的，应依照其占用房屋的天数、每日按二倍的日租金标准向甲方支付违约金。高云在合同尾部注明：5月20日承租人将房租转帐到出租人王菊艳交通银行卡中。合同签订当日，王菊艳将房屋交付高云。后高云未按照约定给付房屋租金，仅于2015年8月10日给付王菊艳9000元租金。高云称其被案外人刘磊诈骗，并提供了其与案外人刘磊签订的房屋租赁合同作为证据。王菊艳提供了其与北京市天溢律师事务所签订的委托代理合同作为证据，载明：因与高云房屋租赁合同一案，聘请乙方律师作为诉讼代理人。王菊艳交纳代理费3000元。原审法院认定上述事实，有当事人陈述、房产证、房屋租赁合同、委托代理合同及发票等证据在案佐证。原审法院判决认为：王菊艳、高云签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。双方均应按合同的约定履行义务。合同约定了解除的条件。现高云未按照约定给付王菊艳房屋租金已达七日以上，故王菊艳可以请求法院判令解除双方的租赁合同，并判令高云腾出诉争房屋。高云亦应给付王菊艳相应欠付房屋租金，并给付合同解除后的房屋使用费。对于房屋使用费的数额标准，法院参照房屋租赁合同等，依据公平及诚实信用原则，予以酌情确定。王菊艳主张违约金的诉讼请求，因尚不具备违约金给付的条件，故法院暂不予支持。王菊艳可待条件具备后另行主张。王菊艳主张高云支付律师费的诉讼请求并无事实及法律依据，法院不予支持。高云称其与案外人刘磊签订合同，费用支付给案外人刘磊就视为给付给王菊艳的答辩意见，并无事实及法律依据，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王菊艳与高云于2015年5月16日签订的《房屋租赁合同》；二、高云于本判决生效后七日内将1708号的房屋返还王菊艳；三、高云于本判决生效后七日内给付王菊艳房屋租金（自2015年8月17日起，计算至本判决生效之日止，按照每月三千元计算）；四、高云于本判决生效后七日内给付王菊艳房屋使用费（自本判决生效之日起，计算至高云实际将上述房屋返还王菊艳之日止，按照每月三千元计算）；五、驳回王菊艳的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王菊艳不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：判令高云补偿王菊艳因本案支出的律师费人民币3000元。上诉事实与理由：本案纠纷系高云承租房屋后拒付租金，违反了合同约定，导致王菊艳主张解除房屋租赁合同。根据《房屋租赁合同》约定，违约方应当补偿守约方支付的合理的律师费。一审法院错误地认定律师费请求无事实和法律依据，适用法律错误，请求二审法院改判。高云不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销（2015）石民初字第3604号民事判决，依法改判驳回被上诉人王菊艳的原审诉讼请求。上诉事实与理由：一审法院事实认定不清，程序不当。2015年5月8日我曾与案外人刘磊就涉案房屋签署房屋租赁合同，并支付租金和押金等共计11200元，案外人刘磊有涉案房屋的门禁卡和钥匙。后王菊艳出现，并出示房产证等证明其是涉案房屋所有权人，案外人刘磊仅是涉案房屋承租人，其也很久无法联系上案外人刘磊。我顿感被骗，并与王菊艳一同到北京市公安局石景山分局八角派出所报警。我同意解除合同，不同意其他判项。5月至8月的租金我已经支付给案外人刘磊了。我给案外人刘磊交的房租是到8月11号，押了一个月的租金。我于8月10日给了王菊艳8月11日到11月10日的房租。之后王菊艳就起诉了我，要求我给付5月至8月的房租。在一审开庭之前，王菊艳未以任何形式通知我交纳房屋。我认为王菊艳和案外人刘磊恶意串通，我和案外人刘磊签订合同的时候以为案外人刘磊是房东，案外人刘磊出示了署有其名字的房产证，案外人刘磊是有权出租房屋的，并且房屋的钥匙和门禁卡是王菊艳给案外人刘磊的。一审法院应该将案外人刘磊追加为第三人，并前往八角派出所调取当天的报警记录和其他接警材料。王菊艳长时间对标的房屋缺乏监管和控制，导致案外人刘磊利用该房屋进行诈骗，王菊艳对该时间存在过错，应当自行负担责任，其所主张的租金、使用费等损失，应当向案外人刘磊主张。王菊艳针对高云的上诉请求答辩称：不认可高云的上诉请求和理由。高云与案外人刘磊之间的纠纷与本案无关。高云和王菊艳之间签订了房屋租赁合同，签订之时高云对案外人刘磊诈骗的行为已经知情。如果高云认为案外人刘磊存在诈骗等情形，可以另案起诉。高云针对王菊艳的上诉请求答辩称：不同意王菊艳的上诉请求和理由，不同意支付律师费。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是合同的相对性问题和损失的补偿问题。就高云主张其与案外人刘磊签订房屋租赁合同以及支付给案外人刘磊部分租金一节，与本案并非同一法律关系，其应当另行解决。高云在知晓房屋所有权人系王菊艳后与王菊艳签订了租赁合同，高云未按照该合同的约定履行付款义务，现王菊艳按照合同约定主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。高云主张王菊艳与案外人刘磊恶意串通，未能充分举证，因此，对高云主张将租金给付案外人刘磊即视为给付王菊艳的说法，本院不予采信。关于王菊艳上诉要求法院判令高云补偿其因此纠纷支付的律师费一节，虽合同中有约定，但该约定不够明确具体，且本案并非必须由律师代理才能够解决，故原审法院对王菊艳主张的律师费未予支持，并无不当。综上，二上诉人的上诉请求均因缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四百元，由王菊艳负担一百二十元（已交纳二十五元，剩余九十五元于本判决生效后七日内交纳），由高云负担二百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四百元，由王菊艳负担五十元（已交纳），由高云负担三百五十元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一六年一月二十二日书 记 员 刘 瑾 来源：