（2015）思民初字第9207号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-12-26
案件名称
厦门地丰置业有限公司与厦门市晟辉物业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门地丰置业有限公司,厦门市晟辉物业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十六条，第六十条第一款，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第9207号原告厦门地丰置业有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路兴业大厦21层2101室。法定代表人李毅莺，总经理。委托代理人张君、涂添禄，福建天衡联合律师事务所。被告厦门市晟辉物业有限公司，住所地厦门市湖里区海天路特房华苑B座4层D号。法定代表人杨伟星，经理。委托代理人许海军、柳晓婷，福建汇丰联盟律师事务所律师。原告厦门地丰置业有限公司（以下简称地丰公司）与被告厦门市晟辉物业有限公司（以下简称晟辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月10日受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告地丰公司的委托代理人涂添禄，被告晟辉公司的委托代理人许海军、柳晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告地丰公司诉称，2012年10月6日，原、被告签订一份《厦禾路772-774号项目租赁合同》，约定原告将位于厦门市的厦禾路772-774号项目作为租赁标的物租赁给被告，地理位置位于厦禾路南侧、厦禾路消防队以东、原海燕轮胎厂以西；建筑面积为4500平方米，占地范围以实际交接为准；租赁期限为2012年10月6日至2014年10月5日，年租金为1391500元。同时，租赁合同第是一条第2款还约定，合同解除或终止时，被告应于解除或终止前完成所有的被告投资财产的搬迁，不得损坏原来的房屋结构，并将租赁标的物原样（自然损耗除外）移交给原告；第十五条第1款第（2）项又约定被告应于租赁合同终止前完成所有物品搬迁，并将租赁标的物原样移交给原告。上述租赁合同约定的租赁期限已于2014年10月5日届满，租赁合同已终止，但被告却拒绝依约完成搬迁并腾退移交租赁物。原告认为，上述租赁合同对原、被告双方具有法律约束力，双方应严格履行，现租赁合同约定的租赁期限已经届满，原告要求被告搬离撤出租赁标的物，并将租赁标的物腾空且恢复原状后移交给原告，符合租赁合同约定和合同法的规定。因租赁期限已经届满，被告仍占用租赁标的物，故被告应自2014年10月6日开始按照租赁合同约定的租金标准计付占用费，直至实际腾退租赁物时为止。故请求判令：1、被告立即搬离撤出址于厦门市思明区厦禾路南侧、厦禾路消防队以东、原海燕轮胎厂以西的厦禾路772-774号的土地和房屋，并将该土地和房屋腾空并恢复原状后完整地归还给原告；2、被告立即向原告支付自2014年10月6日起至实际腾退上述土地房屋之日止的土地房屋占用费（占用费按照115958.3元／月的标准计算）。被告晟辉公司辩称，原告并未举证证明其对讼争租赁物享有出租权利，其主体不适格，故讼争合同亦无效；被告承租讼争租赁物后，投入大量资金将旧厂房改造成商业用途，原告应予以赔偿；另，在双方协商如何搬迁过程中，原告已强行收回大部分的租赁地块及房屋，原告主张的占用费标准过高。经审理查明，原告（甲方）地丰公司与被告（乙方）晟辉公司签订一份编号为厦地丰协（2008）094号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》，约定被告向原告承租位于厦门市的厦禾路772-774号项目，该租赁标的物的地理位置位于厦禾路南侧、厦禾路消防队以东，原海燕轮胎厂以西（具体详见附图1），建筑面积约为4500平方米，占地范围以实际交接为准，租赁标的物分为建筑物A及建筑物B两部分，租赁标的物A只可作为商业用途使用，租赁标的物B只可作为无噪音、无污染加工制造业或仓库；租赁期限从2008年10月6日至2010年10月5日，年租金为1150000元，乙方同意在签订本合同时向甲方缴交保证金200000元，合同还约定了其他权利义务。该合同附件中含附图1，附图1中标示出租赁标的物A、租赁标的物B。前述租赁期限届满后，原告（甲方）地丰公司又与被告（乙方）晟辉公司签订一份编号为厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》（以下简称讼争合同），约定被告向原告承租位于厦门市的厦禾路772-774号项目（具体详见原附图1）；租赁期限从2012年10月6日至2014年10月5日，年租金为1391500元，每一合同年度的租金分四次支付，即3个月支付一次，每次支付租金347875元，每期租金于对应租赁期间内第二个月的15日前支付；乙方同意在签订本合同时，原向甲方缴交的保证金200000元自动转为本合同的履约保证金；经双方协商提前解除／终止合同或合同履行完毕，若乙方无违约，且合同双方办理完交接手续并结清所有款项，甲方应无息退还乙方履约保证金；甲方无息退还乙方履约保证金之前，有权先予扣除应当由乙方承担而未支付或承担的费用；本履约保证金用于保证乙方善意履行本合同项下的各项义务，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中扣除相应数额获得赔偿，不足部分可向乙方另行追偿。合同第十一条还约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁标的物，并全额扣除乙方履行保证金：A乙方未经甲方同意以任何形式擅自将租赁标的物转租、转借或抵押；B乙方从事违法犯罪等活动；C乙方未按本合同约定支付租金超过30日；D乙方在租赁期间未按合同约定使用租赁标的物的；E乙方其他违反本合同约定的情形；合同解除或终止时，乙方应于解除或终止前完成所有的一方投资财产的搬迁，不得损坏原来的房屋结构，并将租赁标的物原样（自然损耗除外）移交给甲方，逾期未搬走的设施、设备、装饰、装修、货物以及其他财物等物品视为乙方放弃，所有权属于甲方，并将处置权及收益权（若有）交由甲方全权处理，乙方不得就此要求任何赔偿或请求。前述合同签订后，原告依约将讼争租赁标的物交付被告使用，被告亦依约支付了自承租之日起至2014年10月5日止的租金，并已实际支付保证金200000元。讼争合同约定的租赁期限届满后，双方并未再续签租赁合同，原告亦于2015年1月30日向被告发出一份《律师函》，通知被告讼争合同租赁期间已经届满，要求在收到该函后七日内将讼争租赁标的物移交给原告，并支付占用费等；被告于次日收执该函件。另查明，2002年9月，厦门国有资产投资公司、厦门海燕实业有限公司与厦门市土地开发总公司签订了一份《海燕实业有限公司易地技改土地处置协议书》，约定厦门海燕实业有限公司将厦门市厦禾路772-774号地块（面积为7645.82平方米）移交给厦门市土地开发总公司；后，厦门市人民政府于2004年7月19日作出厦府（2004）地302号《厦门市人民政府关于2004C10号政府储备用地的批复》，同意划拨前述地块作为政府储备用地，由厦门市土地开发总公司管理，厦门市土地开发总公司亦已取得该地块的建设用地规划许可证。2007年5月10日，原告与厦门市土地开发总公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定厦门市土地开发总公司将厦门市厦禾路772-774号出租给原告，建筑面积共计4500平方米，租赁期限暂定二十年，自2007年5月10日至2027年5月9日止。以上事实，有厦地丰协（2008）094号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》、厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》、《律师函》、EMS回执单、详情查询记录、《海燕实业有限公司易地技改土地处置协议书》、《厦门市人民政府关于2004C10号政府储备用地的批复》、《建设用地规划许可证》、《房屋租赁合同》及庭审笔录为证，本院予以认定。审理中，原、被告均确认讼争租赁标的物含地块及房屋；被告主张大部分租赁标的物已原告强行收回，提交一份其自行制作的租赁标的物示意图为证；原告对被告该主张不予认可。经原告申请，本院依法调取了一份开002681号的房屋所有权证存根，载明厦禾路772-774号房屋所有权人系厦门皮鞋厂，建筑结构为混合，共三层，建筑面积为1573.2平方米；原告确认其无法明确该产权面积是否属讼争租赁标的物范围内，且未能提交讼争租赁标的物中房屋的合法建造手续。本院认为，原、被告签订的厦地丰置业协（2012）0091号的《厦禾路772-774号项目租赁合同》系双方当事人真实意思表示，讼争租赁标的物中的地块已取得合法用地规划许可，但原告未能举证证明讼争租赁标的物中涉及的房屋也均已取得合法建造手续，故涉及房屋部分的合同应认定无效，其他部分仍然有效。被告虽主张原告已实际收回大部分的租赁标的物，但所举证据系其自行制作，原告对该事实亦不予认可，故对该主张，本院不予采信。现讼争合同所约定的租赁期限已经届满，且双方并未就续租达成合意，故原告以出租人身份提起本案，要求承租人即被告腾退讼争租赁标的物，符合法律规定，本院予以支持，对被告主张原告主体不适格之抗辩意见，本院不予采信。原告要求被告按合同约定的租金标准即115958.3元／月，支付自2014年10月6日起至实际腾退讼争租赁标的物之日止的占用费，亦合法有据，本院亦予以支持。另，讼争合同约定“经双方协商提前解除／终止合同或合同履行完毕，若乙方无违约，且合同双方办理完交接手续并结清所有款项，甲方应无息退还乙方履约保证金；甲方无息退还乙方履约保证金之前，有权先予扣除应当由乙方承担而未支付或承担的费用”，现原告以租赁期限届满为由主张合同已经终止，故依前述约定，被告已支付的200000元保证金，可从被告应支付的占用费中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告厦门市晟辉物业有限公司于本判决生效之日起十五日内将厦地丰置业协（2012）0091号《厦禾路772-774号项目租赁合同》所约定的租赁标的物即厦门市的厦禾路772-774号项目腾空交付给原告厦门地丰置业有限公司；二、被告厦门市晟辉物业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告厦门地丰置业有限公司支付厦地丰置业协（2012）0091号《厦禾路772-774号项目租赁合同》所约定的租赁标的物即厦门市的厦禾路772-774号项目的占用费（按115958.3元／月的标准，自2014年10月6日起计算至被告实际腾退前述租赁标的物之日止，被告已支付的200000元保证金从中予以抵扣）；三、驳回原告厦门地丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6538元，由原告厦门地丰置业有限公司负担1410元，被告厦门市晟辉物业有限公司负担5128元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一六年一月二十二日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。