（2015）浙甬民二终字第871号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-03-31
案件名称
广东康景物业服务有限公司宁波��公司与何东蕾物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东康景物业服务有限公司宁波分公司,何东蕾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二终字第871号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道钟包路1号。代表人：练均华，该公司负责人。委托代理人：潘雅玲，该公司员工。被上诉人（原审被告）：何东蕾。上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）因与被上诉人何东蕾物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年10月23日作出的（2015）甬镇民初字第1231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人康景公司委托代理人潘雅玲、被上诉人何东蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2008年4月19日，被告何东蕾与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期A区6幢03号房屋，该房屋为联排��层住宅，建筑面积为261.98平方米（其中地下室面积为75.7平方米）。购房合同约定的交房日期为2009年7月30日前（被告称开发商曾在2009年7月通知被告办理交房手续）。被告在签订购房合同的当日与上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“一、物业管理服务费的收取本物业的管理服务费按市物价部门有关规定收取。1.物业管理综合服务费，按业主或物业使用人拥有的地上建筑面积计算（低层住宅地下室面积免除物业费）：（2）联排双拼住宅2.0元／平方米／月；2.房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：（1）低层独立、联排双拼住宅1.5元／平方米／年”。宁波市镇海区物价局镇价费（2008）50号文件批复的涉案小区物业收费标准为：前期物业管理综合服务费联��住宅每平方米每月1.5元，房屋共有部位和共用设施日常维修费多层及无电梯的中层住宅每平方米每年1.5元。2010年12月17日，宁波合生创展房地产有限公司向原告开具交接物业验房联系单，称被告已办理完开发商全部交付登记等手续，要求原告配合进行物业部分的验房交付流程，被告在当日办理了交房手续，在合生国际城入住文件及物品签收清单、合生国际城房屋验收记录表及合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上进行了签字。在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项“物业管理处财务部、业主”处，原、被告共同确认“前期物业管理服务公司由原上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司变更为广东康景物业服务有限公司宁波分公司。该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。在办理交房手续的同日，被告同原告签订了《合生国际城前期物业管理服务协议》，该份协议所约定的物业收费标准与被告同上海合生物业管理有限公司宁波镇海分公司签订的物业服务协议所约定的物业收费标准一致，其中还约定“物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕”。原告曾向被告书面催讨2009年8月至2010年12月共计17个月的物业管理费用，但被告未予支付，致使本案成讼。原审原告康景公司于2015年9月7日诉至原审法院，请求判令：原审被告向原审原告支付：1.物业管理费人民币6453.2元；2.房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币556.7元；3.滞纳金1571.2元。原审法院审理认为：2010年12月17日，原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，原告理应受此约束，不能再向被告主张2009年8月至2010年12月的物业管理费用。即使被告未实际交纳该期间的物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取实际交房之前涉案房屋的物业管理费用的权利。且原、被告双方所签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》中明确约定“物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕”，该约定明确了交纳物业费的时间起点为首次交房，原、被告双方并未对被告没有按时办理交房时物业管理费用交纳的时间起点做约定。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规��“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用，进而原告亦无权向被告主张房屋交付之前的物业管理费用的滞纳金。据此，原审法院依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回原���广东康景物业服务有限公司宁波分公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。宣判后，原审原告康景公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人还应支付自2009年8月至2010年12月的物业管理费。被上诉人应在合同约定的交付时间即2009年7月30日的次月起缴纳物业管理费。被上诉人延期办理房屋交接手续，应履行商品房买卖合同约定的义务。当时上诉人为被上诉人顺利进行房屋交付，才暂时搁置争议，但并不意味着放弃主张物业管理费。综上，请求二审法院撤销原判第一项，并依法改判。被上诉人何东蕾答辩称：涉案房屋于2010年12月17日才实际交付，此前双方当事人并无联系，实际交房之前的物业管理费用与被上诉人无关，上诉人无权要求被上诉人支付实际交付之前的物业管理费用。请求驳回���诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案诉争房屋实际在2010年12月17日才办理房屋交付手续，现上诉人主张2009年8月至2009年12月的物业管理费，理由不足。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 赵保法代理审判员 张颖璐二〇一六年一月二十二日代书 记员 薛 楠 百度搜索“”