（2015）株荷法民一初字第1818号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-11-18

案件名称

原告杨长根与被告杨冬梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

株洲市荷塘区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨长根,杨冬梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十五条，第一百三十条，第一百四十条

全文

湖南省株洲市荷塘区人民法院民事判决书（2015）株荷法民一初字第1818号原告杨长根，男，汉族，1963年9月4日出生。特别授权委托代理人周新民，湖南东盛律师事务所律师。被告杨冬梅，女，汉族，1951年12月25日出生。特别授权委托代理人张玉良，株洲东华法律服务所法律工作者。原告杨长根与被告杨冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员肖伟群适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理。书记员肖增担任庭审记录。原告杨长根及其委托代理人周新民、被告杨冬梅的委托代理人张玉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨长根诉称，2004年7月，被告自愿将其位于烟山口89号（房产证号0000**）的三间房屋以壹万伍仟元整卖给原告，2004年8月6日被告收到原告付的购房款壹万伍仟元，随即被告将房屋和该房屋的产权证交给了原告。由于当时没有签订书面合同，2015年5月，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，但落款日期仍写的是2004年8月6日。由于房屋至今未办理过户手续，提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告的房屋买卖合同（协议）有效，被告立即将房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。原告杨长根为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份信息复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、收条、房屋买卖协议书，拟证明被告将位于烟山口的三间房以15000元卖给原告的事实；4、房屋共有权保持证（067号），拟证明被告将房屋卖给原告后将该房屋及房屋产权证书交给了原告的事实；5、关于建楼房及楼房产权协议书，拟证明被告卖给原告的房屋所处位置的事实；6、证明，拟证明原告在南岳岭社区烟山口散户89-1号住居11年之久的事实；7、收条（项目指挥部），拟证明指挥部是从原告处收到四本产权证，拟证明被告将房屋卖给原告后，就将产权证交给了原告的事实。在本案审理过程中，原告申请证人李建辉、胡艳飞、陶维法、李亚辉出庭作证，证人李建辉、胡艳飞、陶维法、李亚辉到庭接受了法庭询问。证人李建辉陈述，2002年开始租住在原、被告争议的房屋，当时房屋破烂，2004年之后，原告对房屋进行了装修，由原告收取房租，2015年因拆迁才搬离的事实；证人胡艳飞陈述，1998年开始租住在原、被告争议的房屋，2004年之后，被告将房屋卖给原告，原告对房屋进行了装修，由原告收取房租，2015年7月因拆迁才搬离的事实；证人陶维法陈述，其与原告系邻居，1990年开始住在原、被告诉争房屋对面，后来被告兄弟姐妹在老屋基础上建房，2004年原告购买了整个房子，陶维法介绍其朋友给原告改造房屋水电、厨房、厕所，2015年得知拆迁消息后，原告的妻子曾说过要给叔叔、两个姑姑一点经济补偿；证人李亚辉陈述，2015年签房屋买卖协议时，原告与其叔叔、两个姑姑谈房屋的事情要其作证，当时李亚辉有事不在现场，要他们先谈好，李亚辉再补签字，第二天李亚辉在三份房屋买卖协议上签了名字，每份协议一式三份。被告杨冬梅辩称：一、2015年订立的房屋买卖（书面）合同人民法院应不予以支持，该房屋买卖协议书日期虽然写的是2004年8月6日，但该房屋买卖协议书实际签订是2015年（原告提交的诉讼状称是2015年5月补签），而具体时间被告都说不知道。合同签订必须是当事人真实意愿的表达，该合同的订立，明显有违常理，且受害方不认可的合同，应不予支持。二、原告主张2004年订立的合同（也就是被告将烟山口89号房屋所占份额全部卖给原告的合同），原告没有证据证明被告2004年将烟山口89号所占的份额全部卖给原告，人民法院应不予以支持。烟山口89号房屋证件齐全，原告既然主张与被告就烟山口89号房屋达成房屋买卖合同，就应该依法登记，而现在产权证还是被告的名字；我国《城市房地产管理法》明确规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，原告主张与被告就烟山口89号房屋达成房屋买卖交易，就应该订立书面合同；原告所出示的收据，没有详细的内容，不能说明被告将烟山口89号房屋卖给原告，更不能说明被告将烟山口89号房屋所占的份额全部卖给了原告；原告曾接受被告委托办理烟山口89号房屋拆迁事宜，说明原告认可房屋是被告所有，原告以被告的名义与拆迁办签订了房屋拆迁协议，进一步说明原告认可房屋是被告所有；原告没有向被告主张过自己的权利，被告也不认同合同的存在。三、合同法立法的目的是为了保护合同当事人的合法权益，主张的是“公平”、“双方真实意愿”和“公序良俗”。烟山口89号房屋是国有土地，两证齐全，且房屋的位置位于株洲市荷塘区南岳岭社区，地理位置靠近株洲市中心。而被告杨冬梅的房屋实际面积是51.83平方米，原告杨长根主张2004年以15000元购买了被告的房屋，最高也就是每平方米290元不到的价格。据相关数据2004年株洲房价是1115元/平方米，与原告主张的290元/平方米相差悬殊，明显违背了公平原则；原告主张2004年就烟山口89号房屋订立了买卖合同，没有依法登记、没有依法订立书面合同、也不能证明原告主张的是双方真实的意愿，故原告作为受益方应承担不利于自己的后果；房屋拆迁在即，原告突然冒出了一个书面形式的房屋买卖合同，被告不认可，认为房屋拆迁在即，自己怎么可能把几十万的房子做一两万卖？所以，该合同明显系欺诈，且被告杨冬梅系原告的亲姑姑，原告以损害他人权益，使被告在违背真实意思的情况下订立的合同，其用心值得怀疑，有违公序良俗；若真如原告所主张的是事实，当初也是被告的真实意愿。原告就应该主动领着被告去房产局办理过户手续或者去拆迁办办理委托手续，并当面补签《房屋买卖协议书》，由拆迁办核实是否本人意愿，否则就只能是字面上的意思被告委托原告办理拆迁事宜，原告也认可被告是房屋产权的所有人。被告杨冬梅为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：1、委托书，拟证明原告接受被告委托办理房屋拆迁事宜的事实；2、征收补偿安置协议书，拟证明被告房屋的实际面积、房屋征收补偿金额的事实；3、函，拟证明被告从知道拆迁办将拆迁补偿款登记在原告名下之后，双方出现争议的事实。根据原、被告的举证、质证，本院对原告提交的证据确认如下：对原告提交的证据1、2，经被告质证无异议，本院予以采信；对原告提交的证据3，经被告质证对其中的收条无异议，对收条的内容有异议，对其中的房屋买卖协议有异议，该协议被告不知情，经本院审查，本院你对证据3的真实性予以采信；对原告提交的证据4、5、6、7，经被告质证对其真实性无异议，本院对该三份证据的真实性予以采信。在本案审理过程中，原告申请证人李建辉、胡艳飞、陶维法、李亚辉出庭作证，证人李建辉、胡艳飞、陶维法、李亚辉到庭接受了法庭询问，结合案件事实，对于证人陈述原告杨长根购买被告杨冬梅诉争房屋的事实，本院予以确认。对被告提交的证据1、2、3，经原告质证对其真实性无异议，但对其关联系及证明目的有异议，本院对上述证据真实性予以认定。综合原、被告的陈述，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下：1992年3月28日，杨德贵（原告杨长根之父）、杨德忠（原告杨长根叔叔）、杨冬梅（原告杨长根姑姑）、杨兴（原告杨长根姑姑）兄弟姐妹四人达成《关于共建楼房及楼房产权协议书》，协议内容为：“上述兄弟姐妹就杨家老住房（株房私字1987年020464号房证）已成危房，与母亲袁凤姣老人一起协商，决定拆除旧房，集资建造三层共十八间楼房一栋，议定建房资金按照房间十八等份计算，四人根据所得房间应出资金数额，议定楼房各层各间的产权归属（走廊及楼梯间公共共有）……”房屋建好后，杨德贵、杨德忠、杨冬梅、杨兴于1993年9月在原株洲市房地产产权监理处办理了房屋共有权保持证，座落于南岳岭房屋1幢18间，建筑面积叁佰壹拾壹平方米，系杨兴、杨冬梅、杨德忠、杨德贵等人共有，其中杨冬梅占十八分之三的份额，其他三人各占十八分之五的份额。房屋建好后，被告杨冬梅一直未在该房屋内居住，用于出租；因疏于管理，房屋出现漏水等问题，2004年7月，被告杨冬梅将其位于烟山口89号（房产证号：株房共字第0000**号）的三间房屋以壹万伍仟元整卖给原告，2004年8月6日被告杨冬梅收到原告的购房款壹万伍仟元，同时杨冬梅及其丈夫刘孝其出具收条一份，内容为：“今收长根屋款壹万伍仟元整”，并且被告将房屋和该房屋的产权证以及建房许可手续交给了原告，但双方当时没有签订书面合同，也未办理房产过户手续；原告购买该房屋后，进行了装修改造，一直在该房屋居住、生活，并管理、出租房屋。2015年，株洲市南岳岭片区棚改项目国有土地上房屋征收，该房屋属于征收范围，因该房屋产权尚在被告杨冬梅名下，且双方没有签订书面房屋买卖合同，为了妥善处理好征收补偿事宜，原告口头承诺给被告杨冬梅一定经济补偿，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，但落款日期仍写的是2004年8月6日；2015年5月28日，杨德贵、杨德忠、杨冬梅、杨冬梅与原告杨长根签订书面委托书，全权委托杨长根办理房屋拆迁、征收相关事宜（包括：签收相关文件；商谈、签署安置补偿协议及办理其他征收补偿相关事宜等；代理委托人行使依据征收拆迁相关法律、法规、规章等文件中规定的委托人的权利、承担相应义务等）；该委托书系不可撤销委托书。杨长根以杨冬梅委托代理人的名义与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签署了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该房屋现已被征收、拆除。后因双方就征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2004年8月6日，被告杨冬梅将其位于株洲市荷塘区南岳岭烟山口89号的三间房屋以15000元卖给原告，原告向被告支付了购房款15000元，被告将房屋和该房屋的产权证以及建房许可手续交给了原告，且原告对该房屋行使占有、使用、收益等权利，该房屋买卖行为已经成立并生效；因双方当时没有签订书面合同，也未办理房产过户手续；2015年，为了妥善处理好该房屋征收补偿事宜，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，该份协议书是对2004年8月房屋买卖事实的确认。综上，原、被告的房屋买卖合同行为合法有效。因该房屋现已被征收、拆除，产权已经发生变更，故原告要求将该房屋过户至其名下，已经没有事实依据，故本院不予支持。被告辩称，原、被告之间的房屋买卖协议有失公平，不是当事人真实意思表示，属于可撤销协议，但行使撤销权时效只有一年，而原、被告房屋买卖行为已经发生10余年，且被告没有提交相关证据予以证实，其抗辩请求不成立。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款、第一百三十条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告杨长根与被告杨冬梅的房屋买卖协议有效；二、驳回原告杨长根的其他诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告杨长根承担50元，被告杨冬梅承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员　　肖伟群二〇一六年一月二十二日书记员　　肖　增附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。来源：百度“”