（2015）商民终字第1764号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-02-06
案件名称
上诉人凌孝敬因与被上诉人商丘市三鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
凌孝敬,商丘市三鼎房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第1764号上诉人（原审原告）凌孝敬，男，1987年11月6日出生。委托代理人凌冰，女，1973年5月24日出生。被上诉人（原审被告）商丘市三鼎房地产开发有限公司。法定代表人杨斌，该公司经理。委托代理人王红兵，该公司法律顾问。上诉人凌孝敬因与被上诉人商丘市三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，凌孝敬于2015年6月25日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求依法判令三鼎公司：1、退还凌孝敬暖气初装费5847元、天然气初装费2800元、印花税测绘费等房产证费用2000元、按揭办理费300元；2、赔偿凌孝敬逾期交房违约金43218元；3、按照已付购房款总额依逾期贷款利息标准赔偿凌孝敬逾期办理房产证违约金。该院于2015年9月25日作出（2015）商梁民初字第02699号民事判决。凌孝敬不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人凌冰，被上诉人的委托代理人王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年12月26日，凌孝敬、三鼎公司签订商品房买卖合同，凌孝敬购买三鼎公司开发的位于商丘市梁园区锦绣路君台路交叉口金鼎世家第4幢2单元5层502号房，合同中关于三鼎公司逾期交房的违约责任约定为：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金”，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。交付期限为2012年5月31日。凌孝敬于2011年12月15日向三鼎公司交了房屋首付款120398元、暖气初装费5847元、天然气安装费2800元、按揭办理费300元，2012年2月4日，凌孝敬向三鼎公司交了印花税测绘费2000元，2012年3月29日，凌孝敬缴纳了契税7800元，2012年5月14日，三鼎公司为凌孝敬办理了按揭贷款，凌孝敬交纳公证费800元，2013年6月18日，凌孝敬交纳一年物业费并签订业主临时公约。三鼎公司因管道铺设等原因未能及时完工造成延误交房。2012年11月，三鼎公司短信通知购买商品房各业主并办理了交房手续，其中于2012年11月17日向凌孝敬预留的电话号码发短信通知了凌孝敬。2015年6月10日，三鼎公司为凌孝敬办理了房产证。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三鼎公司辩称因停水停电和下雨等原因造成无法铺设管道，造成延期交房，该院认为停水停电和下雨等原因不属于不可抗力，且其所称2014年5月31日之后原因系发生在三鼎公司迟延履行之后，三鼎公司延期交房属其前期工作不到位，故三鼎公司该理由不能作为其免责事由，该院对此不予采信。三鼎公司于2012年11月17日短信通知凌孝敬等业主办理交房手续，其他业主在此期间先后办理了交房手续，凌孝敬未及时办理相关手续，责任在凌孝敬，故三鼎公司交房时间应认定为2012年11月17日。而合同约定交房时间为2012年5月31日。三鼎公司按照合同应承担逾期交房违约金。同时，按照合同约定，三鼎公司应于房屋交付使用之日起180日内即最迟于2013年5月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而三鼎公司于2015年1月5日才办理了金鼎世家4号楼土地大证，2015年6月10日才为凌孝敬办理了房产证，应承担赔偿凌孝敬逾期办理房产证违约金的责任。凌孝敬要求三鼎公司赔偿逾期交房违约金和逾期办理房产证违约金的诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。逾期交房违约金按已付房款120398元日万分之二的标准计算，日期自2012年6月1日起至2012年11月17日止共计169天，金额为4069.45元。逾期办理房产证违约金按照已付购房款总额120398元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（期间为2013年5月16日起自2015年6月10日止）。凌孝敬与三鼎公司签订商品房买卖合同并交纳暖气初装费、天然气安装费、印花税测绘费、按揭办理费等费用，不能证明该行为违背其本人意愿，属凌孝敬意思自治，不违反法律规定，系有效合同。凌孝敬事后要求三鼎公司退还上述费用，而未要求解除合同，属擅自变更合同的行为，故对其该项诉讼请求，该院不予支持。凌孝敬其他诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决：一、商丘市三鼎房地产开发有限公司赔偿凌孝敬逾期交房违约金4069.45元、逾期办理房屋权属证书违约金（金额按照已付购房款总额120398元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，期间为2013年5月16日起自2015年6月10日止），于该判决生效后三日内履行完毕。二、驳回凌孝敬的其他诉讼请求。案件受理费940元，由凌孝敬、商丘市三鼎房地产开发有限公司各承担470元。上诉人凌孝敬上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人的证据确凿，法律依据充分。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人三鼎公司答辩称：上诉人的上诉请求不应支持。原审判决正确，请求依法维持。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人诉请被上诉人退还暖气、天然气、房产证费用、按揭办理费有无依据。2、原审判决对逾期交房逾期办理房产证违约金数额的认定是否适当。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，上诉人提供证据如下：1、河南省农村信用社金燕卡。2、卡交易对账单。证明目的是：房款全部以贷款形式付清。被上诉人认为：这些证据均不在法庭审理范围内，不属于新证据不予质证。本院对上述证据分析认证如下：上述证据真实性能够予以确认，可以证明上诉人以按揭贷款形式全部付清被上诉人房款的事实。本院经审理查明的事实除与一审查明的事实相同外，另查明，上诉人凌孝敬房款已经付清。本院认为，一、暖气、天然气、房产证、按揭办理费问题。上述费用属于被上诉人代收费用，被上诉人收取时均出具了收据，双方当事人之间形成委托关系，现房屋已经交付使用，按揭手续、房产证等已经办理，委托关系是否能够解除，费用是否应予返还，是否有违意思自治，不为本案房屋买卖合同关系调整。二、逾期交房逾期办理房产证违约金问题。根据双方当事人合同约定，计算违约金的基数为已交付款，现上诉人已经足额支付全部房款，被上诉人无证据证明仅收到上诉人首付款。因此，原审计算违约金的基数错误，应予纠正。至此，上诉人应获得的逾期交房违约金应按全部房款390398元日万分之二的标准，以169天计算，金额为13195.45元。逾期办理房产证期间为2013年5月16日起自2015年6月10日，时间较长，上诉人原审诉请变更按照中国人民银行逾期贷款利息标准计算，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，原审予以支持并无不当，但基数应按照390398元计算。综上，原审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02699号民事判决第二项。二、撤销商丘市梁园区人民法院（2015）商梁民初字第02699号民事判决第一项。变更为：“被上诉人商丘市三鼎房地产开发有限公司赔偿上诉人凌孝敬逾期交房违约金13195.45元、逾期办理房屋权属证书违约金（金额按照390398元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，期间为2013年5月16日起自2015年6月10日止），于本判决生效后十日内履行完毕。一、二审案件受理费各940元，共计1880元，由上诉人凌孝敬负担880元；被上诉人商丘市三鼎房地产开发有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 刘一宇审判员 高纪平审判员 许长峰二〇一六年一月二十二日书记员 刘 雪 微信公众号“”