（2015）渝四中法民终字第01500号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-06-27
案件名称
重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司与温小红,陈永江商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司,陈永江,温小红
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01500号上诉人（原审被告）：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托代理人：曾果，男，生于1989年10月6日，汉族，重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司员工，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：洪海林，重庆学苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永江，男，1965年12月5日生，土家族。被上诉人（原审原告）：温小红，女，1964年12月7日生，土家族。二被上诉人之共同委托代理人：陈良艳，重庆广普律师事务所律师。二被上诉人之共同委托代理人：黄学功，重庆广普律师事务所律师。上诉人重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人陈永江、温小红商品房预售合同纠纷一案，重庆市黔江区人民法院于2015年10月16日作出（2015）黔法民初字第03874号民事判决。碧桂园公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托代理人曾果、洪海林，被上诉人陈永江、温小红及委托代理人陈良艳、黄学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年2月2日，陈永江、温小红（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件，陈永江、温小红购买碧桂园公司开发位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道碧桂园79栋1单元4-1的预售装修房，总成交金额为612271元，并按约支付了房价。陈永江、温小红与碧桂园公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第8条对交房手续的办理约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因未能按期交付的，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”。第9条约定“除本合同第7条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十五向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第7条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同补充协议》第3条约定“商品房由甲方统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三、附件四约定，除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四的不一致或违反商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决”。第4条对商品房交接约定“甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第8条第1项约定的‘甲方应于交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备’变更为‘甲方在《商品房买卖合同》第7条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交房手续’，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；《商品房买卖合同》第8条第2项约定的‘自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付’变更为‘自《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日起视为交付’；商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担；乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来交接商品房的，商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计，甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第18条第2款‘在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任’的约定内容予以删除，双方按保修期内正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修，因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题或其他损失由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成质量问题甲方不承担责任；在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求，若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方担责”。第5条对公共基础配套设施约定“供水、供电、电信、有限电视、燃气设施在商品房交付时达到使用条件，‘使用条件’是指达到甲方可向水、电、电信、有限电视、燃气的服务商申请办理该服务供应手续的条件”。碧桂园公司于2013年10年30日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字（2013）0016号）。审理中，陈永江、温小红陈述未接房的原因是“房子存在质量问题，没有达到入住的条件，碧桂园公司没有按照法律规定出示《成品住宅装修工程质量分户验收表》和《成品住宅质量保证书》，无证据证明其销售的房屋符合精装修的交付条件”。经本院组织陈永江、温小红和碧桂园公司双方现场勘查陈永江、温小红所购房屋，该房屋木地板尚未铺设。陈永江、温小红一审诉称：2013年2月2日，陈永江、温小红和碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》，根据合同约定，陈永江、温小红购买黔江正阳街道正阳大道碧桂园79幢1单元4-1号房屋，向碧桂园公司依约支付了房屋价款612271元及提供相关资料义务，碧桂园公司应按合同约定向陈永江、温小红积极履行交付精装房屋义务。2014年6月10日前碧桂园公司书面通知陈永江、温小红接房，陈永江、温小红便前往查看所购买的精装房，一看才知碧桂园公司装修极为低劣，根本不能正常居住。陈永江、温小红便要求碧桂园公司对装修质量问题立即进行整改，碧桂园公司至今未整改合格。根据陈永江、温小红与碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》第七条、第九条的约定，碧桂园公司应向陈永江、温小红承担逾期交房的违约责任，按日向陈永江、温小红支付已付房价款万分之三的违约金。为维护合法权益，陈永江、温小红特诉至法院请求判令碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至陈永江、温小红按规定检验装修合格为止；判令碧桂园公司向陈永江、温小红支付逾期交房违约金55104.00元（从2014年6月11日至2015年4月10日），2015年4月11至房屋装修检验合格之日的违约金由碧桂园公司每日以183.68元按月向陈永江、温小红支付，并承担本案诉讼费。碧桂园公司一审辩称：陈永江、温小红要求碧桂园公司支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。一、黔江碧桂园项目的开发、建设、销售、交付符合法律规定。陈永江、温小红购买的商品房所属项目是碧桂园公司在按照法律规定取得了政府相关部门的许可后进行开发、建设、销售和交付的。碧桂园公司在取得国有土地使用权后，依据法律规定取得了建设工程规划许可、施工许可，在项目达到预售条件后，又取得了预售许可，在取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证后，依法进行了交付。项目开发、销售、交付的全过程均在政府的有效监管之下进行，无任何违法之处；二、碧桂园公司出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准。碧桂园公司提供了《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，并书面通知了业主收楼，碧桂园公司不应承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，碧桂园公司已于约定的交付日期前取得《竣工验收备案登记证》，具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房屋状况符合《商品房买卖合同》附录四装饰设备标准，符合法定和双方约定的交付条件。碧桂园公司书面通知了陈永江、温小红前来收楼，已履行己方义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，碧桂园公司交付的房屋不存在结构质量问题，也不存在严重影响陈永江、温小红居住使用的问题，陈永江、温小红要求碧桂园公司支付违约金的诉求无事实和法律依据，应予以驳回；三、陈永江、温小红与碧桂园公司签订的买卖合同第7条约定了商品房交付条件。碧桂园公司提供的房屋无严重的质量问题，对于质量保修问题根据双方的约定陈永江、温小红有权要求保修，碧桂园公司按照约定承担保修责任，陈永江、温小红以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝办理交付手续，而引起的逾期交楼的法律后果由陈永江、温小红自行承担。本案涉案房屋仅存在保修问题，不会导致合同目的无法实现；四、《重庆市成品住宅装修工程技术规程》、《重庆市成品住宅装修工程质量验收规范》系重庆市城乡建设委员会制定发布的，属于行政文件。不能影响民事领域，该规程和规范不属于法律、行政法规、地方性法规，根据合同法的规定不能导致合同的无效，双方的权利义务应当以商品房买卖合同约定为准；五、业主陈永江书面要求对于室内地面不平，室内需要找平，在找平结束后通知其验收，验收合格后再铺设木地板，该证据证明陈永江、温小红所述室内没有进行木地板铺设不真实，其房屋不是没有铺设木地板，而是找平后没有恢复，后由于陈永江、温小红一直没有验收，故根据其要求无法铺设木地板。一审法院认为，陈永江、温小红与碧桂园公司于2013年2月2日签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务。陈永江、温小红已按约支付房屋价款，碧桂园公司应按约于2014年6月10日前将陈永江、温小红购买的房屋交付其使用。陈永江、温小红认为碧桂园公司出售的房屋不符合精装修房的交付条件，应对精装房屋出现的质量问题进行修理，更换直至陈永江、温小红按规定检验装修合格为止，而碧桂园公司则认为其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准，双方就房屋是否符合交付条件各执一词，本案的争议焦点在于碧桂园公司于约定交房时间提供的房屋是否符合交付条件，即碧桂园公司是否应当对陈永江、温小红购买房屋质量问题进行修理，更换直至陈永江、温小红按规定检验装修合格为止；碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任，现针对该焦点评述如下。一、关于碧桂园公司是否应当对陈永江、温小红购买房屋质量问题进行修理的问题。陈永江、温小红与碧桂园公司在《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件已对房屋的交付方式及房屋工程保修时间、范围均作出了明确约定，该约定未违反法律规定，陈永江、温小红与碧桂园公司应遵守其约定。审理中，陈永江、温小红自认未接房。经本院组织原、碧桂园公司双方现场勘查陈永江、温小红所购房屋，该房屋木地板尚未铺设，碧桂园公司应按合同约定将木地板铺好后通知陈永江、温小红接房。二、关于碧桂园公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”之规定。在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。如开发商房屋交付系在双方约定的交付时间提出，则无需承担逾期交房违约金。至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。本案中，原、碧桂园公司在《重庆市商品房买卖合同》第7条约定“甲方（碧桂园公司）应当在2014年6月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（陈永江、温小红）使用”，同时在《合同补充协议》中约定“乙方应按《商品房买卖合同》第7条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续；约定的交付期限届满之日起视为交付”。经查，陈永江、温小红所购房屋的木地板尚未铺设好，不能交付使用，已逾期90日，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任，按日向陈永江、温小红支付已付房价款万分之三的违约金（612271×0.0003=183.68）。综上，按《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》及附件的约定，陈永江、温小红应于约定交房期限届满之日自行到碧桂园公司销售中心联系并办理交接房使用手续，但直至陈永江、温小红起诉之时，陈永江、温小红所购房屋的木地板尚未铺设好，不能交付使用，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。对陈永江、温小红请求判令碧桂园公司对精装房屋出现装修质量问题进行修理，更换直至陈永江、温小红按规定检验装修合格为止；请求判令碧桂园公司从2014年6月11日起按183.68元／日支付违约金至房屋装修检验合格之日的诉讼请求，部分于法有据，本院予以支持，即碧桂园公司重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司应按约将陈永江、温小红所购房屋的木地板铺好后交付给陈永江、温小红，并从2014年6月11日起按183.68元／日支付违约金至陈永江、温小红所购房屋木地板铺好之日止；对陈永江、温小红其他的诉讼请求，于法无据，不予支持。对碧桂园公司提出“其出售的商品房符合法定和合同约定的交付标准”的抗辩，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按约对陈永江所购房屋的木地板进行整修；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向陈永江支付违约金，违约金从2014年6月11日起按183.68元／日支付至陈永江、温小红所购房屋木地板整修完毕之日止。三、驳回陈永江的其他诉讼请求。案件受理费1178元，减半收取589元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担500元，陈永江、温小红负担89元。碧桂园公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，查清事实后依法改判，一、二审诉讼费用均由陈永江、温小红负担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误。涉案房屋并非未铺设木地板，而是应陈永江、温小红的要求对木地板拆除进行找平工作，一审法院错把陈永江、温小红要求的木地板拆除后进行找平工作认为是木地板未铺设的情形，属于认定事实错误。因陈永江、温小红提交的申请说明中要求对其室内地平找平需经本人验收合格后再铺设木地板，因陈永江、温小红没有对地平找平工作进行验收，导致木地板没有铺设，责任不在碧桂园公司。陈永江、温小红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。碧桂园公司在二审中举示了陈永江的收楼记录一份，拟证明陈永江、温小红的房屋在交付之后木地板是铺设好的。陈永江、温小红质证认为，该证据不属于二审新证据，该证据也不能证明木地板已经铺设，退一讲，可以证明房屋约定的交房时间届满时，该房屋并没有达到入住条件。本院经审查认为，该证据不属于二审新证据，本院不予采信。本院二审查明：陈永江、温小红自认在碧桂园公司向其交付房屋时木地板已经铺设，仅因陈永江、温小红提出装修质量问题，碧桂园公司在整改的过程中因需对地平进行找平而将木地方拆除以重新对地平找平。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：碧桂园公司是否存在逾期交房违约金行为，应否承担逾期交房违约金以及违约金的数额的确定。首先，对于房屋交付条件问题。根据双方的合同关于房屋交付条件的约定，碧桂园公司在交付房屋时应当具有并出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，对装修房屋的装修部分的质量，应当符合合同附件中关于装修方面的约定。可见，白明元只有在碧桂园公司在交房时不具有或不出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，装修部分质量不符合合同附件四的约定时才能拒绝接房。而事实上，碧桂园公司在交房时具有并出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房质量保证书》、《新建商品房使用说明书》，陈永江、温小红也没有以碧桂园公司在交房时不具备上述一证两书为由拒绝接房。陈永江、温小红拒绝接房的理由是碧桂园公司交付的房屋存在装修质量问题。而从双方合同附件四中关于装修部分的约定内容来看，双方仅就装修的方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”。由此可见，只有在出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量标准，或达不到法律规定的强制性质量标准属于功能性质量问题，致使合同目的不能实现时，买受人才可以拒绝接收。本案中，虽然陈永江、温小红主张的装修质量问题在双方补充协议中没有对应的约定。但从本案实际情况看，碧桂园公司自认陈永江、温小红购房的房屋木地板没有铺设的状况是其在进行质量问题整改的过程中形成的，那么可以据此推定碧桂园公司对其在约定的交房时间内其拟交付的房屋存在装修质量问题需要整改的事实是认可的，否则其不应因业主的异议而进行整改。既然可以推定碧桂园公司认可其拟交付的房屋存在问题，那么要判断陈永江、温小红是否有权因该质量问题拒绝接房，就要看该质量问题是属于轻微的质量瑕疵还是足以影响正常居住使用的功能性质量问题。如果属于轻微质量瑕疵，陈永江、温小红无权拒绝接房，如果属于足以影响正常居住使用的功能性质量问题，那么陈永江、温小红就有权依法拒绝接房。对于该质量问题主要体现在铺设木地板之地平不平需拆除木地板后重新找平再重新铺设木地板，由于陈永江、温小红的客厅、卧室地面均系铺设木地板，如果其原铺设的木地板因需重新找平地平而需拆除，要求陈永江、温小红在木地板拆除后重新铺设完毕之前接房后进行居住使用显然不符合日常生活之常理，因此，该房屋存在的质量问题显然影响了陈永江、温小红正常居住使用，陈永江、温小红就有权依法拒绝接房。而碧桂园公司未在合同约定的时间交付装修质量合格的房屋，构成了逾期交房违约，理应承担相应的违约责任。对于违约金的计算，因本案涉案房屋至今没有对木地板进行重新铺设，在木地板没有铺设完毕之前，陈永江、温小红仍有权拒绝接房。因此，一审法院确定违约金的支付期间及标准并无不当。另外，因一审中原告为陈永江、温小红，一审判决主文中三处将原告错写为陈永江一人，该错误可能影响当事人温小红的实体权利，本院亦应予以纠正。综上所述，虽然一审判决认定主要事实清楚，审判程序合法，但裁判结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市黔江区人民法院（2015）黔法民初字第03874号民事判决；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按约对陈永江、温小红所购房屋的木地板进行整修；三、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向陈永江、温小红支付逾期交房违约金，违约金从2014年6月11日起按183.68元／日支付至陈永江、温小红所购房屋木地板整修完毕之日止；四、驳回陈永江、温小红的其他诉讼请求。一审案件受理费1178元，减半收取589元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担500元，由陈永江、温小红负担89元；二审案件受理费1178元，由重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向重庆市黔江区人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一六年一月二十二日书 记 员 谢 一 更多数据：搜索“”来源：