（2015）株荷法民一初字第1817号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-11-18
案件名称
原告杨长根与被告杨德忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市荷塘区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨长根,杨德忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十五条，第一百三十条，第一百四十条
全文
湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）株荷法民一初字第1817号原告杨长根，男，汉族，1963年9月4日出生。特别授权委托代理人周新民，湖南东盛律师事务所律师。被告杨德忠，男，汉族，1948年2月27日出生。特别授权委托代理人张玉良，株洲东华法律服务所法律工作者。原告杨长根与被告杨德忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员肖伟群适用简易程序于2015年12月15日公开开庭进行了审理。书记员肖增担任庭审记录。原告杨长根及其委托代理人周新民、被告杨德忠的委托代理人张玉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨长根诉称，2004年6月，被告自愿将其位于烟山口89号（房产证号0000**）的五间房屋以贰万伍仟元整卖给原告，2004年6月25日被告收到原告的购房款壹万元（壹万元是两间屋的钱，共有五间房屋，其中一间之前因被告妻子病重，需要用钱卖给原告父亲，另两间购房款付给了被告的女儿杨柳青），随即被告将房屋和该房屋的产权证交给了原告。由于当时没有签订书面合同，2015年5月，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，但落款日期仍写的是2004年7月19日。由于房屋至今未办理过户手续，提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告的房屋买卖合同（协议）有效，被告立即将房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。原告杨长根为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份信息复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；3、收条、房屋买卖协议书，拟证明被告将位于烟山口的五间房以25000元卖给原告的事实；4、房屋共有权保持证（067号）、房屋所有权证，拟证明被告将房屋卖给原告后将该房屋及房屋产权证书交给了原告的事实；5、关于建楼房及楼房产权协议书，拟证明被告卖给原告的房屋所处位置的事实；6、证明，拟证明原告在南岳岭社区烟山口散户89-1号住居11年之久的事实；7、收条，拟证明被告女儿杨柳青从原告处收到房款10000元的事实；8、收条（项目指挥部），拟证明指挥部是从原告处收到四本产权证，拟证明被告将房屋卖给原告后，就将产权证交给了原告的事实。在本案审理过程中，原告申请证人杨柳青（被告杨德忠之女）、杨玉龙、李亚辉出庭作证，证人杨柳青、杨玉龙、李亚辉到庭接受了法庭询问。证人杨柳青陈述，1998年至2013年杨柳青一直居住在本案诉争房屋里，1999年杨柳青初婚时，其父母将其名下位于南岳岭烟山口房屋中的两间作为陪嫁品赠与给了杨柳青，2004年、2005年左右，因烟山口房屋常年失修，家人未在该处居住，房屋漏水，租不出去，姑姑杨冬梅、杨兴先是找了堂哥杨长根的弟弟杨颐根，要他买，杨颐根不买，要她们去找杨长根，堂哥杨长根手里有点钱就将该房屋买下来了，按五千块一间的标准，小姑姑杨兴5间房，二姑姑杨冬梅3间房全部卖给了堂哥杨长根，杨柳青父亲杨德忠名下五间房，其中两间房给杨柳青做嫁妆，两间房给杨柳青的弟弟杨策民，还有一间房，因母亲生病需要用钱，卖给大伯伯杨德贵（杨长根之父），弟弟杨策民的两间房也是按照5000快钱一间的标准卖给了堂哥杨长根；2005年前，杨柳青前夫吸毒被抓需要用钱，杨柳青就将其两间房也卖给了堂哥杨长根，因无房居住，堂哥杨长根一直允许杨柳青在房屋居住，2013年杨柳青再婚后，就搬离该房屋了；2015年因该处房屋拆迁，杨长根说适当的给姑姑、弟弟、父亲、杨柳青补偿一点，做个喜事开心一下，后来父亲和两个姑姑反悔了，说该房屋不是卖给杨长根的，是租给他的，房屋卖给堂哥杨长根是事实，杨柳青也问了弟弟的看法，他也认为这种事没必要参与，房子卖给堂哥杨长根是事实；房屋买卖后，考虑到过户费比较费，要几万块钱一户，基于双方是亲戚，当时没有去办理过户手续，因拆迁是按照房产证办理相关手续，父亲及两个姑姑委托杨长根办理拆迁手续，2015年5月份签订委托书时，当时有杨柳青和堂哥杨长根、杨长根老婆、小姑姑、姑丈五个人在场。证人杨玉龙陈述，其系杨柳青的舅舅，被告杨德忠烟山口的房屋，两间赠与给了其儿子，两间赠与给其女儿的事实；证人李亚辉陈述，2004年，原告从其姑姑、叔叔那里买了南岳岭烟山口的房屋，当时房屋漏水，卫生很差，当时被告只卖了两间，还有两间是被告女儿的，被告的女儿住在里面；2015年签房屋买卖协议时，原告与其叔叔、两个姑姑谈房屋的事情要其作证，当时李亚辉有事不在现场，要他们先谈好，李亚辉再补签字，第二天李亚辉在三份房屋买卖协议上签了名字，每份协议一式三份。被告杨德忠辩称，原告杨长根诉称“2004年6月，被告愿意将座落在烟山口89号的五间房屋以贰万伍仟元整卖给原告”，与事实不符，诉争房屋系被告父母祖传宅基地就地重建的房屋，建房时间为90年代初，杨德忠、杨德贵、杨兴、杨冬梅合意建设，并于1993年获得房产证，该房屋建设资金全部由杨兴、杨德忠与杨冬梅出资，杨长根系帮其父亲杨德贵补交建房款共计50000元（其中杨德忠10000元、杨兴25000元、杨冬梅15000元）入住杨德贵名下的五间房；被告杨德忠女儿杨柳青于1998年左右装修，婚后一直居住至2013年左右，被告女儿无权处理被告的房屋；房产证系2006年下半年放在原告杨长根处交其保管；2015年，被告得知烟山口房屋将面临拆迁，2015年4月，原告杨长根来被告家商量办理房屋拆迁事宜，要求将拆迁事宜委托其办理，到时直接签文件就行，由于原告杨长根对拆迁事宜一直未回复，2015年8月25日去拆迁办了解情况，得知原告杨长根以委托人身份与拆迁办签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，2015年9月30日，被告在律师的带领下到拆迁办上访，找到领导反映情况，阻止杨长根领取拆迁款。被告杨德忠为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据：1、委托书，拟证明原告接受被告委托办理房屋拆迁事宜的事实；2、征收补偿安置协议书，拟证明被告房屋的实际面积、房屋征收补偿金额的事实；3、函，拟证明被告从知道拆迁办将拆迁补偿款登记在原告名下之后，双方出现争议的事实。根据原、被告的举证、质证，本院对原告提交的证据确认如下：对原告提交的证据1、2，经被告质证无异议，本院予以采信；对原告提交的证据3，经被告质证对其中的收条无异议，对收条的内容有异议，对其中的房屋买卖协议有异议，该协议被告不知情，经本院审查，本院你对证据3的真实性予以采信；对原告提交的证据4、5、6、8，经被告质证对其真实性无异议，本院对该三份证据的真实性予以采信；对原告提交的证据7，经被告质证有异议，但该份收条的出具人杨柳青到庭接受询问，确认该份收条系其出具，故本院对该份证据的真实性予以认定。在本案审理过程中，原告申请证人杨柳青、杨玉龙、李亚辉出庭作证，证人杨柳青、杨玉龙、李亚辉到庭接受了法庭询问，结合案件事实，对于证人陈述原告杨长根购买被告杨德忠诉争房屋的事实，本院予以确认。对被告提交的证据1、2、3，经原告质证对其真实性无异议，但对其关联系及证明目的有异议，本院对上述证据真实性予以认定。综合原、被告的陈述，根据本院对证据的认定，确认本案的事实如下：1992年3月28日，杨德贵（原告杨长根之父）、杨德忠（原告杨长根叔叔）、杨冬梅（原告杨长根姑姑）、杨兴（原告杨长根姑姑）兄弟姐妹四人达成《关于共建楼房及楼房产权协议书》，协议内容为：“上述兄弟姐妹就杨家老住房（株房私字1987年020464号房证）已成危房，与母亲袁凤姣老人一起协商，决定拆除旧房，集资建造三层共十八间楼房一栋，议定建房资金按照房间十八等份计算，四人根据所得房间应出资金数额，议定楼房各层各间的产权归属（走廊及楼梯间公共共有）……”房屋建好后，杨德贵、杨德忠、杨冬梅、杨兴于1993年9月在原株洲市房地产产权监理处办理了房屋共有权保持证，座落于南岳岭房屋1幢18间，建筑面积叁佰壹拾壹平方米，系杨兴、杨冬梅、杨德忠、杨德贵等人共有，其中杨冬梅占十八分之三的份额，其他三人各占十八分之五的份额。房屋建好后，被告杨德忠一直未在该房屋内居住，后因其妻子（杨柳青母亲）生病，将其中的一间卖给原告杨长根的父亲杨德贵，其中二间作为嫁妆赠与给其女儿杨柳青，因疏于管理，房屋出现漏水等问题，2004年6月25日，被告杨德忠将其中二间以壹万元整卖给原告，2004年6月25日被告杨德忠收到原告的购房款壹万元，同时杨德忠出具收条一份，内容为：“今收到房屋预支费壹万元整”；2005年，被告杨德忠女儿杨柳青将其父亲赠与给其的二间房屋也卖给了原告杨长根，被告在答辩中陈述2006年将房屋和该房屋的产权证交给了原告，但双方当时没有签订书面合同，也未办理房产过户手续；原告购买该房屋后，进行了装修改造，一直在该房屋居住、生活，并管理、出租房屋。2015年，株洲市南岳岭片区棚改项目国有土地上房屋征收，该房屋属于征收范围，因该房屋产权尚在被告杨德忠名下，且双方没有签订书面房屋买卖合同，为了妥善处理好征收补偿事宜，原告口头承诺给被告杨德忠一定经济补偿，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，但落款日期仍写的是2004年6月25日；2015年5月28日，杨德贵、杨德忠、杨冬梅、杨兴与原告杨长根签订书面委托书，全权委托杨长根办理房屋拆迁、征收相关事宜（包括：签收相关文件；商谈、签署安置补偿协议及办理其他征收补偿相关事宜等；代理委托人行使依据征收拆迁相关法律、法规、规章等文件中规定的委托人的权利、承担相应义务等）；该委托书系不可撤销委托书。杨长根以杨德忠委托代理人的名义与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签署了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，该房屋现已被征收、拆除。后因双方就征收补偿款的分配达不成一致意见，酿成纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋建好后，被告杨德忠一直未在该房屋内居住，后因其妻子（杨柳青母亲）生病，将其中的一间卖给原告杨长根的父亲杨德贵，其中二间作为嫁妆赠与给其女儿杨柳青，2005年，被告杨德忠女儿杨柳青将其父亲赠与给其的二间房屋也卖给了原告杨长根；2004年6月25日，被告杨德忠将其中二间以壹万元整卖给原告，被告在答辩中陈述2006年将房屋和该房屋的产权证交给了原告，且原告对该房屋行使占有、使用、收益等权利，该房屋买卖行为已经成立并生效；因双方当时没有签订书面合同，也未办理房产过户手续；2015年，为了妥善处理好该房屋征收补偿事宜，双方补签了一份书面的《房屋买卖协议书》，该份协议书是对双方房屋买卖事实的确认。综上，原、被告的房屋买卖合同行为合法有效。因该房屋现已被征收、拆除，产权已经发生变更，故原告要求将该房屋过户至其名下，已经没有事实依据，故本院不予支持。被告辩称，原、被告之间的房屋买卖协议有失公平，不是当事人真实意思表示，属于可撤销协议，但行使撤销权时效只有一年，而原、被告房屋买卖行为已经发生10余年，且被告没有提交相关证据予以证实，其抗辩请求不成立。经本院主持调解，原、被告无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第一款、第一百三十条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告杨长根与被告杨德忠的房屋买卖协议有效；二、驳回原告杨长根的其他诉讼请求。本案受理费426元，减半收取213元，由原告杨长根承担106.5元，被告杨德忠承担106.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 肖伟群二〇一六年一月二十二日书记员 肖 增附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。 来自