（2015）涟民初字第3223号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-11-24
案件名称
卜训照与江苏淮涟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
涟水县人民法院
所属地区
涟水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卜训照,江苏淮涟置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2015）涟民初字第3223号原告卜训照，居民。委托代理人朱显峰，江苏昊震翰律师事务所律师。被告江苏淮涟置业有限公司，住所地涟水县涟城镇炎黄大道与金城路交汇处。法定代表人刘树辉，该公司董事长。委托代理人徐晓莉，该公司法律顾问。原告卜训照诉被告江苏淮涟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员姜浩淼适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜训照诉称，2013年4月3日,原、被告签订了商品房认购协议一份，协议约定被告将位于涟水县金城路华源国际运来路西一期从南向北第1、2号门面房销售给原告，并约定于2014年8月底前将房屋交付给原告。但被告在2014年底又将房屋卖与他人，经协商未果，遂诉至法院，要求撤销原、被告签订的商品房认购协议；返还购房款704000元，赔偿损失704000元。被告江苏淮涟置业有限公司辩称，本案涉案房屋至今尚未取得商品房预售许可，故房屋不具备销售条件，本案所涉认购协议应为无效协议。2012年12月6日被告将江苏淮涟置业一期房屋委托给案外人李健、嵇军销售，但销售的范围仅限于可销售的房屋。2012年12月12日涟水县人民法院依法查封涉案房屋，故原告称2013年4月3日与被告签订认购协议是不客观的，申请追加李健、嵇军作为本案第三人参加诉讼。综上原告主张无事实依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，江苏淮涟置业有限公司开发位于涟水县金城路华源国际运来路西一期商品房。2012年12月6日，江苏淮涟置业有限公司与其股东李健及嵇军签订打包房屋销售协议，约定将华源国际一期政府安置房除外剩余所有房源和所有商业用房、车库打包给李健、嵇军销售；江苏淮涟置业有限公司按销售总额下浮人民币贰佰万元整打包给李健、嵇军自主销售。协议签订后，本院作出（2012）涟诉保字第47号裁定书，裁定将江苏淮涟置业有限公司开发位于涟水县金城路华源国际运来路西一期门面房保全10间。2013年4月3日,原、被告签订了商品房认购协议一份，约定被告将位于涟水县金城路华源国际运来路西一期从南向北第1、2号面积为88平方米门面房销售给原告，价格704000元，并约定于2014年8月底前将房屋交付原告。另查明，本案所涉房屋已被涟水县人民法院于2013年12月14日作出的（2013）涟执字第707号裁定书裁定归刘以康所有，且至今未取得商品房预售许可证或商品房销售许可证。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的商品房认购协议、收据、被告提供的打包房屋销售协议等证据载卷为证，本院予以确认。审理中，被告主张原告在购买该房屋时明知该房屋被法院查封，并提供原告出具的情况说明予以证明。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》虽系双方自愿订立，但在签订协议时该房屋已被人民法院查封且至今未能办理商品房预售许可证或商品房销售许可证，故该协议违反法律规定，应为无效合同。被告明知该房屋被人民法院查封的情况下，仍然与原告签订商品房认购协议，属于隐瞒事实。隐瞒事实属于法律规定的可撤销情形，在本案所涉认购协议既存在无效情形，又存在可撤销情形时，应当以确认无效为宜，故对被告主张的该协议为无效协议辩解本院予以采纳。因该房屋至今未能办理商品房预售许可证或商品房销售许可证而另行销售，且被告隐瞒被法院查封的事实，被告应当返还原告所交纳的购房款704000元并赔偿704000元。对被告要求追加李健及嵇军作为第三人参加诉讼的请求，因李健及嵇军系被告公司股东，其依据与公司签订的打包销售协议，为公司销售房屋，并依据协议约定获得固定回报，其与公司之间应系内部承包关系，李健与嵇军与他人发生民事行为所产生的后果应由江苏淮涟置业有限公司承担，对被告要求追加李健及嵇军为第三人参加诉讼的请求，不予支持。对被告辩解与原告未签订认购协议的主张，因被告与李健及嵇军已签订销售协议，李健及嵇军依据该销售协议以被告名义与他人所签认购协议，应视为被告行为，且该认购协议规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款，故该认购协议应视为商品房买卖协议，故对被告该主张不予支持。关于原告出具的情况说明，因被告的工作人员承诺如有责任，由其工作人员承担，因认定为被告对原告的免责，故对被告的抗辩不予支持。李健及嵇军与被告属于内部关系，所签合同亦有公司印章，李健与嵇军签订协议后的款项移交问题以及签字时间是否真实问题，属于内部管理问题，本案不予理涉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告卜训照与被告江苏淮涟置业有限公司于2013年4月3日签订的商品房认购协议无效。二、被告江苏淮涟置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告卜训照购房款704000元。三、被告江苏淮涟置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告卜训照损失704000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17472元减半收取8736元，由被告江苏淮涟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。审判员 姜浩淼二〇一六年一月二十二日书记员 胡春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 更多数据：