（2015）嘉南巡民初字第248号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-04-15
案件名称
陆金江、王春媚与嘉兴市明源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆金江,王春媚,嘉兴市明源房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南巡民初字第248号原告：陆金江。原告：王春媚。以上二原告共同委托代理人：刘玉军，浙江君度律师事务所律师。被告：嘉兴市明源房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市南湖新区景湖花园公建二楼212室商业用房。法定代表人：王莉伟，执行董事。委托代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。原告陆金江、王春媚因与被告嘉兴市明源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年10月27日受理后，依法由代理审判员康文怡独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘玉军、被告的委托代理人肖勇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年6月22日，原告向被告购买了罗马都市小区3组团13幢101室商品房一套，合计房款2680000元。因该商品房处于银行抵押状况，双方签订了一份协议，约定：为保障原告权利，被告承诺于2015年7月30日前办理完毕该套房屋的撤销抵押手续事宜；否则，被告无条件退还房款，并赔偿原告已付房款的5％。原告如期缴纳了预售购房款1000000元，然被告未按协议承诺的期限办理完毕该套房屋的撤销抵押手续事宜，已属违约。后被告也曾主动通知原告前去领取50000元违约赔偿金，然待原告准备发票去领取的时候，被告又不知什么原因变卦。至此以后，原告与被告多次交涉，被告均不按协议约定将50000元违约金赔付原告。综上，原告诉请判令被告支付违约金50000元。被告答辩称，原告已与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》并支付全部购房款，被告也已向原告交付了房屋，现原告主张被告承担违约责任缺乏法律依据，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告向本院提交了以下证据：1.《协议》一份，证明被告承诺于2015年7月30日前办理房屋抵押权注销手续的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为该《协议》上的印章在形式上与被告一直使用的印章不同。退一步讲，即使该印章是真实的，根据《协议》的内容，原告也需在退房的情况下才能主张违约金。2.销售不动产统一发票三份、转账凭证一份，证明原告于2015年6月23日支付购房款1000000元的事实。经质证，被告没有异议。3.房屋登记证明材料一组，证明被告于2015年8月12日办理房屋抵押权注销手续的事实。经质证，被告没有异议。针对自己的抗辩，被告向本院提交了以下证据：1.《罗马都市地下车位使用权转让协议》一份、《浙江省商品房买卖合同》文本（无合同编号、无签署日期）一份，证明原、被告于2015年6月22日达成房屋及地下车位的买卖合意，被告已向原告明确告知房屋上有抵押权存在的事实。经质证，原告没有异议。2.《浙江省商品房买卖合同》二份（合同编号为2015预0002930、2015预0002931），证明原、被告双方于2015年8月17日签订正式商品房买卖合同的事实。经质证，原告对真实性没有异议，但认为其是在被告承诺承担违约金的前提下才签订正式商品房买卖合同的。3.付款凭证一组，证明原告已支付了全部购房款的事实。经质证，原告对真实性没有异议，但认为其是在被告承诺承担违约金的前提下才签订正式商品房买卖合同并支付全部购房款的。本院认证如下，原告提交的证据1系原件，被告在质证时提出的对印章不予认可的意见缺乏证据支持，不予采信，本院对该证据予以认定，但《协议》背面所书写的内容系原告自行添加，不予认定。原告提交的证据2、3，经质证被告不持异议，予以认定。被告提交的证据1、2、3，经质证原告对真实性均不持异议，予以认定。经审理，本院认定案件事实如下：原、被告于2015年6月22日签订《协议》一份，约定原告向被告购买罗马都市小区3组团13幢101室商品房，房款计为2680000元；被告承诺于2015年7月30日前办理房屋抵押权的注销手续，如未能按期办妥的，则无条件退还房款，并赔偿原告已付房款的5%作为违约金。同日，双方签订《罗马都市地下车位使用权转让协议》一份，约定转让车位位于罗马都市二期叁号地下车库T-73号，转让价106200元。2015年8月12日，被告办理了坐落于嘉兴市罗马都市78幢101室的房屋抵押权注销手续。2015年8月17日，原、被告双方签订合同编号为2015预0002930、2015预0002931的《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于嘉兴市罗马都市二期3号组团13幢101室、嘉兴市罗马都市二期3号组团13幢2室房屋，房款合计2573800元。2015年10月8日，原告办理了上述房屋的所有权登记。原告支付购房款（含地下车位使用权转让款）的情况为：2015年6月22日支付40000元，2015年6月23日支付960000元，2015年8月28日支付1680000元。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的房屋，而本案所涉的商品房在原、被告签订《协议》、《浙江省商品房买卖合同》文本、正式《浙江省商品房买卖合同》一系列文件时已经竣工，因此双方当事人之间的纠纷应为商品房销售合同纠纷。根据法律规定，当事人应当就自己的主张提供相应的证据。原告在庭审中主张被告在2015年8月17日双方签订正式《浙江省商品房买卖合同》时承诺支付违约金50000元的意见，缺乏相应证据证明，本院不予采信。因此，对《协议》中双方所作的“如到期仍未能办妥撤销抵押手续，甲方（被告）无条件退还房款，并赔偿乙方（原告）已付房款的5%”的内容作何理解，正是本案的争议焦点所在。对此，本院认为，从合同的内容来看，“退还房款”应是指解除双方的房屋买卖合同，而“办妥撤销抵押手续”并非必然发生的事件，因此该份合同是附解除条件的合同。结合合同文义、合同目的和诚实信用原则，原告在已知晓被告未按期办妥抵押权注销手续的情况下，仍与被告签订正式商品房买卖合同并支付全部购房款的行为，应推定其已经放弃了合同解除权，所以也就不能主张相应的解约违约金，本院对被告的抗辩不再支付违约金的意见予以采纳。原告主张《协议》中的上述约定并非合同解除违约金的意见没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陆金江、王春媚的全部诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由原告陆金江、王春媚共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 康文怡二〇一六年一月二十二日书 记 员 黄 洁附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”