（2015）峨眉民初字第2040号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2017-08-21

案件名称

李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波与王林、王旭英及杜建有、罗廷贵建筑物区分所有权纠纷一审民事判决书

法院

峨眉山市人民法院

所属地区

峨眉山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李华付,刘辉,李廖,杜杨,朱建波,王林,王旭英,杜建有,罗廷贵

案由

建筑物区分所有权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十七条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款，第十一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省峨眉山市人民法院民事判决书（2015）峨眉民初字第2040号原告：李华付，男，生于1972年12月1日，住四川省峨眉山市。原告：刘辉，女，生于1973年5月13日，住四川省峨眉山市。原告：李廖，男，生于1980年6月13日，住四川省峨眉山市。原告：杜杨，女，生于1980年1月17日，住四川省峨眉山市。原告：朱建波，男，生于1981年1月30日，住四川省峨眉山市。五原告委托代理人：孙华，四川常公律师事务所律师（特别授权）。被告：王林，男，生于1971年10月1日，住四川省乐山市沙湾区。被告：王旭英，女，生于1973年11月11日，住四川省乐山市沙湾区。二被告委托代理人：王旭君（系二被告同胞妹妹），女，生于1976年8月1日，住四川省乐山市沙湾区（特别授权）。第三人：杜建有，男，生于1964年3月4日，住四川省峨眉山市。第三人：罗廷贵，男，生于1972年8月12日，住四川省峨眉山市。本院于2015年10月28日受理原告李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波与被告王林、王旭英建筑物区分所有权纠纷一案后，因杜建有、杜文彬、罗廷贵与本案有法律上的利害关系，本院依原告李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波申请，追加杜建有、杜文彬、罗廷贵为第三人参加诉讼。2015年12月3日，因被告王林、王旭英下落不明，本案依法转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年1月7日、1月22日公开开庭进行了审理。原告李华付、刘辉及原告李廖、杜杨、朱建波的委托代理人孙华、被告王林、王旭英的委托代理人王旭君及第三人杜建有到庭参加了诉讼。第三人罗廷贵参加了2016年1月7日的庭审，经本院传票通知，未到庭参加2016年1月22日的庭审。第三人杜文彬经本院传票通知，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。庭审中，原告申请撤回对第三人杜文彬的诉讼，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波诉称：原、被告同属于峨眉山市绥山镇业主，二被告自2010年下半年在自家商品房内经营茶楼生意，五原告于2010年后陆续入住峨眉山市绥山镇房屋。被告经营的茶楼生意，经常经营到凌晨1、2点钟，有时通宵经营。夜深人静的时候，被告的茶楼里突然传来麻将的撞击声、参与打牌人员的吵闹声，导致原告经常失眠，第二天工作没有精神。久而久之，导致原告刘辉精神衰弱，身体状况每况愈下。为此，原告多次向业主委员会、物管公司、峨眉山市工商局、环保局、城管局、社区、绥山镇政府等部门及单位反映茶馆扰民行为，各部门分别答复、处理，最终也没有得到有效解决。二被告的房屋从2009年由第三人杜建有、杜文彬经营茶楼，现在转租给第三人罗廷贵，故第三人也应承担责任，恢复原状。为此，原告特依据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，依法诉至法院，请求法院判令：1、二被告及第三人排除妨害，不准再经营茶楼，恢复住宅用途；2、本案诉讼费用由二被告及第三人承担。原告为支持自己的主张，提交了以下证据：1、五原告的房屋所有权证，以证明五原告居住的房屋与二被告的房屋即第三人经营的茶楼为同一栋，且为上、下楼关系；2、信访事项不予受理告知书及证明，以证明原告与被告及第三人之间因为在被告房屋内经营茶楼曾发生过矛盾，经多方处理仍未妥善解决；3、病情证明，以证明由于被告及第三人在房屋内经营茶楼，导致原告李华付经常失眠，神经性头痛。被告王林、王旭英辩称：买房时开发商同意了开茶楼的，我们买的房屋的格局和上面的房屋是完全不一样的，房子租给他人做茶楼生意有很多年了，我们现在每月的房贷是第三人杜建有来还的。被告王林、王旭英未提交证据。第三人杜建有辩称：我经营茶楼五年多了，原告说我们经营到凌晨1点没有证据，我们都是在晚上12点结束的，茶楼的服务员和门卫的录像可以证实这点。小区的业主公约中也同意我们经营到晚上12点。我们跟原告之间的矛盾经过物管、社区、政府的调解，我们说晚上12点结束，原告要求11点结束，双方就没达成一致，但我们在茶楼的每个房间都张贴了不能大声喧哗的标语。原告李华付向我们的客人泼尿，还买炮对着我们的窗户放，这个事情是报了110，在公安立案了的。而且经政府调解之后，我们做了隔音，但是原告没有按调解达成的意见赔偿我们费用。我们是向被告租的房子，以交房子按揭的形式支付租金。综上，原告所述不是事实。第三人杜建有为支持自己的主张，提交了以下证据：1、两份《房屋租赁合同》，以证明其经营茶楼的房屋系向二被告租赁的；2、检举信，以证明原告李华付投掷自制土炮炸伤人；3、照片13张，以证明茶楼做了隔音措施，杜文彬的房屋是由杜建有居住，与茶楼无关；4、银行存款凭证等票据72张，以证明第三人杜建有按照与二被告的房屋租赁合同履行支付租金义务；5、医疗费用票据、住院费用清单和出院证明书，以证明茶楼有客人因爆炸受伤。第三人罗廷贵辩称：我是向杜建有租的茶楼，要是知道他们之间有矛盾就不会租了。第三人罗廷贵为支持自己的主张，提交了《君有福茶楼租赁合同》，以证明其和第三人杜建有达成了茶楼租赁协议。为查明本案涉案房屋用途，本院依职权向峨眉山市房地产管理局调取了《房屋登记查询结果通知书》，证明被告王林、王旭英名下房产即峨眉山市绥山镇103、104号房屋的用途为住宅。上述由双方当事人提供的证据材料，经当庭举证、验证、质证，被告王林、王旭英对原告提交的证据无异议。第三人杜建有对原告提交的证据质证认为：对证据1、2无异议，对证据3的真实性有异议，认为原告李华付说自己神经有问题，却又还昼夜开车载客，因此这个病是不存在的。第三人罗廷贵对原告提交的证据无异议。原告对第三人杜建有提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为从肉眼可看出租赁合同纸张、字迹和捺印的新旧程度跟现在的诉状相同，可能是伪造的；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为检举信原件应提交给公安机关，不可能在庭审中提供原件；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，且第三人杜建有无权为第三人杜文彬举证；对证据4认为与本案没有关联性，真实性、合法性也有异议；对证据5的真实性无异议，但关联性有异议，认为与本案无关，治疗费用是否因爆炸引起也不得而知。被告王林、王旭英及第三人罗廷贵对第三人杜建有提交的证据无异议。原告对第三人罗廷贵提交的证据的真实性、关联性无异议，但合法性有异议，认为房屋不能用于经营茶楼。被告王林、王旭英及第三人杜建有对第三人罗廷贵提交的证据无异议。对本院依职权调取的《房屋登记查询结果通知书》，原、被告及第三人杜建有对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认证意见：对于被告王林、王旭英及第三人杜建有、罗廷贵无异议的原告提交的证据1、2，本院依法予以采信作为本案的证据；对于原告提交的证据3，由峨眉山市人民医院加盖病情证明专用章，对其真实性、合法性予以认可，能够证明原告李华付患有神经性头痛，但是否系因被告房屋内经营茶楼导致原告李华付经常失眠并患上神经性头痛，原告需进一步举证，故对该证据的关联性本院不予认可。对第三人杜建有提交的证据1，能够证明二被告与杜建有建立了房屋租赁关系，同时双方约定租赁房屋作居住使用，承租人使用房屋时不得擅自改变房屋结构和用途等相关内容，与本案具有关联性，本院依法予以采信作为本案证据；对证据2、5，虽能证明原、被告及第三人因在小区经营茶楼产生矛盾，有茶楼客人因爆震伤住院治疗的事实，但与本案争议法律关系无关联性；对证据3，除拍摄第三人杜文彬房屋的照片之外，其余12张照片能够证明涉案房屋即被告王林、王旭英房屋的现状，与本案具有关联性，本院依法予以采信作为本案证据；对证据4，虽能证明第三人杜建有的证明目的，但与本案没有关联性。对第三人罗廷贵提交的证据，能够反映涉案房屋使用权的转移过程，与本案具有关联性，本院依法予以采信作为本案证据。对本院依职权调取的《房屋登记查询结果通知书》，原、被告及第三人杜建有对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，依法进入本案证据范畴。经审理查明：2008年10月1日，被告王林、王旭英与第三人杜建有签订了《房屋租赁合同》，主要约定：二被告将其购买的位于峨眉山市绥山镇103、104号房屋租赁给杜建有作居住使用，租赁期限为2008年10月1日至2038年9月30日；该租赁合同约定承租人使用房屋时，不得擅自改变房屋结构和用途，房屋装修需经出租人同意。2009年3月，二被告从开发商处接收103、104号房屋后，以清水房的状态交付第三人杜建有使用，杜建有将103、104号房屋和其子杜文彬的102号房屋按照经营茶楼的需要进行了装修，并由杜建有负责经营直到2015年2月。2015年2月14日，第三人杜建有和罗廷贵签订了《君有福茶楼租赁合同》，约定将茶楼转让给罗廷贵经营，租赁日期从2015年2月14日至2018年2月14日。五原告同系峨眉山市绥山镇业主，原告李华付、刘辉是203号业主，原告李廖是101号业主，原告杜杨、朱建波是204号业主，房屋位置与二被告房屋属楼上楼下的相邻关系。五原告于2010年陆续入住各自的房屋后，因茶楼生意噪音扰民，多次与第三人杜建有等人发生纠纷。2015年7月，原告刘辉以2—4号住房内麻将馆噪音扰民为由请求峨眉山市环保局查处。同年10月，峨眉山市绥山镇三台山社区居民委员会、峨眉山市绥山镇矛盾纠纷大调解协调中心也介入处理双方矛盾，但经组织双方多次调解后未达成一致意见致使调解未果。原告李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波故于2015年10月28日诉至法院，请求法院判令：1、被告王林、王旭英和第三人杜建有、罗廷贵排除妨害，不准再经营茶楼，恢复住宅用途；2、本案诉讼费用由二被告承担。另查明，被告王林、王旭英购买的坐落于峨眉山市绥山镇103、104号房屋用途为住宅。本院认为，为维护小区环境和秩序，促进业主之间和谐共处，对建筑物专有部分的使用应遵守法律、法规及其他管理规约。房屋的业主和实际使用人虽对建筑物专有部分享有占有、使用等权利，但行使权利不得损害其他业主和实际使用人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，本案中第三人杜建有将用途为住宅的房屋装修为茶馆并实际经营，其行为已实际改变涉案房屋原本的住宅用途。因涉案房屋的产权登记为住宅用途，第三人杜建有虽辩称涉案房屋在二被告购买时就与开发商协商用于茶楼经营，开发商也是按茶楼的格局进行设计的，房屋内部自交房之日起就是现在的状态，其从未改变过房屋结构，但其未提交证据证明其将住宅性质的房屋改变为经营性用房的行为取得了规划部门同意批准，也未提交证据证明该改变房屋用途行为征得了包括原告李华付、刘辉、李廖、杜杨、朱建波等在内有利害关系的业主同意，故第三人杜建有的辩称于法无据，本院不予认可。第三人罗廷贵从杜建有处通过转租取得涉案房屋使用权后继续经营茶楼，茶楼的经营在一定程度上影响了邻里之间的和睦，导致原告与第三人杜建有、罗廷贵多次发生矛盾纠纷。第三人杜建有、罗廷贵在二被告房屋内经营茶楼，擅自改变房屋住宅用途的行为不具有合法性，应根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，恢复涉案房屋住宅用途。被告王林、王旭英明知第三人杜建有未按双方签订的《房屋租赁合同》约定用途使用房屋，且对其行为未提出异议，根据《物业管理条例》第四十八条第二款之规定，应共同承担恢复房屋住宅用途的责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条，《物业管理条例》第四十八条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告王林、王旭英及第三人杜建有、罗廷贵于本判决生效之日起十日内恢复坐落于峨眉山市绥山镇103、104号房屋住宅用途。诉讼费用100元，由被告王林、王旭英及第三人杜建有、罗廷贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于乐山市中级人民法院。审　判　长　　吴开元代理审判员　　张　玲人民陪审员　　王树红二〇一六年一月二十二日书　记　员　　涂凌丽附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。《物业管理条例》第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”