（2015）浦民二（商）初字第4499号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-06-27

案件名称

上海中原物业顾问有限公司与上海安霸投资管理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民二(商)初字第4499号原告上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成,董事长。委托代理人张可可，男。被告上海安霸投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈靖，总经理。委托代理人陈光宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司诉被告上海安霸投资管理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月10日、2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张可可、被告的委托代理人陈光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司诉称：2015年7月，被告委托原告居间求租合适房源，并在原告的带领下，首次实地查看了位于本市东方路XXX号钱江大厦12楼B室的物业。然而之后，被告却无故拒绝原告再为其提供后续的居间服务。现原告发现，被告已与该涉案房屋的产权人签署了房屋租赁合同。根据被告与原告签订的《租赁意向书》，被告理应按照约定支付原告佣金人民币(以下币种同)143,000元。为维护原告的合法权益，故诉请法院判令：被告向原告支付佣金143,000元及滞纳金(自2015年8月1日起至实际支付日止，按拖欠佣金总数的日万分之五计算)。原告当庭变更诉讼请求为：被告向原告支付佣金143,000元。被告上海安霸投资管理有限公司辩称，其确实与原告签署《租赁意向书》，但该《租赁意向书》没有实际履行，《独家中介委托书》是格式合同，在此之前被告于7月3日就委托案外人上海德融房地产经纪有限公司帮其寻找房源，在案外人的居间服务下找到了租赁场所并签订租赁合同，与原告虽然签订合同但没有实际履行，原告没有实际提供居间服务，原告主张的费用的依据是《租赁意向书》，且上面写明了以正式合同为准，手写部分是原告事后添加。此外，原告没有按照约定提供居间服务，不能把被告与业主签订的租赁合同作为原告主张居间服务费的理由。不同意原告的全部诉请。原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、《独家中介委托书》，证明原、被告存在居间关系；证据2、《租赁意向书》，证明被告有意向租赁涉案物业，且通过原告居间租赁成功；证据3、《独家出租居间协议》，证明涉案房屋是业主独家委托原告进行出租的，被告不可能通过第三方或自行交易；证据4、《租赁合同》，证明12层的B、C、D、E是在原告的居间下，业主与被告都签署了租赁合同；证据5、银行电子回单、发票(记账联)，证明业主支付了原告的佣金，业主与原告的委托关系真实存在。经质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，但认为证据1是格式合同，原告对所有客户都提供这个独家委托书；证据2是三方合同，但上面没有出租方的签名盖章，且上面写了以正式合同为准，手写部分是原告事后添加，被告签署《租赁意向书》时并无手写部分；证据3是原告与案外人签的协议，是原告向案外人主张费用的依据，并不能作为对被告主张费用的依据；证据5中发票是原告单方开具，不能作为对被告主张居间费的依据，电子回单无法确认与本案的关联性。被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：证据1、《房屋租赁合同》，证明实际租赁房屋与原告无关；证据2、案外人上海德融房地产经纪有限公司出具的《证明》1份、收款收据、刷卡记录、看房确认书、租房委托协议各1份，证明通过德融房地产经纪有限公司租赁涉案房屋；证据3、原告的联系人为原告的员工翁国宁，其手机号码XXXXXXXXXXX与被告总经理从7月21日至7月24日的短信记录，证明双方的联系过程。经质证，原告对被告提交的证据1因系复印件，真实性不予认可，对证据2中《证明》的真实性无异议，但认为是被告单方面出具的，不具备法律效力，对证据2中收款收据、刷卡记录、看房确认书认为都不是原件，不认可真实性，且看房确认书第一栏的内容是1748平方米，与被告租赁的B、C、D、E的平米数不一致，签订日期是2015年7月3日，被告是在2015年7月10日与原告签订的委托书，被告之前的行为与原告无关，看房确认书第二条与被告所说承租方不付租金相矛盾，被告没有证据证明已付过费用，对租房委托协议质证意见与看房确认书意见一致；对被告提交证据3真实性、关联性不认可，电话号码无法指向是翁国宁还是其他人，翁国宁是否是原告公司员工还待核实，第三页提到的15,000元意向金与被告所说的10万元意向金不一致。经审查原告提交的证据及被告的质证意见，本院对原告提交的证据1、3、4、5真实性予以确认，且经审查其内容，与本案具有关联性，确认其作为认定本案事实的依据；对原告提交的证据2打印部分及正文中于下划线上方所填手写部分的真实性予以确认，对于当事人签章上方的手写部分“注：承租方承诺支付上海中原物业顾问有限公司一个月的佣金143,000元整。”，无当事人印章确认，由于该部分系对被告支付佣金的约定，在合同文本空白处手写添加且无被告盖章确认显然不合常理，现被告对此部分予以否认，本院亦采信被告观点，对该手写部分的真实性不予确认；本院对被告提交证据1、证据2中《证明》、租房委托协议的真实性予以确认，经审查其内容，与本案具有关联性，确认其作为认定本案事实的依据；对被告提交证据2中收款收据、刷卡记录、看房确认书，因系复印件，且原告否认其真实性，故本院对其真实性不予确认；对被告提交证据3，因原告否认其真实性，且被告未进一步举证证明该微信聊天记录与涉案房屋租赁有关，故本院对其真实性不予确认。基于上述证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实：2015年7月10日，被告在原告提供的《独家中介委托书》上盖章确认由原告作为其在钱江大厦办公场所需求业务的独家代理，同时双方就涉案物业上海市东方路XXX号钱江大厦12楼B、C、D、E室的租赁签订《租赁意向书》，约定租期时间为2015年7月24日至2017年7月23日，租金6.20元/天/平方米。案外人金光食品(宁波)有限公司作为权利人与原告签订《独家出租居间协议》，约定将钱江大厦12楼整层(A-H)室委托原告居间出租，独家委托期限从2015年7月1日至2015年9月31日止，在委托期内，原告是委托房地产唯一的出租机构，案外人不得自行或委托除原告外的第三方出租该房地产，独家委托期间居间成功的，佣金数额为1.50倍首月租金。2015年7月14日，案外人金光食品(宁波)有限公司作为出租方、被告作为承租方，双方签订《钱江大厦办公楼租赁合同》，约定由原告承租上海市东方路XXX号钱江大厦12楼B、C、D、E室，租赁期从2015年8月15日至2017年9月14日止，租金按6.20元/天/平方米(租赁面积)计算并收取，总租赁面积为737.28平方米，月租金总计139,038.80元。2015年10月8日，案外人金光食品(宁波)有限公司支付原告“中介费钱江大厦12BCDE”208,558.20元。此前，被告与案外人上海德融房地产经纪有限公司签订《非居住用房租房委托协议》，约定由案外人上海德融房地产经纪有限公司居间洽谈东方路XXX号钱江大厦12楼房屋，委托期限自2015年7月3日起至被告租赁该房屋流程结束或终止租赁之日止，承诺以上服务全部免费，不收取任何中介服务费。2015年12月21日，案外人上海德融房地产经纪有限公司出具《证明》1份，证明被告于2015年7月3日去看了涉案物业，并于当日支付意向金10万元，是其公司业务员沟通斡旋使被告与案外人金光食品(宁波)有限公司就涉案物业签订租赁合同。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否是经原告居间而承租涉案物业钱江大厦12楼B、C、D、E室。根据原告提供的证据，被告独家委托原告为其在钱江大厦寻找合适的承租房屋，双方之间形成的居间合同关系合法有效，被告在《租赁意向书》上盖章确认租赁物业为钱江大厦12楼B、C、D、E室，原告已履行提供房源信息、带领被告实地查看房屋等居间义务，且被告最终成功承租该物业，同时，原告与该涉案物业权利人签订有《独家出租居间协议》，约定将钱江大厦12楼整层(A-H)室委托原告居间出租，被告也是在原告独家委托期间内签订的租赁合同，涉案物业权利人也为此向原告支付中介费208,558.20元，符合双方约定的“独家委托期间居间成功的，佣金数额为1.50倍首月租金”，上述证据材料能够形成完整证据链，本院予以采信。被告认为其虽与原告签订居间合同，但没有实际履行，其是通过案外人上海德融房地产经纪有限公司居间成功承租涉案物业，对此本院认为，被告提供其与上海德融房地产经纪有限公司的《非居住用房租房委托协议》、《钱江大厦办公楼租赁合同》及上海德融房地产经纪有限公司出具的《证明》只能证明被告与上海德融房地产经纪有限公司之间的居间合同关系，被告未能进一步举证证明其承租涉案物业系上海德融房地产经纪有限公司居间而成或推翻原告的主张，故本院对其意见不予采信。故本院对原告要求被告支付佣金的主张予以支持。至于佣金数额，原告主张根据《租赁意向书》中手写部分，双方对佣金143,000元已达成一致，鉴于本院已否定该手写部分的真实性，原告亦未能进一步证实双方就佣金数额达成合意，本院确认原、被告并未约定居间佣金的具体费用。就原告的请求，本院综合考虑原告在居间服务中所付出的劳务，酌定佣金数额为4万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海安霸投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金4万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,160元，减半收取计1,580元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担1,000元，被告上海安霸投资管理有限公司负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　吴　琦二〇一六年一月二十二日书记员　何欣奕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注微信公众号“”