（2015）皋民初字第0176号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-11-26
案件名称
俞海燕、范从然与南通金陆置业有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞海燕,范从然,南通金陆置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2015)皋民初字第0176号原告俞海燕原告范从然两原告的委托代理人宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。被告南通金陆置业有限公司，住所地：如皋市如城街道中山路465号。法定代表人王捷，董事长。委托代理人邱斌，江苏敏政律师事务所律师。原告俞海燕、范从然与被告南通金陆置业有限公司（以下简称金陆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，先依法由审判员钟文独任审判，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞海燕、范从然及其特别授权委托代理人宗卫兵，被告金陆公司的特别授权委托代理人邱斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞海燕、范从然诉称，2010年10月28日，原被告双方签订一份编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。合同约定，由原告购买位于如皋市如城街道健康西路美伦堡858幢502室的住房一套。合同签订后，原告依约缴纳了相应房款，入住了上述房产。2012年初，原告发现案涉合同标的物的每个房间均出现大面积的裂缝，遂多次和被告公司、如皋市建筑工程质量监督站以及市住建局等相关部门反映情况，未果。2013年年底，原告被迫无奈诉至法院，在该案的诉讼过程中，如皋市人民法院曾委托南京东南建筑工程安全鉴定公司对涉案房产的楼板质量问题、房屋主体结构质量问题，以及是否影响安全设计使用年限内安全使用等技术问题进行了鉴定。该鉴定书（第SF2014121225号），对案涉房产作出了如下鉴定结论：普遍存在施工质量问题、对房屋的正常使用有一定的不利影响，有部分楼板存在安全性的隐患；且上述工程质量问题属于主体结构分部工程。后原告需要补充证据，暂撤诉。原告认为，作为案涉标的物的房屋楼板存在主体结构的质量瑕疵，经过检验确属不合格（属于主体结构分部工程），且存在安全隐患，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条之规定，原告可请求主张解除合同并要求赔偿相关损失。现请求判令：1、解除原被告双方签订的一份编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已支付的购房款550000元，并按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日的利息；赔偿原告在涉案房产内的装潢损失（具体价格待鉴定后确定）；3、被告补偿原告因购买被告的案涉房产所造成的差价（2010年年末，与起诉之日购买同地段同品质的房产的总价之间的差价损失190000元）；4、本案诉讼和鉴定费用由被告负担。原告为证明其主张，提交证据如下：证据1，GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份。证明案涉商品房是两原告于2010年10月28日向本案被告购买。案涉房屋为砖混结构，面积包括阁楼73.81平米，进行了产权登记。证据2，销售不动产统一发票一份。证明原告已经向被告按照商品买卖合同的约定交付了购房款，总价550000元。证据3，现金完税凭证一份。证明原告在办理产权登记时已经向如皋地税局交案涉的房屋缴纳契税8250元。证据4，南京东南工程安全鉴定有限公司鉴定报告一份。证明1，案涉商品房具有诸多质量问题，不符合实际设计规范的要求；证明2，上述质量问题均属于主体结构分部问题，应当适用最高院审理商品房买卖合同的司法解释第12条的规定，而不是第13条的规定；证明3，鉴定的案涉房屋具有安全隐患。证据5，江苏省增值税发票一份。证明原告为取得证据4而向法院委托的鉴定机构缴纳鉴定费18000元。证据6，（2014）皋民初字第0005号民事裁定书。证明本案曾经向如皋市人民法院起诉，相关的鉴定报告和鉴定费用是在该案件审理过程中发生。鉴于我们在诉求中对装潢损失以及原告解除合同后要求被告赔偿购买同地段同面积同类型商品房而与案涉商品房之间的差价损失，我们请求法庭依法审查并委托鉴定。证据7，海安中信司法鉴定评估报告书及相关的评估费发票。证明原告位于如皋市街道健康西路美仑堡858幢502室内部的装潢费用为147139元，搬迁费2500元，评估费支出为4000元。评估报告把房号502室误写成了503室，而后面的鉴定结论都是502室。证据8，原告向案涉房屋地理位置紧邻的都市华庭小区的房产公司询问与案涉房屋同等面积和结构的房子2015年2月6日的购置价值的询价单，证明如原告与被告解除合同后购买于案涉房屋相似的质量合格的房屋需要多支付约50万元人民币，每平米单价为6360元，车棚价格为每平米4280元，阁楼为4380元每平米。上述购房多支出的钱款为即为原告解除合同的损失。被告质证如下：对证据1的三性无异议，该合同中第4条的第4小条明确约定该阁楼为附赠部分，不计价格。合同中第16条关于保修责任的约定，明确了出卖人自商品住宅交付使用后按照住宅质量保证书中承诺的内容承担相应的保修责任。对证据2的三性无异议。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。该证据是在（2014）皋民初字第0005号案件中原告申请鉴定所获取的，该案已由原告申请撤诉，在本案中原告并未对案涉房屋申请鉴定，而直接引用在0005号中的鉴定报告，被告对其关联性有异议。该证据虽然对案涉房屋存在部分质量问题进行了鉴定，但该证据并未明确存在的质量问题严重影响了原告的居住安全，因为根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第12、13条的规定，只有存在严重影响购买人的居住安全的条件下，购买人才有权提出解除买卖合同。对证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，理由同证据4的质证意见。对证据6的三性无异议。对证据7的三性及证明目的有异议，该份评估报告中记载了本项目资产评估基准日为2015年6月30日，委托单位为如皋市人民法院，也是在该日才委托评估机构予以评估，评估报告中记载评估明细表中评估基准日又为2015年7月1日，虽然只相隔一天，但说明评估机构的评估基准日和委托单位的评估基准日不是同一天，不能达到委托单位的评估目的；该评估明细表中关于装潢材料仅列明了单项名称，并未列明品牌，比如明细表第二页实木地板，评估单价为260元，因为地板存在质量的优劣，单价悬殊也很大，原告家中安装的是何种品牌的地板并没有载明，比如，挂壁式空调一台，评估机构评估的价格为250元，这到底与事实是否相符合，被告认为有必要通知评估人员接受法庭和当事人的询问；由于原告向被告所购买的房屋虽然存在一定的质量问题，但该质量问题完全可以通过修复的方式予以解除，完全没有必要解除双方的合同，原告的诉求无形之中扩大了双方的损失，对此被告在上次庭审后依法对案涉房屋存在质量问题的部分是否可以进行修复，如果可以进行修复，需要修复费用多少，提出了鉴定申请，虽然法庭至今没有对被告方提出的鉴定申请提出明确的答复，但被告方坚持鉴定的理由和主张，请求法庭从减少损失的角度予以采纳。对发票的真实性无异议。其他质证意见同评估书的质证意见。对证据8的三性和证明目的有异议，不能达到其证明目的，原告在诉求中既主张按照银行同期贷款利率计算给付房款的利息，又主张房屋差价部分的损失，这两种损失有重叠和包含的部分，且原告在上次庭审中对房屋差价部分也是主张要求评估后再予以确定，现原告提供该份询价单，无任何的证明效果。被告金陆公司辩称，被告认为原被告双方所签订的商品房买卖合同依法不应解除，理由如下：第一，虽然原告购买的房屋存在部分质量问题，但该质量问题并未产生严重影响原告居住的威胁，不符合解除商品房买卖合同的法定条件；第二，对房屋存在的质量问题依据商品房买卖合同的约定，被告方负有保修责任；第三，从原告所提供的鉴定报告可以看出，主要的质量问题体现在阁楼，阁楼的顶层，而阁楼是依据商品房买卖合同被告方无偿提供给原告的，并没有向原告收取分文的购房款。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。经审理查明，2010年10月28日，两原告作为买受人与被告作为出卖人签订编号为GF-2000-0171商品房买卖合同一份，约定：原告向被告购买健康西村美伦堡第858幢5层502号房，用途为住宅，属砖混结构，建筑面积为125.68平方米，第858幢502室阁楼产权登记建筑面积共73.81平方米；该商品房单价为每平方米4376.20元，总金额为550000元，该阁楼为附赠部分，不计价格；买受人于2010年10月28日付280000元，余款于2010年11月15日前办完贷款手续等。后原告向被告支付了购房款550000元，被告于2010年12月20日向原告开具了销售不动产统一发票。案涉房屋已办理了房屋产权证书，原告为此缴纳了契税8250元。2013年12月23日，原告诉至本院，在该案审理中，本院委托的南京东南建设工程安全鉴定有限公司对如皋市如城镇健康西路美伦堡858-502室楼板质量及对安全性影响作出第SF201412125号鉴定报告，鉴定结论为：1、标高16.650m板和阁楼层板均存在裂缝，为施工质量问题，该问题不影响楼板安全性，但对房屋的正常使用有一定的不利影响。2、标高16.650m板8-9×J-K、1/9-2/10×K-1/L以及阁楼层板9-10×1/J-2/J、1/9-2/10×1’/K-1/L钢筋间距不满足涉及要求，为施工质量问题，该问题不影响楼板安全使用。3、标高16.650m板8-9×J-K、1/9-2/10×K-1/L以及阁楼层板9-10×1/J-2/J、1/9-2/10×1’/K-1/L保护层厚度不符合设计要求，为施工质量问题。其中标高16.650m板8-9×J-K的保护层厚度偏差过大影响楼板的安全性，其余板承载能力仍能满足规范要求，不影响楼板的安全使用。4、上述工程质量问题属于主体结构分部工程。原告为此花去鉴定费18000元。2015年1月7日，原告申请撤回起诉。2015年2月9日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告申请对涉案房产内的装潢损失以及解除商品房买卖合同后购买同地段同等面积同类型商品房与购买涉案商品房之间的差价损失进行鉴定。2015年8月1日，本院委托的海安中信资产评估事务所有限公司作出海中信评报字[2015]078号司法鉴定评估报告书，评估结论为：评估价值为147139元。如需搬迁，经估算，另需搬迁费用2500元。原告为此花去评估费4000元。原告增加诉讼请求：1、要求被告赔偿原告依据双方签订的商品房买卖合同办理产权登记而产生的契税损失8250元；2、要求被告赔偿原告对案涉房屋进行质量鉴定所造成的鉴定费损失18000元。被告向本院提出鉴定申请，要求对案涉房屋存在安全性质量问题部分是否可以修复进行鉴定，如鉴定可以修复，修复费用需要多少。对被告提出的该鉴定申请，原告表示不同意。以上事实，有当事人陈述及相应证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按约向被告支付了购房款550000元，被告亦将涉案房屋交付给原告，并已办理产权证书。但涉案房屋交付后，经鉴定主体结构分部工程确属不合格，故作为买受人的原告要求解除涉案商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持。基于此，被告应返还原告支付的购房款550000元以及办理房屋产权所花去的契税损失8250元。对于原告在接受房屋后对涉案房屋进行的装潢所花去的费用，由于被告交付的房屋存在主体结构分部工程不合格导致商品房买卖合同解除，其责任在被告，经鉴定装潢损失为147139元、搬迁费用2500元以及为鉴定涉案房屋质量问题所产生的鉴定费损失18000元，被告应当赔偿给原告。关于原告主张的利息损失问题，本院认为，由于被告的原因导致商品房买卖合同解除，原告据此要求被告支付已付购房款550000元的利息损失系原告由此产生的实际损失，被告应当予以赔偿，故本院认定被告支付原告自2010年12月20日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算本金550000元的利息损失。原告主张差价损失，依据不足，本院不予支持。对于被告提出的涉案房屋是否可以修复的鉴定申请，因原告作为买受人有权要求解除商品房买卖合同，且原告不同意被告该鉴定申请，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、解除原告俞海燕、范从然与被告南通金陆置业有限公司于2010年10月28日签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》。二、被告南通金陆置业有限公司返还原告俞海燕、范从然已付购房款550000元并支付自2010年12月20日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的本金550000元的利息。三、被告南通金陆置业有限公司给付原告俞海燕、范从然契税损失8250元、装潢损失147139元、搬迁费用2500元、鉴定费损失18000元。上述二、三项于本判决生效后立即履行。四、驳回原告俞海燕、范从然的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11280元，评估费4000元，合计15280元，由被告南通金陆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：南通市财政局；帐号：471558227682；开户行：中国银行南通市西被闸支行）预交上诉案件受理费11280元。审 判 长 姚建华审 判 员 钟 文人民陪审员 单祝友二〇一六年一月二十二日见习书记员 尹天伟 来自：