（2015）沪一中民二（民）终字第3660号
裁判日期: 2016-01-22
公开日期: 2016-07-13
案件名称
李保华诉蔡志荣房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3660号上诉人（原审原告、反诉被告）李保华。委托代理人王晔，上海申京律师事务所律师。委托代理人张雪，上海申京律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）蔡志荣。委托代理人高晓宁，北京中银（厦门）律师事务所律师。上诉人李保华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人李保华及其委托代理人王晔、张雪，被上诉人蔡志荣的委托代理人高晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海xxx房产开发有限公司为松江区九亭镇九新公路、九新公路***弄、33弄的产权人。2012年5月9日，李保华、蔡志荣签订《商铺管理合作合同》一份，载明双方合作商铺坐落在上海市松江区九新公路***号一层（以下简称系争商铺）。李保华使用商铺作为海南特产使用。合作期限从2012年5月10日至2015年7月29日，管理费5,623元（人民币，下同）/月，递增率从第二年起每年递增5%，第三年起每年递增8%。保证金11,246元，水电煤费用保证金2,000元。管理费按季度提前10天分别于7月20日、10月20日、1月20日、4月20日之前缴纳。李保华不得将该商铺与第三方合作经营或转租，如需转租，应书面征得蔡志荣同意。合同第9-2条约定，李保华逾期不支付租金累计超过1个月的，蔡志荣可以书面通知李保华解除合同，李保华应向蔡志荣按月管理费1倍支付违约金，如造成损失的有权主张差额部分。第十条第二款约定：李保华逾期缴纳管理费、保证金等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的3%支付违约金给蔡志荣。逾期30天未缴纳的，蔡志荣可以单方面解除本合同。逾期第31天为该合同的提前终止日，也为商铺场地提前归还日；商铺场地提前归还，保证金不予退还。该合同还对其他违约责任、解除条件等条款进行了约定。李保华、蔡志荣签订《商铺管理合同》事宜经过上海xxx房产开发有限公司同意。2012年5月9日，李保华向蔡志荣支付2012年5月10日至8月10日期间的租金15,360元。2012年5月10日，李保华向蔡志荣支付店铺房租押金5,623元（押金单据注明另一个月押金于2012年7月20日与房租一起支付，以另一张押金条为据）和水电押金2,000元。2012年8月13日，李保华支付蔡志荣16,869元；2012年11月7日，李保华支付蔡志荣16,869元。2012年11月9日，李保华支付蔡志荣押金5,623元。2013年4月4日，李保华支付蔡志荣5,104元；2013年5月3日，李保华支付蔡志荣900元；2013年5月14日，李保华支付蔡志荣900元；2013年5月20日，李保华支付蔡志荣200元。2013年4月，蔡志荣向李保华送达告知书，载明李保华严重欠付租金，因此双方合同解除，要求李保华于2013年4月21日搬离系争房屋。2013年4月30日15时12分，李保华报警称，其租赁松江区九亭镇九新公路***号的店面开设海南特产店，现蔡志荣强行要其搬离，而李保华称合同签至2015年。2013年4月30日凌晨1时许，李保华听到门外有声响，发觉房门被反锁，其透过玻璃门看到是蔡志荣在撕其店门口上方的招牌。李保华称重新修缮招牌需要至少500元，具体多少不确定。2013年4月30日下午，蔡志荣曾带人至系争店铺，将店铺物品强行搬至店铺以外。后李保华于当日16时07分报警，后警察到场并告知通过法院解决。2013年5月4日，蔡志荣报警称，因李保华3个月租金未付，双方发生纠纷。蔡志荣到九亭派出所制作询问笔录，称：其来反映同李保华间纠纷事宜，主要过程系李保华未按期支付房租，蔡志荣要求其搬走，对方一直不同意搬，因此当时蔡志荣到系争商铺打算将对方放在商铺内的东西处理，但怕说不清楚，所以请民警见证。民警告知其通过法院解决，严禁发生违法犯罪行为。当日，李保华在九亭派出所陈述，双方因房租事宜发生争议，蔡志荣要求其搬走，并带人砸店，打算下周一去法院起诉。2013年5月22日，李保华报警称，在九新公路***号海南特产店店内失窃，产品被盗，请民警到场处理。2013年6月19日，李保华再次报警称：在九新公路***号其与房东蔡志荣因租赁问题产生纠纷。后民警将双方带回所处理。当日，蔡志荣在九亭派出所陈述由于李保华于2013年1月20日起不付租金，双方发生纠纷。由于对方没有诚意租赁下去，所以蔡志荣决定不再租赁给李保华。蔡志荣并未搬动或损坏其中物品，希望在第三人见证下将李保华东西从店铺搬走。2013年8月14日，李保华到九亭派出所反映蔡志荣合同诈骗和盗窃李保华物品的情况。李保华陈述双方争议过程为：2012年5月开始李保华租赁蔡志荣房屋，2013年初开始就租赁和转让等事宜进行协商，后蔡志荣不租给李保华房屋也不同意李保华转让。4月4日，蔡志荣找人将李保华东西往外搬，李保华报警，民警到场调解。待民警离开，搬东西的人重手重脚损坏了李保华货物，之后店面的门也被蔡志荣卸掉。4月15日卸掉的门被装上，但在门上加了一个封条，写明“由于此店长期欠租，此门被封，谁开此门谁将负法律责任”。李保华撬开门口发现律师函《解除房屋租赁合同的通知书》。4月16日，蔡志荣老婆堵在门口不让李保华做生意，李保华报警。之后李保华仍不定期支付房租，直至5月中旬。4月30日李保华的店被毁，5月中旬经咨询律师蔡志荣知可以不再支付房租。至5月中旬李保华店里物品丢失了很多，店里监控设备损坏。6月19日又遇到有人搬运李保华物品。这些事情最后都是不了了之。7月初，李保华发现系争房屋已经另行出租给案外人。当日晚上，李保华再次到九亭派出所陈述，其租金支付至春节，春节前李保华接受蔡志荣妻子建议将房屋转租，但是刚要转租，蔡志荣催问李保华要房租，后来发生一些事情损害其利益致使李保华无法正常交房租。之前提到的偷盗指的是2013年6月19日下午蔡志荣和另一男一女撬锁进入李保华店面，使得李保华店内物品全部不见，价值十几万元。后蔡志荣承认店内东西被搬到仓库去了。但李保华并未到仓库看过，东西在不在其不知道。2013年5月中旬，李保华怀疑蔡志荣到其经营的店面盗窃其特产货物价值5、6万元，监控也被毁坏。2013年8月14日，案外人林xx在九亭镇派出所陈述，其与蔡志荣于2013年7月1日签订九新公路***号门面房的租赁合同，租期从2013年7月1日至2015年7月29日。2013年8月13日，李保华到系争房屋内影响其生意。2013年8月26日，李保华在九亭派出所陈述，5月22日损失物品清单其无法提供，会尽快提供，其没有其他证据证明物品被盗。监控录像是有的，由于被人先断电了，所以偷东西的录像没有。2015年4月，李保华起诉至原审法院，要求判令：1、要求蔡志荣返还押金13,246元；2、蔡志荣赔偿李保华物品损失100,000元和设备损失50,241元；3、蔡志荣赔偿李保华装修费用50,000元；4、蔡志荣赔偿李保华经营损失340,000元。同时，蔡志荣提起反诉，要求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合作合同》于2013年2月20日解除；2、李保华向蔡志荣支付2013年2月1日至2013年6月30日期间欠付的房屋占有使用费19,816元；3、李保华向蔡志荣支付逾期支付保证金的违约金18,218元(以5,623元为本金，从2012年7月30日计算至2012年11月19日，按日3%计算)。原审另查明：蔡志荣同案外人林xx签订《商铺管理合作合同》一份，载明从2013年7月1日开始蔡志荣将系争房屋交付给林xx作为小吃店使用，期限至2015年7月29日。原审庭审中，李保华自述原来的装修原貌已经全部被破坏。原审认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现李保华、蔡志荣《商铺管理合作合同》名为管理合作，实为租赁关系，其转租行为经过产权人准许，故该《商铺管理合作合同》合法有效，双方均应当遵守。根据庭审调查，李保华于2013年1月开始延期支付租金，根据合同约定逾期30天的蔡志荣可行使单方解除权。李保华提出的蔡志荣未提供产证致使其无法办理相关证照的抗辩意见，鉴于除第二次开庭李保华提出该抗辩意见外，2013年双方发生争议期间的报警记录或笔录和之前的诉称意见中均未提及，故法院不予采信。蔡志荣主张以2013年2月20日作为合同解除日，然而合同两处约定均为李保华欠付租金超过1个月时蔡志荣可行使单方解除权，因此蔡志荣是否行使该权利为不特定的行为，故法院以李保华自认收到蔡志荣要求解除合同通知的时间即2013年4月作为合同解除时间。就李保华提出的押金主张，鉴于合同约定，李保华逾期缴纳租金的，保证金不予退还。现李保华欠付租金，蔡志荣行使解约权后拒绝返还已付押金，符合合同约定，法院予以支持。就李保华提出的蔡志荣强行搬离其物品的主张，法院认为，首先，除李保华自述外，其并无证据证明蔡志荣于2013年5月至6月期间实施了强行侵占李保华物品的行为。李保华至九亭派出所笔录及视频资料均显示4月蔡志荣即使搬动过李保华的物品，在警察处理后也并未实施侵占行为。其次、李保华也无证明其实际损失的物品、内容和相应价值。综上，就李保华关于蔡志荣侵占其物品损失100,000元和设备损失50,241元的主张，缺乏损失内容及同蔡志荣之间的因果关系等方面的事实和法律依据，法院不予支持。就李保华提出的装修损失，法院认为，从李保华搬离房屋至今已经较长时间，几经易手，李保华已进行的装修状况及蔡志荣实际利用状况无法固定。此外，系争合同的解除系李保华逾期支付租金所致，因此李保华要求蔡志荣赔偿其装修损失50,000元既缺乏事实的依据，也没有合同的依据，法院不予支持。就李保华提出的经营损失，鉴于合同解除系李保华违约所致，故其要求蔡志荣赔偿其经营损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。就蔡志荣提出的欠付租金（含占有使用费）和押金违约金的主张，鉴于已经超过诉讼时效，法院均不予支持。原审法院审理后于2015年10月28日作出判决：一、确认原告（反诉被告）李保华与被告（反诉原告）蔡志荣于2012年5月9日签订的《商铺管理合作合同》已解除；二、驳回原告（反诉被告）李保华全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蔡志荣其余诉讼请求。本诉案件受理费9,335元，由原告（反诉被告）李保华负担；反诉案件受理费375.5元由被告（反诉原告）蔡志荣负担。判决后，李保华不服，上诉至本院称，《商铺管理合作合同》解除的责任在被上诉人蔡志荣。合同约定用商铺经营海南特产，被上诉人口头承诺会提供产证办理执照，但被上诉人未履行该义务。被上诉人在2013年4月4日短信中同意上诉人推迟支付租金，上诉人在4月30日支付了部分租金，故上诉人没有逾期不支付租金超过一个月，合同解除的条件没有成就。2013年4月起，被上诉人多次影响上诉人经营，损毁上诉人的物品，给上诉人造成损失。上诉人与系争商铺前任租客之间38,000元的欠条是上诉人支付的装修补偿款，装修费用经过被上诉人确认。故请求二审撤销原判，依法改判为支持上诉人的原审诉请。被上诉人蔡志荣辩称，其不同意上诉人李保华的上诉请求。《商铺管理合作合同》解除的责任在于上诉人，上诉人严重违约。支付租金的习惯系通过银行转账，上诉人支付的租金与合同约定差距很大，上诉人认为被上诉人同意宽限支付租金，但没有证据证明。上诉人提供的物品清单无法证明存放在系争商铺内，通过上诉人提供的证据可见双方多次报警，警察处理后被上诉人对物品没有实施侵占行为。由于本案违约方是上诉人，故装修的赔偿根据相关规定应由上诉人自行承担。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人李保华提供租金转账凭证，证明上诉人于2013年4月30日支付租金900元，2013年5月4日支付租金900元（该笔租金与原审认定的2013年5月3日支付的900元系同一笔），2013年5月9日支付租金900元。被上诉人蔡志荣对该证据的真实性无异议，其认可原审遗漏上诉人于2013年4月30日支付租金900元，于2013年5月9日支付租金900元。本院认为，上诉人李保华与被上诉人蔡志荣签订的《商铺管理合作合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，管理费5,623元/月，管理费按季度提前10天分别于7月20日、10月20日、1月20日、4月20日之前缴纳。事实上，上诉人未能于1月20日按期支付租金16,869元，而是在4月4日支付租金5,104元，故上诉人的违约行为明显。又根据合同约定，上诉人逾期不支付租金累计超过1个月，被上诉人可以书面通知上诉人解除合同。本案上诉人已经逾期不支付租金超过1个月，上诉人自认收到被上诉人要求解除合同通知的时间为2013年4月，原审确认合同已解除，并无不当，本院予以确认。至于上诉人主张的被上诉人损毁其物品的问题，一则被上诉人搬动上诉人物品系事出有因，即上诉人欠付租金却不愿搬离系争商铺，且被上诉人实际搬动上诉人物品的事件有警察的介入，未有证据显示被上诉人对物品进行实际侵占；二则上诉人未提供证据证明因被上诉人搬动其物品导致损失的物品内容和价值，故上诉人主张物品损失，缺乏依据，本院难以支持。至于上诉人主张的装修费用和经营损失，原审以上诉人搬离系争商铺时对装修状况并未固定，上诉人系违约方，其主张上述损失缺乏事实与法律依据为由不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李保华的上诉请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,335元，由上诉人李保华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一六年一月二十二日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”