（2015）闸民三（民）初字第792号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-08-01

案件名称

上海晟绪实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市静安区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第792号原告徐晓雯，女，1990年4月14日，汉族，户籍地及居住地上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人冯霖毅，上海公誉律师事务所律师。被告上海晟绪实业发展有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人陆品洪，职务董事长。委托代理人ＸＸ铭。原告徐晓雯诉被告上海晟绪实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由代理审判员赵淳独任审判，于同年4月30日组织第一次证据交换。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年10月23日、11月20日再次组织证据交换，于同年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯霖毅、被告委托代理人ＸＸ铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓雯诉称，原告意欲加盟“黄家拌面馆”经营面馆。在“黄家拌面馆”工作人员的推荐下，原告向被告承租了上海市闸北区秣陵路XXX号一楼建筑面积约95平方米的房屋(以下简称系争房屋)作为面馆的店铺。2014年8月，双方签订了《房地产租赁合同》(以下简称系争租赁合同)。该合同中约定，被告代办相关证照，如因被告原因未能办出，则被告承担相应责任。此后，原告依约向被告支付了租赁保证金10万元、代办证照费5000元，并出资13.2万元对系争房屋进行了装修。2014年9月，系争房屋装修完毕。但是，被告迟迟未能为原告办出相关营业证照，致原告无法开业，蒙受巨大损失。2015年2月13日，原告通知被告解除系争租赁合同，被告未予回应。据此，原告请求法院判令：1、解除原被告签订的系争租赁合同；2、被告返还原告租赁保证金10万元；3、被告返还原告代办证照费5000元；4、被告赔偿原告经济损失201083.2元；5、被告向原告支付违约金4万元。审理中，原告撤回了第四、第五项诉讼请求。被告上海晟绪实业发展有限公司辩称，当时恰逢食品、药监政府部门合并，证照办理速度缓慢。但是，相关证照未能办出的根本原因在于原告对系争房屋的装修不符合食品、药监部门的要求，传菜窗口数量及厨房面积均不足。被告已通知原告整改，但原告未作整改。另，据被告了解，原告拒绝开业经营的真正原因是其与合作方“黄家拌面馆”就加盟问题发生纠纷。被告未能收到原告任何房租，直至2015年4月才将房屋另行出租给他人，被告也有较大损失。依据原、被告签订的《补充协议》，原告所付的保证金及系争房屋的装修设备均应用于冲抵欠租。据此，被告表示，同意解除合同并返还保证金10万元，至于代办证照费，剩余部分愿意返还，具体金额有待核实，不同意原告其余诉讼请求。原告变更诉请后，被告亦变更其答辩意见，表示，仅同意解除合同之诉请，不同意原告的其余诉讼请求。经审理查明：2014年8月，原、被告签订系争租赁合同，约定：被告将系争房屋出租给原告使某；原告承诺系争房屋仅用于面馆(无管道煤气)之用途；被告可代为办理相关证照，收费5000元；原告应积极配合工商、卫生、消防等政府部门的施工要求施工；若因原告原因未能办出相关证照，被告不承担责任；若因被告原因未能办出相关证照，被告承担相应责任；租赁期限为2014年8月16日至2018年9月20日；被告收取原告每月营业额的百分比作为租金，第一年按每月20%，第二年按25%，第三第四年另作约定；提成自原告正式营业起开始收取，最迟开业不能超过2014年9月15日；原告应向被告支付租赁保证金10万元；被告有权将保证金充抵乙方应承担的租金、违约金、损害赔偿金等任何欠款。后被告依约交付系争房屋，原告委托被告代办相关证照，向被告支付了10万元租赁保证金及5000元证照代办费。原告随后出资对系争房屋进行了装修，于同年9月装修完毕。由于系争房屋部分装修不符合主管食品卫生政府部门的要求，被告通知原告需对装修进行整改，但原告仅将施工图纸进行了变更，而未对系争房屋装修作实际的整改。2015年1月14日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：根据本地区情况，目前办证迟缓，在原告开业期间，一切责任由被告承担；原告保证于2015年1月31日前开业；如果未能按时开业，原告自动放弃系争房屋承租权，所付押金及装修设备自动放弃并用于冲抵房租，系争租赁合同终止。后原告仍未取得食品卫生许可及工商营业执照，也未正式开业。2015年2月13日，原告委托律师发函给被告，以被告未能依约为原告办出证照为由，通知被告解除系争租赁合同。被告于同月25日收到该函。被告后将系争房屋(含原告的装修设备)出租给了案外人使某。以上事实，有原告提供的《房地产租赁合同》、律师函、被告提供的《补充协议》及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。现原、被告均同意解除系争租赁合同，故本院对该合同解除予以确认。合同存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，为无效合同。经营面馆必须取得食品卫生许可及工商营业执照。原、被告签订的《补充协议》中关于原告应在未办出证照的情况下开业经营、未按时开业则放弃保证金的约定应为无效。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现系争租赁合同已经解除，证照亦未代办成功，合同约定的5000元是指成功办理证照的费用，在双方未就证照未能成功办理是否应收取相应劳务费作出约定的情况下，被告收取的该5000元应予返还。虽然该合同约定保证金可用于充抵原告应承担的租金、违约金、损害赔偿金等，但是，在原告未开业、无营业额的情况下，租金无从计算，关于违约金、赔偿金等，双方本身对于违约责任应由谁承担就存有争议，亦不可能就此达成一致，因此，保证金应先予返还，被告如坚持要求原告赔偿因无法开业给被告造成损失，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告徐晓雯、被告上海晟绪实业发展有限公司就上海市闸北区秣陵路XXX号一楼建筑面积约95平方米的房屋签订的租赁合同解除；二、被告上海晟绪实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓雯租赁保证金10万元；三、被告上海晟绪实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓雯代办证照费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元(原告徐晓雯已预缴)，由被告上海晟绪实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　蔡韶华代理审判员　　赵　淳人民陪审员　　徐德媛二〇一六年一月二十二日书　记　员　　鲍舒婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度搜索“”