（2015）庆中民终字第916号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-03-25

案件名称

鞠敏与陈海文、江嘉公司商品房预售合同二审民事判决书

法院

甘肃省庆阳市中级人民法院

所属地区

甘肃省庆阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

鞠敏,陈海文,庆阳江嘉房地产开发有限公司,杨建军

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国公司法（2005年）》：第二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2015）庆中民终字第916号上诉人（原审被告）鞠敏，男，汉族5。委托代理人侯平，甘肃永千汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈海文，男，汉族5。被上诉人（原审被告）庆阳江嘉房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区温泉乡黄官寨村北队。法定代表人杨建军，该公司经理。被上诉人（原审被告）杨建军，男，汉族5。以上二位被上诉人共同委托代理人王九奎，男，汉族5。上诉人鞠敏因与被上诉人陈海文、庆阳江嘉房地产开发有限公司（以下简称江嘉公司）、杨建军商品房预售合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1104号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，��法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鞠敏的委托代理人侯平、被上诉人陈海文、被上诉人庆阳江嘉房地产开发有限公司及被上诉人杨建军的委托代理人王九奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：杨建军、鞠敏于2010年1月4日成立了江嘉公司，鞠敏任该公司法定代表人，同年5月27日，陈海文儿子陈克强代陈海文与江嘉公司签订了购房合同书，该合同约定：“…二、乙方（陈海文）所购楼房系该小区＿＿号楼单元多层5楼＿＿户，房号：＿＿，高层和多层全部为框架结构；涉及建筑面积120平方米，所购楼房价格2780元／平方米；合计购房金额333600.00元整。…三、甲方（江嘉公司）约定：...（七）、2011年7月30日前主体封顶，交楼日期：2011年12月1日。四、乙方约定：（一）、必须在签订本合同时，预交首付楼款10万元。…八、乙方如在甲方土地挂牌前反悔，甲方应无条件全额退还定金，如有违约甲方应承担首付款10%的违约金。…”杨建军作为江嘉公司的全权代理人在合同上签名。该合同签订后，陈海文按照合同约定向江嘉公司交付了10万元首付款，江嘉公司向陈海文出具了收据。但江嘉公司却迟迟未按照合同约定的期限交房。后陈海文得知该公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工，多次催要已支付的首付款无果，遂将江嘉公司、杨建军、鞠敏诉至法院。请求：1、确认双方签订的购房合同书为无效合同；2、江嘉公司退还购房预付款10万元及利息；3、江嘉公司赔偿其经济损失10万元。案件审理中，鞠敏于2015年2月6日以庆阳市西峰区工商行政管理局涉嫌虚假登记为由向庆阳林区基层法院提起行政诉讼。该院审理中，鞠敏与杨建军达成协议，将该公司法定代表人变更为杨建军，并办理了登记注册相关手续，鞠敏于2015年3月17日撤回了对庆阳市西峰区工商行政管理局的行政诉讼。另查明，中国人民银行公布的人民币贷款基准利率中，2008年12月23日至2010年10月20日期间一至三年期贷款年利率为5.40%。原审法院审理认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。陈海文与江嘉公司签订的购房合同书属于法律规定的商品房预售合同范畴，陈海文是承购人、买受人，江嘉公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建��总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。陈海文与江嘉公司在签订购房合同书时，作为出卖人的江嘉公司未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证及商品房预售许可证明，至陈海文起诉前江嘉公司亦未取得商品房预售许可证明，故双方签订的购房合同书属无效合同，无效合同自始无法律约束力，故依据该购房合同而产生的由杨建军的承诺也是无效的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”因此江嘉公司应当向陈海文返还购��款10万元，并按照中国人民银行公布的人民币同期贷款利率向陈海文支付已付购房款的利息，按照年利率5.40%的标准计算利息损失较为适当。杨建军作为江嘉公司的股东代表该公司与陈海文签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动，因此所形成的债务应由江嘉公司承担。《中华人民共和国公司法》第二十条三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”鞠敏作为江嘉公司的股东，在陈海文向江嘉公司主张要求退还首付款并赔偿损失时，以其并非该公司的法定代表人，而是杨建军冒用其名义注册公司为由推脱偿还；本案审理中，鞠敏与杨建军私自达成协议，将其股权转让给杨建军，并办理法定代表人变更登记手续，逃避债务，鞠敏、杨建军的行为严重侵害了陈海文作为债权人的利益，故鞠敏、杨建军应对江嘉公司的该笔债务承担连带责任。鞠敏虽于2015年2月6日向庆阳林区基层法院以庆阳市西峰区工商局为被告提起行政诉讼要求撤销杨建军将其登记为江嘉公司股东和法定代表人行为，但该院并未认定杨建军冒用鞠敏名义在庆阳市西峰区工商局虚假登记注册成立江嘉公司，后因其私自与杨建军达成协议，变更其股东及法定代表人的身份后撤回起诉，鞠敏对杨建军冒用其名义的行为，既未向公安机关报案也未提供证据证实，故对鞠敏的该项辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二��、第九条之规定判决：庆阳江嘉房地产开发有限公司返还陈海文购房款100000元，并按年利率5.40%的标准承担100000元从2010年5月28日起至返还之日止的利息损失，鞠敏、杨建军负连带清偿责任。上述给付内容，限在本判决书生效后10日内履行完毕。案件受理费4450元，由庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军负担。鞠敏不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、根据公司法规定，公司只以自己的财产为限对债务承担无限责任，陈海文所付购房款应由江嘉公司偿还，一审判决上诉人对陈海文的购房款承担连带清偿责任，属事实认定不清，适用法律错误，带有明显的地方保护主义倾向。2、上诉人与杨建军达成协议转让股权，变更法定代表人，是为解决杨建军冒用上诉人名义注册公司，依法保护个人权益的行为，上诉人没有滥用江嘉公司法人独立地��，逃避债务的行为。上诉人与杨建军协议转让股权未对公司的偿债能力造成影响。3、陈海文在与江嘉公司签订合同时，明知江嘉公司未取得建设土地使用权及商品房预售许可证明，江嘉公司不存在隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为，因此，陈海文在合同签订时存在过错，其主张的利息损失不应得到支持，一审判决诉讼费分担方式不公。要求二审依法改判或将该案发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费用。陈海文答辩称：鞠敏通过股权转让方式变更公司登记信息，证实鞠敏认可其之前系江嘉公司股东及法定代表人；杨建军、鞠敏二人注册公司后，在未办理任何房地产开发手续的情况下，公开收取答辩人购房款，但至今未取得土地使用权，公司成立后也未开展任何房地产开发业务，鞠敏、杨建军违法操作，将其购房款挥霍一空，公司初始出资也被抽逃，因此，鞠敏、杨建军应与江嘉公司共同承担连带还款责任。综上，一审法院事实认定清楚，判处正确，应驳回上诉，维持原判。江嘉公司答辩称：同意上诉人上诉意见。杨建军答辩称：同意上诉人上诉意见。二审审理查明的事实与原审认定一致，有双方当事人陈述、江嘉国际花苑购房合同书、收款收据、内资企业基本信息、营业执照、（2015）庆林行初字第6号行政裁定书等证据在卷佐证，应以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：1、杨建军是否冒用鞠敏名义注册江嘉公司；2、鞠敏应否对江嘉公司退还陈海文的购房款及利息负连带清偿责任；3、陈海文所付购房款的利息损失应否得到支持。关于焦点1，一审已阐明，鞠敏虽以庆阳市西峰区工商行政管理局进行虚假登记注册为由提起行政诉讼，但又于2015年3月17日撤回了该行政诉讼，庆阳林区基层法院并未对杨建军是否冒用鞠敏名义注册成立公司作出认定，因此，鞠敏称杨建军冒用其名义注册成立江嘉公司的理由不能成立。关于焦点2，鞠敏与杨建军于2015年3月17日达成协议，将其股权转让与杨建军，同日双方在庆阳市西峰区工商行政管理局办理了股权转让及江嘉公司法定代表人变更手续，将江嘉公司法定代表人由最初公司登记时的鞠敏变更为杨建军，公司股东由起初的鞠敏、杨建军2人变为杨建军1人。鞠敏与杨建军协议变更江嘉公司股东及法定代表人时，江嘉公司已负债，公司预售的江嘉国际花园小区集资户多达20几户，但该小区至今未开工建设，集资户购房首付款大部分未退付，鞠敏、杨建军二人在各集资户起诉索要集资款的过程中，变更公司法人，转让股权，事实上必然会损害各债权人的利益。依据《中华��民共和国公司法》第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，鞠敏、杨建军应对江嘉公司的该笔债务承担连带责任。鞠敏称对江嘉公司退还陈海文的购房款及利息不负连带清偿责任的上诉理由不能成立。关于焦点3，江嘉公司作为房地产开发企业法人，明知企业未取得建设土地使用权及商品房预售许可证明，而与被上诉人陈海文签订购房合同，其对导致合同无效存在重大过错；江嘉公司与陈海文所签订的购房合同为江嘉公司拟定的格式合同，作为合同一方的陈海文作为普通公民属于弱势一方，对合同无效无明显过错。双方也在合同中约定：“合同乙方（陈海文）在挂牌前反悔，甲方应全额退款给乙方，甲方在签订合同之日起六个月未开工建设，应承担10%的违约金。”一审法院未完全支持陈海文的损失赔偿请求，酌情按照中国人民银行公布的人民币同期贷款年利率5.4%的标准判处赔偿陈海文购房款的利息损失，判处合法。关于诉讼费分担，一审法院判决并无不当。综上，原审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，判处适当，鞠敏的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人鞠敏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭立品审　判　员　　樊　欣代理审判员　　赵会娥二〇一六年一月二十二日书　记　员　　苏　妍来自：