（2015）嘉民三（民）初字第1520号

裁判日期: 2016-01-22

公开日期: 2016-06-01

案件名称

金文培与张涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金文培,张涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第1520号原告金文培，男，1952年8月20日生，汉族，住浙江省。委托代理人赵强，上海汇裕律师事务所律师。被告张涛，男，1972年7月3日生，汉族，住安徽省。原告金文培与被告张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，于2015年12月24日公开开庭审理。原告之委托代理人赵强、被告张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月1日，原、被告就嘉定区金沙江路XXX号XXX-XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，约定租金每月7，000元，先付后用，三个月一付，保证金7，000元等。后被告多次以房屋漏雨为由拖欠原告租金。双方经协商达成补充协议：被告自行维修涉案房屋渗漏水问题，原告每季度让出租金1，000元。遂双方于2015年5月1日又签订一份《商铺租赁合同》，租金调整为每季度20，000元，并约定了租金的给付时间、违约责任、水电费、物业费的承担等等。按照该合同约定，被告应于2015年7月29日前支付第二次租金20，000元，但被告未按约支付，并一直拖欠自2013年5月以来的物业费。鉴于被告以上行为，原告于2015年9月21日向被告书面通知解除了租赁合同。现原告起诉要求：一、判令解除双方签订的商铺租赁合同；二、被告向原告支付自2015年8月1日起至实际搬离之日止，按每季度租金2万元的标准计算的房屋租金（使用费）；三、被告向原告支付自2015年8月1日起至实际支付之日止，每天按60元标准计算的滞纳金；四、原告没收被告房屋保证金人民币7，000元；五、被告支付原告2013年5月至2015年4月期间的物业管理费人民币5，213.95元，并按照217元／月的标准支付至实际搬离之日止。被告辩称，不同意原告的全部诉请。2013年5月原、被告签订租赁合同，租期三年。合同签订以后，被告开始进行装修，后来发现房屋漏水。被告就打电话给原告，但原告却予以否认。后来漏水越来越厉害，几经向原告沟通反映，但原告始终没有帮助解决。期间，物业公司也维修过，但是未能修复，仍旧漏水。到了2014年年底，被告无法忍受，就开始不付房租。后来经双方协商，原告说房租少付一点，合同再签几年，房屋内漏水的地方让被告自己维修一下。合同签完以后，被告就开始进行维修，之前的房租被告也已全部付清。根据双方补充约定，被告只同意将房屋内漏水的地方进行修饰，但漏水的根源还需要原告解决，被告没有能力予以修复。2015年5月1日以后只要一下雨涉案租赁房屋就一直在漏水，7月台风季房屋漏水更加严重，原告也前来查看过，但是没有解决漏水问题，因此被告就不再支付租金了。如果要解除合同的话，被告要求原告返还装修款30万元。如果原告修复房屋，被告同意支付之前拖欠的所有房租，合同继续履行。物业管理费按照约定应由被告承担，但是因为物业公司一直没有修复房屋漏水的的问题，所以从未向被告主张过，被告也拒绝支付。另外补充一点，漏水的原因很有可能是由于原告在屋顶上搭建活动板房导致的，所以应当由原告承担责任。经审理查明，原告系涉案金沙江路XXX号XXX-XXX室房屋的所有权人。2013年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租赁期限从2013年5月1日起至2016年4月30日止，租金每月7，000元，三年不变，先付后用，三个月一付，被告应在该月20日前给付原告，如被告需要发票，所交税金由被告负担；另约定了保证金7，000元等。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租金和保证金。上述合同履行期间，由于涉案房屋渗漏水，被告拒付租金，故经双方协商，原告同意减让租金，延长租赁期限，双方又于2015年5月1日重新签订《商铺租赁合同》，约定租期从2015年5月1日起至2019年4月30日止，租金每季度20，000元，先付后用，第一次租金在合同生效后交付原告，第二期租金在2015年7月29日之前交清，以此类推；保证金7，000元，在租赁关系终止并被告交清租金、水电费、物业管理费、违约金等相关费用并对损失进行赔偿后，剩余部分无息退还被告；物业管理费由被告负责缴付，若因未交清而致原告被有关部门追讨滞纳金或罚金，则原告有权从被告缴纳的保证金中抵扣；合同第七条第二款约定，被告如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3%缴纳滞纳金，如拖欠达一个月，则原告有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金以及装修设施、设备。上述合同最后约定的备注条款载明：该租赁商铺层顶、墙体有渗漏水，租赁期内由被告自行维修，费用由被告支付。该合同签订后，被告向原告支付了第一期至2015年7月底的租金20，000元，之后未再付款。2015年9月21日，原告向被告发出解除合同通知书，称被告违反合同第七条约定，双方合同依法解除。审理中，原告称被告所说的屋顶搭建物并非原告搭建，目前原告一直在向物业要求拆除。被告称未收到原告发出的解除通知，又提出原告未按照2013年5月1日《房屋租赁合同》中的开具发票，故可延付租金，但被告未举证证明其向原告提出过该主张。以上事实，由《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。原、被告在履行上述合同期间，由于租赁房屋发生渗漏水，双方经协商重新签订合同，达成《商铺租赁合同》，该合同同样系双方真实意思表示，合法有效，且替代了《房屋租赁合同》，故双方自该合同生效之日起，均应当予以遵守。按照该合同约定，被告应于2015年7月29日前给付第二期租金20，000元，但被告直至诉讼仍未给付，故按照双方合同第七条的约定，原告的单方解除权成就，由于原告未能提供证据证明其书面解除通知到达被告，故本案合同由本院判决解除。对于被告辩称涉案房屋渗漏水故不付租金的抗辩意见，合同备注条款对此明确约定，渗漏水由被告自行修复，且原告为此也减让了租金，故对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。合同解除后，就解除的合同后果，本院一并予以处理。故被告应当搬离涉案租赁房屋，并与原告进行结算。原告主张被告按照每季度20，000元的标准支付从2015年8月1日起至被告实际搬离之日止的租金和使用费，合法有据，本院予以支持。至于滞纳金，按照合同约定，延付租金累计达一个月系成就单方解除权的前提条件，故原告在行使解除权的情况下另主张滞纳金，属于对于一项违约行为重复苛责，故本院对此不予支持。在行使单方解除权的情况下，按约定原告有权拒绝返还保证金，作为被告违约致合同解除的责任承担，故原告主张没收保证金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于物业管理费，由于该费用系被告应向物业管理公司交付，原告现无证据证明其已代缴该项费用，故原告向被告主张该项费用没有依据，本院对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告金文培与被告张涛之间的《商铺租赁合同》；二、被告张涛应于本判决生效之日起十日内搬离租赁的嘉定区金沙江路XXX号XXX-XXX室房屋；三、被告张涛应于本判决生效之日起十日内按照每季度20，000元的标准给付原告金文培自2015年8月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费；四、原告金文培处由被告张涛缴付的保证金7，000元归原告金文培所有；五、驳回原告金文培的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由被告张涛负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　庄羽凤二〇一六年一月二十二日书记员　　俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。百度搜索“”